Tendances marché - fiscalité
Pourquoi et comment investir dans une résidence étudiante en 2026 ?
Publié le 23/09/2024Investir dans une résidence étudiante meublée en France est un choix judicieux, étant donné la dynamique de ce secteur toujours en croissance. Les dispositifs fiscaux en vigueur soutiennent le marché.
L’essentiel à retenir sur l’investissement en résidence étudiante
Investir dans une résidence étudiante répond à un besoin structurel fort face à l’augmentation constante de la population étudiante et à la pénurie de logements étudiants. Cet investissement immobilier clé en main séduit de plus en plus d’épargnants en quête de stabilité. Voici les principaux atouts de cet investissement locatif :
- Sécurité des revenus : Vous percevez des revenus locatifs réguliers grâce à la signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services.
- Tranquillité d’esprit : La gestion locative est entièrement déléguée au gestionnaire, vous libérant des contraintes administratives.
- Cadre fiscal attractif : L’acquisition d’une location meublée permet de profiter du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et de ses puissants avantages fiscaux.
- Potentiel de rendement : Avec un taux d’occupation élevé, les résidences étudiantes offrent une forte mutualisation des risques.
En résumé, un investissement en résidence bien ciblé, situé à proximité des universités, est un excellent levier pour vous constituer un patrimoine pérenne tout en optimisant votre fiscalité.
Investir dans une résidence étudiante meublée en France est un choix judicieux, étant donné la dynamique de ce secteur toujours en croissance. Le logement étudiant reste encore une vraie problématique sociétale. L’investissement en résidence étudiante permet de bénéficier du statut avantageux du LMNP avec un petit budget.
Un déficit chronique de résidences étudiantes
Des effectifs étudiants en constante hausse depuis 10 ans
Depuis les années 2000, les effectifs étudiants sont en progression constante. La raison ? Le nombre de bacheliers en augmentation.
- Ainsi, à la rentrée 2024, on dénombrait 2,99 millions d’étudiants dans l’enseignement supérieur. Les inscriptions ont ainsi augmenté de 1,1 % par rapport à l’année précédente (+ 32 500 étudiants). A ce rythme, il pourrait compter plus de 3 millions d’étudiants en 2026. (1) (2)
- Par ailleurs, la France est le 3ème pays d’accueil d’étudiants internationaux en mobilité, avec près de 300.000 étudiants étrangers chaque année. Selon les données les plus récentes, la part des étudiants étrangers dans l’enseignement supérieur en France est d’environ 13%. En 2023-2024, on comptait 430.466 étudiants étrangers inscrits dans l’enseignement supérieur français, ce qui représente une augmentation de 4,5% par rapport à l’année précédente.
Répartition géographique des étudiants
En 2023-2024, l’Île-de-France concentre 27,3% des étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur. En province, les académies de Lyon, Lille, Nantes, Toulouse, Rennes et Bordeaux accueillent désormais 34,0% des effectifs totaux.
Un parc public de logements étudiants insuffisant
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- Depuis plusieurs décennies, les étudiants sont confrontés à l’insuffisance du parc universitaire et à la pénurie de studios et petites surfaces en centre-ville. L’offre de logements sociaux étudiants est de l’ordre de 240 000 logements seulement, dont 175000 gérés par les Crous, le reste par des associations déclarées (ARPEJ, Fac habitat…) et des bailleurs sociaux, auxquels s’ajoutent les logements directement gérés par certains établissements d’enseignement.
Répartition du type de logement recherché par des étudiants
Les étudiants sont en effet de plus en plus nombreux à devoir quitter le domicile parental pour poursuivre leurs études.
Après une année 2020 perturbée par la crise sanitaire, la dynamique de décohabitation des étudiants a repris son cours.
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- Ainsi, à la rentrée 2024, plus de 65% des étudiants universitaires et en grande école ont quitté le domicile parental : ce sont les «décohabitants».
- Ces étudiants doivent se reloger en résidence universitaire publique, au sein d’un logement individuel (seul ou en colocation), au sein d’un logement appartenant à un membre de leur famille ou en résidence privée. 61% des étudiants préfèrent se loger dans un studio ou un T1.(3)
Cette dynamique de décohabitation, à laquelle s’ajoutent les tensions locatives sur les studios et T1 au sein des principales villes étudiantes, engendrent une augmentation des besoins en logements. Des besoins auxquels le parc de résidences universitaires actuel n’est pas en mesure de répondre.
Répartition des logements étudiants en France
Parmi les solutions de décohabitation, la résidence étudiante meublée apparaît aujourd’hui comme le 3ème choix en matière de logement des étudiants dans l’enseignement supérieur. C’est un marché porteur.
Les résidences étudiantes meublées : la solution indispensable
La réponse à une forte pénurie de logements étudiants
Le logement étudiant reste encore une vraie problématique sociétale. Face à ce déficit chronique des logements étudiants, le secteur privé joue donc un rôle essentiel pour soulager un marché très tendu. Parmi les solutions de décohabitation, la résidence étudiante meublée apparaît aujourd’hui comme une alternative de plus en plus cohérente avec les nouvelles exigences des résidents : espaces d’échanges, espaces de co-working, espaces détente dédiés au sport, à la cuisine, etc. et panel de services.
De nouvelles attentes en matière de logements étudiants : le point fort des résidences étudiantes meublées
Les étudiants qui ne sont pas éligibles aux solutions du parc public réservées aux revenus les plus modestes, se tournent naturellement vers les résidences services meublées pour étudiants, qu’ils apprécient pour les services associés :
- Une gestion simplifiée du logement
- Un entretien moins lourd et l’absence de soucis pour l’eau, le gaz, l’électricité, etc.
