Charges déductibles en LMNP : guide complet 2025-2026

L’amortissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un mécanisme comptable permettant de déduire le coût d’acquisition ou de construction des biens immobiliers loués en meublé, sur une période définie. Le principe est le suivant : vous déduisez chaque année une partie de la valeur de votre bien et de vos équipements pour tenir compte de leur usure dans le temps. On vous explique comment ça fonctionne concrètement. L’amortissement LMNP au régime réel constitue à ce titre un mécanisme central du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Dépenses déductibles immédiatement ou amortissables : le seuil de 600 € TTC

Toutes vos dépenses ne se traitent pas de la même façon en comptabilité LMNP. Tout dépend d’un seuil : 600 € TTC.

• En dessous de ce montant, une dépense est considérée comme une charge courante. Elle est déductible en une seule fois, l’année où vous la payez. C’est le cas d’un petit électroménager, d’une réparation ou de fournitures diverses.
• Au-dessus de 600 € TTC, la dépense devient une immobilisation. Vous ne pouvez pas la déduire d’un coup : ele doit être amortie, c’est-à-dire répartie sur plusieurs années selon la durée de vie estimée du bien. Un canapé, un lit, un lave-linge ou encore des travaux importants entrent généralement dans cette catégorie.

Ce seuil s’applique par article, et non pas par facture. Si vous achetez deux fauteuils à 400 € chacun, chaque fauteuil reste en dessous de 600 € et peut être déduit immédiatement. En revanche, si vous achetez un canapé à 900 €, il doit être amorti.

Comment fonctionne l’amortissement par composants ?

Plutôt que d’amortir le bien immobilier ou mobilier dans sa globalité, la méthode par composants consiste à le découper en plusieurs éléments distincts, chacun ayant sa propre durée d’utilisation. Chaque composant est alors amorti sur une durée adaptée à sa nature.
La combinaison de l’amortissement par composants et des charges déductibles courantes peut réduire le résultat imposable jusqu’à le ramener à zéro sur plusieurs exercices.

Voici les durées généralement retenues :

Bon à savoir : le terrain sur lequel repose le bâtiment n’est jamais amortissable. Seule la valeur du bâti entre dans la base de calcul.

Ce qui peut être amorti en LMNP

Quatre catégories de biens sont amortissables :

• Le bien immobilier (valeur du bâtiment hors terrain)
• Le mobilier et les équipements fournis avec le logement
• Les travaux de rénovation ou d’aménagement
• Certains frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions d’agence), sous conditions

Le plafonnement des amortissements

En LMNP au régime réel, l’amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit sur le résultat de la location meublée. Ainsi, la part d’amortissement qui dépasserait les loyers (après autres charges) n’est donc pas perdue : elle est reportée sans limite de durée sur les revenus locatifs des années suivantes.

Point de vigilance : pour être amortis, les biens doivent obligatoirement être inscrits à l’actif du bilan comptable. Un bien non inscrit à l’actif ne peut pas faire l’objet d’un amortissement déductible.

Vos revenus locatifs sur un bien mis en location meublée sous statut LMNP sont soumis au régimes des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux statuts sont possibles : régime micro-BIC ou régime réel, selon le niveau de vos revenus locatifs annuels.

• Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire pour charges : 50% de vos revenus locatifs. (hors cas particuliers des meublés de tourisme non classés)
• Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel peut déduire l’ensemble des charges engagées dans l’intérêt de son activité locative, soit immédiatement en charges, soit par le biais de l’amortissement. C’est ce qui rend le dispositif particulièrement intéressant :  les dépenses liées à votre bien viennent réduire votre base imposable.

Maîtriser cette distinction permet d’optimiser la fiscalité de votre LMNP.
Il n’existe pas de liste limitative de charges déductibles en LMNP au régime réel : toute dépense justifiée par l’exploitation du bien meublé est, en principe, déductible.

