Tendances marché - fiscalité
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Publié le 18/09/2025L’investissement en nue-propriété vous permet de créer un patrimoine de qualité avec une forte réduction à l’achat. Découvrez cette forme méconnue d’investissement qui vous offre de nombreux avantages à long-terme.
L’essentiel à retenir sur l’investissement dans la nue-propriété
Réaliser un investissement immobilier nue-propriété via le démembrement de propriété est une stratégie redoutable pour développer votre patrimoine immobilier. En dissociant l’usufruit de la nue-propriété, vous achetez un bien immobilier (souvent un appartement neuf) avec une décote importante, tout en préparant sereinement l’avenir, par exemple pour préparer votre retraite. Voici les points forts de l’investissement en nue-propriété :
- Acquisition à prix réduit : la valeur de la nue-propriété ne représente que 60 à 70 % de sa valeur en pleine propriété sur le marché immobilier. Une économie de 30 à 40%.
- Aucun souci de gestion : l’entretien et le risque locatif sont intégralement gérés par un bailleur institutionnel ou un bailleur social.
- Fiscalité allégée : vous ne percevez pas de loyers, donc aucune pression supplémentaire sur votre impôt sur le revenu.
- Ce mécanisme vous permet de vous projeter sans contraintes. À l’issue de la période définie, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans aucuns frais supplémentaires.
L’investissement en nue-propriété permet de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, grâce à une forte décote sur le prix d’achat. Comment cela fonctionne t-il ? On vous explique.
Qu’est ce que l’investissement en nue-propriété ?
Principe de la nue-propriété
Investir avec le dispositif fiscal nue-propriété revient à distinguer 2 aspects du droit de propriété : l’usufruit du bien et la nue-propriété. Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale ou lors des successions, la nue-propriété peut dorénavant être considérée du point de vue de l’investissement locatif.
L’investissement en nue-propriété repose sur un démembrement temporaire de la propriété, partagée entre un usufruit locatif social ou intermédiaire (ULS ou ULI) acquis par un institutionnel bailleur, et la nue-propriété d’un bien acquise par l’investisseur.
- La personne détenant la nue-propriété a le droit de céder le bien (vente, donation) ou de prendre des décisions importantes sur ce dernier (hypothèque).
- Quant à la personne qui détient l’usufruit (parfois un organisme bailleur social);, elle peut utiliser le bien et bénéficier de revenus si celui-ci est loué. Toutefois, elle doit conserver le bien en on état.
Comment fonctionne concrètement l’investissement en nue-propriété ?
- Vous achetez en tant qu’investisseur privé la seule nue-propriété d’un bien immobilier. Vous pouvez ainsi acquérir le bien immobilier à un prix réduit de 30 à 40% de sa valeur en pleine propriété. L’usufruit est cédé à un bailleur.
- Durant l’usufruit, un bailleur institutionnel perçoit les loyers et acquitte les charges (entretien, travaux…) du logement. Il s’occupe en parallèle de la mise en location du logement et de la gestion locative durant toute la durée de la mise en nue-propriété.
En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez aucun revenu complémentaire pendant les 15 à 20 ans en moyenne de durée du démembrement. - Au terme de la durée du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien par regroupement juridique de l’usufruit et de la nue-propriété.
Ce passage au statut de propriétaire est réalisé sans aucun coût supplémentaire. Il vous est tout à fait possible ensuite de louer, habiter, ou revendre le logement.
Quels sont les avantages de l’investissement en nue-propriété ?
L’acquisition d’un bien en nue-propriété propose de nombreux avantages pour le propriétaire.
- Disposer d’un complément de revenus dans plusieurs années
- Valoriser son patrimoine
- Réaliser un investissement immobilier à un prix réduit : en nue-propriété, les biens peuvent être vendus de -30 à -50% par rapport au prix du marché local.
- Faire une plus-value lors de la revente : en effet, si vous attendez 30 ans ou plus avant la revente, vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value.
C’est pourquoi le dispositif de défiscalisation lié à un investissement en nue-propriété, intéresse notamment les personnes à forte fiscalité (tranche marginale d’imposition à 41%) disposant déjà de revenus fonciers imposables. Elle permet ainsi de baisser leur pression fiscale :
- baisser les revenus soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- baisser les revenus fonciers
Nue-propriété : comment est calculée la valeur d’acquisition ?
Pour déterminer la valeur d’acquisition de la nue-propriété, il faut d’abord déterminer la valeur économique de l’usufruit, c’est-à-dire la somme des loyers réactualisés sur la durée de l’usufruit, déduction faite des charges locatives. Cette somme sera ensuite déduite du prix marché de la pleine propriété.