- Un lieu convivial et sécurisant pour l’étudiant, parfois isolé dans une nouvelle ville, tout en laissant un maximum d’autonomie à ceux qui le souhaitent.
Le parc actuel de résidences étudiantes meublées privées
En 2023, le marché des résidences étudiantes a renoué avec une croissance soutenue, enregistrant une hausse de +28 % du chiffre d’affaires des gestionnaires par rapport à 2021. En moyenne, une cinquantaine de nouvelles résidences sont inaugurées chaque année.(4)
Porté par une demande en logement largement supérieure à l’offre, le secteur devrait poursuivre son expansion d’ici 2025. Les projections annoncent 1 360 résidences totalisant 182 000 logements, accompagnées d’une croissance annuelle moyenne du chiffre d’affaires estimée à 6,7 %.
Ces résidences étudiantes meublées se situent à proximité des universités et des grandes écoles. L’offre va du studio au 3 pièces, meublés, équipés et assortis de services : gardiennage, laverie, parking, ménage, etc.
- A la rentrée 2024, on dénombre 1 257 résidences services étudiantes en exploitation, soit 167 200 logements. Cela représente une capacité d’accueil de 192 280 étudiants.
- Le taux de remplissage minimum des résidences étudiantes meublées est de 90%.
- Sur un marché du logement étudiant où coexistent des entreprises aux profils très divers, un noyau de leaders émerge. Le marché compte près de 50 groupes consolidés. Parmi les grands leaders figurent des acteurs privés commerciaux : Réside Études, Nexity (Studea), Sergic, UXCO, Valority (Les Belles Années), Cardinal… et des acteurs privés à but non lucratif (Action Logement, Fac-Habitat, ARPEJ, Logifac…). Les 5 premiers opérateurs consolidés regroupent près de 43% des logements en résidences étudiantes.
Ces opérateurs s’appuient sur des équipes multidisciplinaires et des enseignes à la notoriété naissante pour imposer de nouveaux standards de prestations en matière de résidences étudiantes.
Pourquoi investir en résidence étudiante ? une solution clé en main
Les investissements en résidence étudiante sont des opportunités attractives pour les investisseurs immobiliers. Avec une demande en forte croissance, acheter en résidence étudiante est rentable et sécurisé, offrant des revenus locatifs réguliers et une fiscalité avantageuse, notamment via le statut LMNP.
Investir dans une résidence étudiante meublée offre de nombreux avantages :
- Pas de frais de gestion locative
- Bail commercial ferme de 9 ans minimum, renouvelable
- Loyers versés par le gestionnaire exploitant
- Revenus locatifs imposables dans la catégorie des BIC
- Récupération de la TVA sur le prix d’acquisition en VEFA
- Acquisition financée en partie par les revenus locatifs de l’investisseur et ses avantages fiscaux
Les étapes clés pour investir dans une résidence étudiante
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Définissez votre budget et votre financement : Évaluez votre capacité d’emprunt pour décrocher un crédit immobilier adapté à votre projet d’investissement immobilier.
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3.
Sélectionnez un emplacement stratégique : Ciblez une ville dynamique et privilégiez la proximité des universités ou un campus universitaire desservi par les transports pour garantir une forte demande locative.
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4.
Choisissez un gestionnaire de qualité : Analysez l’expérience et la solidité financière de l’exploitant de la résidence de services, car c’est lui qui assurera la rentabilité de vos logements étudiants.
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5.
Signez le bail commercial : Ce document encadre votre relation avec l’exploitant, fixe le montant de vos revenus locatifs et vous décharge de la gestion locative au quotidien.
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6.
Optez pour le bon régime fiscal : Lors de la déclaration de votre location meublée, choisissez entre le régime micro-BIC et le Régime réel dans le cadre de votre régime LMNP pour maximiser vos avantages fiscaux.
FAQ – Investir dans une résidence étudiante
L’avantage principal réside dans la délégation totale de la gestion locative via le bail commercial, garantissant des revenus locatifs stables grâce au statut de LMNP. L’inconvénient majeur est la dépendance envers le gestionnaire de la résidence de services. Il faut donc bien choisir l’exploitant de son investissement en résidence. iSelection sélectionne rigoureusement ses partenaires gestionnaires.
Avec le régime LMNP, vous avez le choix du régime fiscal. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Cependant, le Régime réel est souvent plus intéressant car il permet de déduire vos charges et d’amortir le bien, neutralisant ainsi l’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années pour une rentabilité optimale de votre investissement immobilier.
Opter pour un investissement locatif en résidence de services permet d’éviter les vacances locatives et les impayés. Le gestionnaire est votre locataire, et c’est lui qui se charge de « remplir » la résidence. La demande de logements étudiants est telle, en particulier près d’un campus universitaire, que le remplissage est quasi garanti. De plus, la location meublée gérée vous libère de la recherche de locataires et de l’entretien courant.
En général, non. Les résidences étudiantes sont gérées globalement par l’exploitant, avec un bail commercial de 9 ans minimum. Même si un étudiant signe un bail meublé étudiant (souvent pour 9 mois) avec le gestionnaire, c’est ce dernier qui peut décider de louer le bien en location saisonnière l’été pour maintenir un taux d’occupation élevé. En contrepartie, il vous reverse un loyer lissé sur toute l’année.
Crédits photos et illustrations : Shutterstock – iSelection
Mise à jour : 01/04/2026
Sources :
(1) MESR-SIES, Système d’information SISE – Juillet 2024
(2) www.enseignementsup-recherche.gouv.fr
(3) Enquête LocServices – Mai 2025
(4) Etude Xerfi – Le marché des résidences étudiantes : l’horizon 2025 – décembre 2023