Voici les principales catégories de charges admises par l’administration fiscale :

• Les intérêts d’emprunt et frais financiers : intérêts du crédit immobilier, frais de dossier bancaire, assurance emprunteur. Il s’agit souvent du poste le plus élevé en montant les premières années.
• Les travaux : entretien, réparation, amélioration ou rénovation du logement loué.
• La taxe foncière : la part non récupérable auprès du locataire est déductible.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : due par tout loueur meublé exerçant une activité régulière.
• Les assurances : assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance multirisque habitation liée au bien loué.
• Les frais de gestion locative : honoraires d’agence, mandats de gestion, frais de recherche de locataires.
• Les honoraires d’expert-comptable : frais de tenue de comptabilité et d’établissement des déclarations fiscales.
• Les charges de copropriété : uniquement la part non récupérable sur le locataire.
• Les frais de déplacement : trajets liés aux visites du bien, à l’accueil de locataires ou aux rendez-vous avec des prestataires.
• Les frais de publicité : annonces de location, photographies professionnelles du logement.
• Les abonnements et fournitures : logiciels de gestion locative, petits équipements, matériel d’entretien.
• L’amortissement du bien et du mobilier : il ne s’agit pas d’une dépense au sens strict, mais d’une déduction comptable propre au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il sera traité séparément dans cet article.

À noter : Les frais d’acquisition du bien (frais de notaire, droits de mutation) bénéficient d’un traitement spécifique ; ils peuvent être soit déduits immédiatement en charges, soit amortis sur la durée de détention du bien. Ce choix a un impact sur la fiscalité à long terme et mérite d’être arbitré avec un professionnel.

Conditions de déductibilité (article 39 CGI) des charges en LMNP

Ces conditions de déductibilité trouvent leur fondement juridique à l’article 39 du Code général des impôts (CGI), qui régit l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — catégorie fiscale dans laquelle entre la location meublée non professionnelle (LMNP).
L’administration fiscale dispose d’une marge d’appréciation : une dépense jugée excessive ou sans lien direct avec l’exploitation locative peut être remise en cause, même si elle est justifiée et effectivement payée. En pratique, le non-respect d’une seule des trois conditions entraîne la réintégration de la charge dans le résultat imposable, ce qui majore le bénéfice fiscal et, par conséquent, l’impôt dû.

Est-il possible de déduire les frais kilométriques en LMNP ?

Oui, les frais kilométriques sont déductibles en LMNP, à condition d’être au régime réel simplifié.
Ces frais concernent l’ensemble des déplacements directement liés à l’activité locative et à la gestion du bien. Pour calculer le montant déductible, on applique le barème kilométrique publié chaque année par l’administration fiscale. Le montant varie selon deux critères : la puissance administrative du véhicule (en CV) et le nombre de kilomètres parcourus. À noter qu’il existe un barème distinct pour les seuls frais de carburant, lequel tient compte du type de carburant.

À noter : conservez un relevé précis de vos déplacements (date, motif, kilométrage) en cas de contrôle. Ces frais s’imputent sur les loyers perçus au même titre que les autres charges déductibles.

La taxe foncière est-elle déductible pour une location meublée ?

La taxe foncière est bien déductible des recettes locatives dans le cadre d’une location meublée au régime réel. Elle vient réduire le résultat imposable de l’année concernée.

Un point mérite toutefois attention : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis d’imposition que la taxe foncière, suit une logique différente. Lorsqu’elle est refacturée au locataire, elle constitue une charge récupérable et ne peut pas être déduite une seconde fois par le propriétaire. En revanche, si elle reste à la charge du bailleur  (parce qu’elle n’est pas répercutée) elle est alors déductible.

À noter : la taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année. Même en cas de vente ou de changement de locataire en cours d’année, c’est bien le propriétaire inscrit au rôle qui en supporte la charge déductible, sauf convention contraire actée entre les parties.

Comment traiter les frais d’acquisition du bien immobilier ?

Les frais d’acquisition font partie des éléments que vous pouvez intégrer à votre comptabilité LMNP, mais pas n’importe comment.

On parle ici des frais de notaire, des droits d’enregistrement, ou encore des honoraires d’agence payés lors de l’achat du bien. Ces sommes peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, donc autant savoir comment les traiter correctement.

Vous avez en réalité deux options :

1. Les déduire directement l’année d’acquisition, en les comptabilisant comme des charges.
2. Les amortir, en les intégrant au prix de revient du bien et en les répartissant sur plusieurs années.

La plupart des experts-comptables recommandent de les amortir plutôt que de les déduire d’un coup. Pourquoi ? Parce que les amortir permet d’étaler l’avantage fiscal dans le temps, ce qui est souvent plus utile, surtout si vos revenus locatifs sont réguliers d’une année sur l’autre.