La valeur de la nue-propriété correspond en général à environ 60 à 70 % de la valeur du bien en pleine propriété. Acheter en nue-propriété permet en effet d’obtenir une réduction importante sur la valeur du bien.
Quelles sont les durées de démembrement ?
La durée de l’usufruit locatif social ou intermédiaire est fixée selon un processus impliquant :
- L’État ou son représentant, qui en fixe la durée,
- Le bailleur-usufruitier qui ajustera, en accord avec l’Etat ou son représentant, cette durée selon son bilan d’exploitation.
En moyenne, les durées sont comprises entre 15 ans (valeur minimum) et 20 ans. 30 ans est la durée maximale autorisée.
La flexibilité de l’investissement en nue-propriété
La Nue-Propriété est un type d’investissement avec une certaine souplesse dans son mode de fonctionnement :
- Le nu-propriétaire ne s’occupe pas de la gestion de son bien : pendant une durée de 15 ans à 20 ans en moyenne, l’investisseur nu-propriétaire est déchargé du risque locatif, des charges, de la fiscalité et de l’entretien. Ces éléments seront à la charge de l’usufruitier.
- La revente du bien est facilitée : dans ce contexte, aucune durée de détention n’est imposée avant la revente, la nue-propriété peut être revendue sans attendre la fin du démembrement et le nouvel investisseur pourra profiter des mêmes avantages fiscaux acquis. De nombreux investisseurs recherche des durées d’investissement inférieures à 15 ans, la revente de la nue-propriété est ainsi facilitée.
Les étapes clés pour investir dans la nue-propriété
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1.
Définissez vos objectifs patrimoniaux et financiers avant d’investir dans la nue-propriété.
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2.
Sélectionnez un bien immobilier de qualité sur le marché immobilier, tel qu’un appartement neuf situé dans une agglomération très attractive.
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3.
Vérifiez la solidité de l’usufruitier, qu’il s’agisse d’un bailleur institutionnel ou d’un bailleur social, qui prendra en charge la gestion.
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4.
Finalisez votre achat en nue-propriété (les frais de notaire seront d’ailleurs réduits puisqu’ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété).
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5.
Conservez le bien jusqu’à la reconstitution automatique de la pleine propriété ou revendez-le de manière anticipée sur le marché secondaire.
Pourquoi et quand revendre son bien en nue-propriété ?
Vous pouvez vendre la nue-propriété de votre bien à tout moment, même avant la fin de la période d’usufruit, pour récupérer des liquidités. Ce marché secondaire se caractérise par :
- Une rareté de l’offre qui valorise les biens en nue-propriété,
- Des durées d’usufruit plus courtes répondant à certains profils d’acheteurs,
- Un délai de revente rapide (3 à 6 mois environ).
Vous le constatez, un certain nombre d’éléments sont à prendre en considération pour les investissements en nue-propriété du fait de la spécificité du montage fiscal.
Ainsi, il faut notamment analyser la décote appliquée, la valeur du bien en pleine propriété, le promoteur, le bailleur, la nature de l’immeuble (neuf ou réhabilité), le montage de l’opération, son calendrier, etc. C’est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un professionnel.
Bon à savoir
Bon à savoir Les opérations en nue-propriété sont généralement de petite taille et très diverses. Toute notre offre n’est pas présente sur notre site.
Contactez-nous au sujet de votre projet, nous effectuerons une recherche sur-mesure auprès de nos nombreux partenaires afin de trouver le bien qui correspondra à vos attentes et à votre situation.
FAQ – Investir en nue-propriété
Dans un viager, la récupération de la pleine propriété dépend d’un aléa (le décès du vendeur), qui conserve un droit d’usage. En revanche, un investissement immobilier en nue-propriété repose sur une durée de démembrement de propriété fixe et temporaire (généralement 15 à 20 ans). C’est idéal pour investir pour la retraite en nue-propriété en toute sécurité.
Non, l’un des atouts majeurs de l’achat en nue-propriété est d’être totalement exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pendant la durée du démembrement. C’est l’usufruitier qui a l’obligation de déclarer le bien immobilier pour sa valeur en pleine propriété.
Pendant toute la durée de l’investissement immobilier nue-propriété, l’ensemble des charges, y compris la taxe foncière et l’éventuelle taxe d’habitation, est intégralement supporté par l’usufruitier (le bailleur social ou institutionnel). Le nu-propriétaire est donc exempté de ces taxes locales.
À l’échéance du contrat, le démembrement de propriété s’achève automatiquement. Sans frais supplémentaires, vous récupérez la pleine propriété de votre patrimoine immobilier. Vous êtes alors libre de l’habiter, de le louer pour percevoir des revenus, ou de le revendre sur le marché immobilier classique.
Crédit Photo : Istockphoto – mise à jour le 13/03/2026
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