Tendances marché - fiscalité
Quel investissement locatif choisir en fonction de vos besoins ?
Publié le 28/08/2020Découvrez rapidement nos stratégie d’investissement locatif en fonction de vos objectifs personnels. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux vous incitant à investir dans l’immobilier neuf ou ancien, afin de réduire vos impôts ou vous assurer un complément de revenus. Nous vous aidons à trouver quel investissement locatif choisir en fonction de vos besoins.
Le Pinel a pris fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !
Denormandie, LMNP, Malraux … Découvrez les alternatives et optimisez vos placements dès maintenant !
Vous avez choisi d’investir dans l’immobilier locatif : c’est une bonne chose. Mais quelle stratégie d’investissement immobilier choisir en fonction de vos besoins ?
L’investissement immobilier reste l’un des moyens les plus sûrs et les plus performants pour bâtir un patrimoine, préparer sa retraite ou générer des revenus complémentaires. Toutefois, pour en tirer le meilleur parti, encore faut-il choisir la bonne stratégie d’investissement locatif, adaptée à vos objectifs personnels. Souhaitez-vous réduire vos impôts, percevoir des loyers réguliers, ou valoriser un bien sur le long terme ?
Il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs fiscaux et approches — dans l’immobilier neuf comme ancien — qui permettent de répondre à ces attentes. iSelection vous aide dans votre démarche pour identifier le type d’investissement immobilier qui correspond le mieux à votre situation et à vos ambitions.
Comparatif des dispositifs fiscaux
Les questions à se poser :
- Acheter dans le neuf ? Dans l’ancien ?
- Opter pour une location nue ou meublée ?
Tout est alors question de choix. Et ce choix dépend avant tout de votre situation, de vos motivations et de vos objectifs.
Chacun des dispositifs présentés répond à des objectifs et des horizons d’investissements différents et offre des avantages qui lui sont propres. Le dispositif à sélectionner dépend avant tout de votre situation.
Pour vous donner un petit coup de pouce afin de choisir le placement immobilier le plus pertinent selon votre profil d’investisseur, voici un récapitulatif de quelques solutions envisageables.
Choisir un investissement locatif en Denormandie pour réduire vos impôts
Si votre objectif premier est de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine à moyen ou long terme, le dispositif Denormandie* est désormais recommandé, depuis la fin du Pinel. Les avantages et le principe sont similaires.
Quelles conditions pour un investissement en Denormandie ?
- Disposer d’une capacité d’emprunt comprise entre 120.000 et 250.000 €, ou d’une capacité d’épargne mensuelle d’environ 400 € ou plus.
- Investir dans un bien ancien à rénover, situé dans une ville éligible au dispositif Denormandie (souvent en cœur de ville), en réalisant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
NB : Le montage est particulièrement pertinent si vous ciblez des villes avec un fort potentiel de valorisation et/ou si vous souhaitez revitaliser un bien ancien tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
Vos avantages grâce à l’investissement locatif Denormandie
En 2026, le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant total de l’opération (prix d’achat + travaux), répartie sur 12 ans, à condition de louer le bien pendant toute cette durée.
→ Exemple : pour un investissement total de 150.000 € (incluant au moins 25 % de travaux, soit 37.500 €), vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 3.150 € par an pendant 12 ans, soit un avantage fiscal cumulé de 37.800 €.
Choisir un investissement locatif en Nue-Propriété pour se créer un patrimoine
En revanche, si votre objectif premier est de développer votre patrimoine à moyen ou long terme sans augmentation de votre pression fiscale, le dispositif Nue-Propriété est recommandé. C’est un dispositif méconnu mais qui peut être adapté à vos objectifs, notamment si vous êtes soumis à l’IFI,
Comment profiter pleinement du dispositif Nue-Propriété ?
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- Posséder une capacité d’emprunt confortable (à partir de 150.000 €) ou une capacité d’épargne supérieure à 600 € par mois.
- Ne pas avoir besoin de revenus complémentaires immédiats pendant la durée du démembrement.
Vos avantages grâce à l’investissement locatif Nue-Propriété
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- Avec un investissement en Nue-Propriété vous pourrez vous créer un patrimoine à moindre coût puisque le prix d’achat du logement peut-être, sous conditions, minoré de 40% sur 15 ans.
- Economiser ainsi sur les frais de notaire, puisque l’assiette est réduite de 40 à 50 %.
- Possibilité de revendre la nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement de propriété.
Choisir un investissement locatif en LMNP pour obtenir un complément de revenus
Enfin, pour vous constituer des revenus complémentaires, notamment au moment de la retraite ou du démarrage des études de vos enfants, investissez en meublé LMNP Amortissement*.
Comment profiter pleinement du LMNP Amortissement ?
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- Avoir un objectif d’investissement long terme, assimilable à de l’assurance-vie sans imposition.
- Posséder une capacité d’emprunt à partir de 90.000 € pour un investissement en résidence services meublée pour étudiants ou séniors.
- Avoir une capacité d’épargne supérieure ou égale à 250 € par mois sur une durée de 20 ans.
- Réaliser votre acquisition sans apport financier.
Vos avantages grâce à l’investissement locatif LMNP Amortissement
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- Bail commercial.
- Gestion simplifiée pour l’investisseur.
- Récupération de la TVA à 20 %.
- Amortissement du bien.
→ Ainsi pour un investissement de 120.000 € TTC, vous obtenez un loyer de 2.500 € nets d’impôts pendant 15 à 20 ans après la fin du crédit.
Et maintenant, si vous vous lanciez ?
Comme vous l’avez vu, de nombreuses stratégies existent pour réaliser une opération rentable et sécurisée dans l’immobilier locatif, grâce notamment aux avantages fiscaux mis en place par le gouvernement.
Vous vous interrogez encore sur quel investissement locatif choisir en fonction de vos besoins personnels ?
L’immobilier reste un placement sécurisé
L’investissement immobilier fait partie des placements préférés des Français. Et ce n’est pas pour rien !
À la clé : sécurité, pérennité et rentabilité à long terme ! En tant qu’actif tangible, l’immobilier conjugue durabilité et stabilité. De plus, l’immobilier se présente comme un véritable rempart contre l’inflation.
Comment passer à l’action ?
Pour choisir la solution d’investissement immobilier qui vous convient, faites-vous accompagner par un expert.
Depuis 1996, iSelection offre un service de qualité pour des investissements sereins, avec une équipe qualifiée
qui vous soutient à chaque étape de votre projet. Grâce à notre réseau et notre expertise, nous sélectionnons les
programmes immobiliers les mieux adaptés à vos objectifs patrimoniaux.
Mise à jour : 15/01/2026
crédits photos : shutterstock
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
*Le dispositif « Denormandie » est une extension du dispositif d’investissement locatif « Pinel ». Il est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Il s’adresse aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027, un logement ancien à rénover ou un local à transformer en habitation, situé dans certaines communes éligibles. Les travaux mentionnés au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts ) améliorant la performance énergétique ou de création de surface habitable nouvelle doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit être loué nu à usage de résidence principale, avec des loyers et des ressources des locataires respectant des plafonds fixés par décret.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par mètre carré, et varie en fonction de la durée de l’engagement de location : 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Cette réduction entre dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. Comme pour tout investissement immobilier, il est essentiel de considérer votre capacité d’emprunt et de prendre en compte les aspects fiscaux et économiques, tels que les taxes locales, le régime fiscal des revenus locatifs et les charges associées.
Pour plus d’informations, consultez le site officiel du gouvernement
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.