En pratique, ces frais viennent s’ajouter à la valeur du bien dans votre bilan comptable. Ils sont ensuite amortis sur la même durée que le bâti, généralement entre 25 et 40 ans.

Un point important : ce choix doit être fait dès le départ, à la première déclaration. Il est difficile de revenir dessus ensuite. C’est une bonne raison de se faire accompagner par un comptable au moment de démarrer votre activité LMNP.

Que vous choisissiez de déduire ou d’amortir ces frais, les deux stratégies peuvent générer un déficit comptable.

Toutes les dépenses liées à un bien loué meublé ne sont pas automatiquement déductibles. Certaines charges, même légitimes en apparence, sont expressément exclues par l’administration fiscale ou ne remplissent pas les conditions générales de déductibilité.

• Les dépenses sans justificatif probant sont les premières à être rejetées. Un déplacement effectué pour visiter le bien ou superviser des travaux, par exemple, ne peut être déduit que s’il est documenté : date, objet, distance, lien direct avec l’activité de location. En l’absence de pièces justificatives, la charge est non déductible, même si elle est réelle.
• Les dépenses à caractère personnel ne sont pas déductibles, même si elles concernent indirectement le bien. L’achat de mobilier destiné à un usage mixte (personnel et locatif), ou les frais de séjour dans un logement que vous occupez vous-même une partie de l’année, ne peuvent pas être imputés sur vos revenus locatifs.
• Les pénalités et amendes de toute nature — fiscales, administratives ou contractuelles infligées par une autorité publique — ne sont jamais déductibles, quelle que soit l’activité concernée.

Les charges qui ne respectent pas le rattachement à l’exercice en cours ou qui ne sont pas engagées dans l’intérêt direct de l’activité locative sont également rejetées. Une dépense doit présenter un lien direct et exclusif avec la location meublée et être rattachée à l’exercice fiscal concernée pour être admise en déduction.

Le choix entre le régime micro-BIC et régime réel a un impact direct sur le montant d’impôt payé chaque année. Les deux régimes ne s’adressent pas aux mêmes profils de loueurs, et la différence peut représenter plusieurs milliers d’euros selon la situation.

Le micro-BIC en bref

Au micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur les recettes locatives brutes : 50 % pour une location meublée classique, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Le résultat est imposé au barème de l’impôt sur le revenu, sans possibilité de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien. Ce régime s’applique de plein droit tant que les recettes annuelles restent sous les seuils légaux en vigueur.

Le régime réel en bref

Au régime réel, les charges effectivement supportées sont déduites des recettes, et le bien immobilier ainsi que le mobilier peuvent faire l’objet d’un amortissement comptable. Ce mécanisme permet, dans de nombreuses situations, de ramener le résultat fiscal à zéro pendant plusieurs années, et donc de ne payer aucun impôt sur ces revenus locatifs.

Deux exemples chiffrés pour comparer

Cas n°1

• Un bien loué meublé générant 12 000 € de loyers annuels avec :
• 6 000 € de charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière)
• 4 000 € d’amortissements annuels (bien + mobilier).

Dans cet exemple, le régime réel génère une économie d’impôt d’environ 1 200 € par an par rapport au micro-BIC.

Cas n°2
Prenons maintenant un cas plus simple :

• un bien loué 8 000 € par an,
• avec seulement 1 500 € de charges réelles,
• et un bien déjà amorti ou acquis sans emprunt

Ici, le micro-BIC est plus avantageux. L’abattement forfaitaire de 50 % dépasse les charges réelles déductibles : le régime réel ne présente alors aucun intérêt fiscal.

Bon à savoir : Le régime réel devient généralement plus intéressant lorsque les charges réelles (y compris les amortissements) dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. C’est fréquemment le cas pour un bien récemment acquis avec emprunt, ou pour un investissement en résidence gérée (résidence étudiante, résidence senior, etc.).

Comment choisir entre les deux régimes ?

La comparaison doit être effectuée chaque année, en tenant compte du niveau des charges réelles, du montant des amortissements potentiels, et du taux marginal d’imposition du loueur. Selon les experts iSelection, un accompagnement par un comptable spécialisé en location meublée non professionnelle (LMNP) permet d’identifier le régime le plus adapté à chaque situation, et d’éviter de laisser un avantage fiscal inexploité.

À noter : Le passage au régime réel est possible sur option, même si les seuils du micro-BIC ne sont pas dépassés. Cette option est annuelle et doit être formulée avant le dépôt de la déclaration de revenus. Une fois exercée, elle engage le loueur pour une durée minimale de deux ans.

