Tendances marché - fiscalité
Investissement en résidence étudiante : un marché toujours porteur
Publié le 31/08/2021Les résidences services étudiantes sont une solution appréciée des jeunes à la recherche d’un logement. La pénurie est toujours présente dans la majeur partie des villes universitaires. Investir dans ce type d’appartements est une opportunité à saisir.
En 2025, la question du logement reste toujours une préoccupation majeure pour la rentrée. La crise sanitaire de 2020 a eu un impact sur les prix et les types de logements recherchés par les étudiants. Certaines villes ont aussi gagné la faveur des étudiants au détriment d’autres…
Une forte demande de logements étudiants dans toute la France
Malgré le développement des cours en distanciel, la plupart des étudiants sont toujours plus nombreux à devoir quitter le domicile parental pour poursuivre leurs études. Ils sont environ 65% à devoir ainsi « décohabiter ».
Les résidences étudiantes répondent à un déficit chronique
En France, après le boom démographique de l’an 2000, les effectifs étudiants sont en progression constante depuis plus de 10 ans. Ainsi en 2025, ce sont 2,9 millions millions d’étudiants qui se sont inscrits dans l’enseignement supérieur. Désormais, on estime à plus de 3 millions le nombre d’étudiants en 2030.
Le parc public de logements étudiants ne couvre que 15 % des besoins.
Depuis plusieurs décennies, les étudiants sont confrontés à l’insuffisance du parc universitaire et à la pénurie de studios et de petites surfaces en centre-ville.
Fait nouveau : le déséquilibre entre l’offre et la demande est accentué par la demande de la part des jeunes actifs. En effet, le niveau élevé des loyers dans les grandes agglomérations les pousse de plus en plus à opter pour de petits logements, plus abordables. Une concurrence pour les étudiants en recherche.
Investissement en résidences étudiantes : nouveau placement phare des institutionnels
Depuis plusieurs années, les investisseurs institutionnels sont de plus en plus nombreux à s’intéresser aux résidences avec services étudiantes. « Avec plus de 15 Mds d’euros d’investissements annuels dans le monde, le marché du logement étudiant attire des particuliers et de grands fonds d’investissement » « Les logements étudiants sont passés d’une catégorie d’actifs alternatifs à un investissement classique qui attire à présent divers investisseurs institutionnels », explique Paul Tostevin, Directeur World Research de Savills, dans un article des Echos.
Cet intérêt des institutionnels est bien le signe qu’un investissement dans une résidence étudiante est un atout sur un marché porteur.
Les résidences étudiantes : une réponse adaptée aux nouveaux modes de vie des jeunes
Notamment depuis la crise Covid, les jeunes recherchent des studios étudiants plus modernes et confortables.
Les tous petits logements – les studettes de 10 m² – ne leur conviennent plus. Ils préfèrent un logement un peu plus spacieux, de 18 m² minimum, et dont la qualité et le confort sont compatibles avec les exigences du monde moderne.
- Plus de 45 % des étudiants souhaitent un logement loué meublé.
- Une majorité d’étudiants (65 %) privilégie la location d’un studio ou d’un appartement T1. (en hausse de 61 % par rapport à l’an passé). Les logements avec une chambre (T2) attirent quant à eux 18 % des étudiants.
- A noter que la colocation recule, ne représentant plus que 8 % des préférences contre une part plus importante auparavant.
- Près de la moitié des étudiants restent entre 12 et 36 mois dans le même logement.
Source : LocService.fr
A ce titre, les résidences étudiantes avec services sont séduisantes : situées à proximité des campus, des commerces et des transports en commun, elles offrent des studios neufs meublés et équipés, et des services à valeur ajoutée comme une cafétéria, une laverie, un garage à vélo, la présence d’un intendant, et parfois une salle de sport…
Ainsi, la résidence étudiante privée est aujourd’hui le 3ème choix de logement des étudiants dans l’enseignement supérieur. Une bonne raison pour investir dans ce type de logement. Alternatives appréciées, il est donc logique que les résidences étudiantes privées se multiplient dans l’hexagone.