Ces arbitrages entre micro-BIC et régime réel reposent toutefois sur un cadre fiscal qui n’est pas figé : plusieurs évolutions législatives en 2025 et 2026 viennent modifier la fiscalité des loueurs en meublé non professionnel, parfois en profondeur.

La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) a connu deux évolutions majeures récentes, dont l’impact varie selon le type de location pratiqué.

La loi Le Meur, dite « loi anti-Airbnb », promulguée le 19 novembre 2024 (JO 20 nov.), a profondément modifié les règles du micro-BIC pour les meublés de tourisme. En revanche, la location meublée longue durée n’est pas concernée par ces changements.

Les meublés de tourisme non classés subissent une baisse des taux d’abattement pour charges afin de rester dans le cadre du régime micro-BIC. Le plafond de revenus est également revu à la baisse.
En clair, les impôts vont grimper parallèlement à la baisse du seuil de revenus locatifs faisant basculer au régime réel. La fiscalité du régime micro-BIC en meublé de tourisme non classé s’aligne désormais sur le régime micro-foncier de la location nue classique.

Voici les nouveaux seuils pour tous les meublés de tourisme, pour les revenus imposés en 2026. A noter une augmentation des plafonds de revenus 2026 qui seront déclarés en 2027 (ils seront de 83 600€ vs ancien plafond : 77 700 €).

Ces modifications rendent le régime micro-BIC nettement moins avantageux pour les propriétaires qui louent en courte durée non classée. Selon les experts iSelection, ce rééquilibrage incite de nombreux propriétaires à basculer vers le régime réel, ou à reconsidérer leur stratégie locative.

Point de vigilance : si vous louez un meublé de tourisme non classé, le plafond de 15 000 € est bas. Au-delà, vous basculez automatiquement au régime réel. Il est donc conseillé d’anticiper ce seuil dès le début de l’année fiscale.

C’est la deuxième réforme significative, issue de la loi de finances pour 2025. Elle concerne tous les LMNP au régime réel, sauf les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD.

Jusqu’ici, les amortissements déduits chaque année au régime réel n’avaient aucun impact sur la plus-value imposable lors de la revente du bien. C’était l’un des atouts majeurs du statut.

Désormais, les amortissements pratiqués viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. En d’autres termes : plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable à la revente sera élevée.

Exemple simplifié :

• Bien acheté 200 000 €, revendu 280 000 €
• Amortissements cumulés : 40 000 €
• Prix d’acquisition retenu après réintégration : 160 000 € (200 000 € – 40 000 €)
• Plus-value imposable : 120 000 € (au lieu de 80 000 € auparavant)

Bon à savoir : cette réforme ne remet pas en cause l’intérêt du régime réel pendant la phase de détention. Les déductions de charges et les amortissements restent pleinement applicables. Elle modifie uniquement l’arbitrage fiscal au moment de la revente. Pour minimiser son impact, il est conseillé de conserver le bien pendant environ 20 ans.

Plusieurs erreurs récurrentes réduisent l’efficacité fiscale du régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP), et certaines peuvent avoir des conséquences durables.

• Confondre charge déductible et amortissement. Une erreur courante consiste à tenter d’amortir une charge déjà déduite l’année de son paiement, ou inversement à déduire immédiatement un bien qui relève de l’amortissement sur plusieurs années. Chaque dépense doit être affectée au bon mécanisme dès le départ.

• Mal traiter les frais d’acquisition. Le choix entre déduction immédiate et amortissement est irréversible et doit être arrêté dès la première déclaration, sous peine d’une optimisation fiscale réduite sur toute la durée de détention.

• Négliger les cotisations CFE dans les projections. Cette charge, bien que déductible, est fréquemment omise des prévisions budgétaires, faussant ainsi l’évaluation de la rentabilité réelle de l’investissement.

• Oublier l’impact des amortissements à la revente. Les amortissements pratiqués pendant la durée de location ne réduisent pas la plus-value imposable en LMNP. Intégrer cette donnée dès l’origine évite toute mauvaise surprise au moment de la cession.

Point de vigilance : selon les experts iSelection, le choix du régime fiscal et le traitement des charges doivent être arrêtés avant la première déclaration. Une erreur initiale peut difficilement être corrigée a posteriori sans risque de redressement.