L’investissement dans une résidence étudiante offre une fiscalité attractive
La fiscalité des résidences étudiantes meublées
- Si l’investisseur conserve son logement étudiant locatif pendant 20 ans, il peut obtenir le remboursement de la TVA
- Grâce au statut fiscal LMNP Amortissement il pourra effacer une grande partie de ses revenus locatifs. De fait, il pourra ainsi amortir le prix du logement, mais aussi celui des meubles, durant 20 ans à 30 ans.
La gestion des résidences étudiantes
- Les loyers sont fixés dans le bail commercial ferme de 9 à 12 ans signé avec le gestionnaire de la résidence étudiante. Celui-ci est en effet votre vrai locataire, et redevable des loyers.
- Autre avantage non négligeable : l’achat d’un logement étudiant permet de déléguer entièrement la gestion à l’exploitant de la résidence : recherche et la mise en place des locataires, encaissement des loyers, entretien de la résidence, etc…
Quelle ville choisir pour un investissement en résidence étudiante ?
La plupart des jeunes, qui n’ont pas énormément de ressources, privilégient de plus en plus la province pour faire leurs études. Par ailleurs, depuis la crise Covid, ils privilégient aussi un cadre de vie plus « vert ». Ce qui explique pourquoi les logements sont autant pris d’assaut.
- Le magazine L’Etudiant procède chaque année scolaire au classement des villes étudiantes où il fait bon vivre. 16 indicateurs tels que budget, logement, transport, climat, attractivité, formations, emploi sont pris en compte.
- Le premier classement concerne les métropoles qui accueillent plus de 40 000 étudiants. Son Top 10 maintient Toulouse à la première place depuis quatre ans, suivie de Lyon, Rennes (en progression), Montpellier, Nantes, Grenoble, Bordeaux (en progression), Strasbourg, Paris (en léger recul) et Aix-Marseille (en progression).
- Dans le classement des grandes villes accueillant entre 20 000 et 40 000 étudiants, Poitiers arrive en tête, suivie de Dijon, Caen, Brest et Besançon. En ce qui concerne les villes moyennes qui comptent entre 8 000 et 20 000 étudiants, on retrouve ans le Top 5 Orléans, Chambéry, La Rochelle, Pau et Limoges.
Les prix des loyers dans les logements étudiants sont stables
Depuis 2021, la moyenne des loyers est relativement stable. À l’échelle de la métropole, environ 73 % des grandes villes étudiantes enregistrent une hausse des loyers supérieure à 1 %. Elle cache cependant de fortes différences selon les villes.
Avec 28 % des étudiants ciblant ce territoire, la région parisienne demeure la première région étudiante de France — une part stable par rapport à l’an dernier. À elle seule, Paris concentre 15,1 % de la demande étudiante nationale. Cela influe bien sûr sur le prix des loyers.
- En moyenne, une chambre étudiante se loue 466 € pour une surface de 14 m². Le loyer moyen d’un studio s’élève à 559 € pour 23 m², tandis qu’un appartement T1 coûte 556 € pour une surface de 30 m². Les appartements T2, quant à eux, offrent en moyenne 42 m² pour un loyer de 745 €.
- Louer un studio à Limoges, Pau ou Le Mans coûte plus de deux fois moins cher qu’à Paris. D’ailleurs, 8 des 10 villes étudiantes les plus chères sont situées en région parisienne, avec des loyers dépassant de plusieurs centaines d’euros ceux pratiqués en province.
- Derrière la capitale, le top 5 des villes les plus recherchées est complété par Lyon (7,83 %), Montpellier (4,69 %), Toulouse (4,42 %) et Strasbourg (3,31 %).
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Crédit photo : shutterstock
Sources : locservices.fr – UNEF
Mise à jour le : 20/03/2025
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.
