Quel placement immobilier permet d'obtenir des revenus quasiment nets d'impôts ?

La réponse est : un placement immobilier en logement locatif meublé. Ce placement offre de multiples avantages, à commencer par une fiscalité très attractive. Les acquéreurs de logements en résidences services, mais aussi les investisseurs ayant terminé de répondre aux contraintes fiscales du dispositif Pinel ont intérêt, dans certains cas, à transformer leur logement locatif nu en meublé. Le statut LMNP leur est très favorable. Décryptage.

Les avantages d’un placement immobilier en location meublée

La location d’un logement meublé est un placement généralement plus rentable que la location d’un logement vide.

• D’abord parce que les loyers sont plus élevés dans ce secteur : un meublé se loue environ 15 % plus cher qu’un logement vide
• Ensuite, parce que la fiscalité (via le régime des BIC et le statut LMNP) est plus intéressante pour le bailleur.
• Dans certaines situations, celui-ci peut même parvenir à défiscaliser entièrement ses revenus locatifs. En période d’inflation, il est donc très intéressant de se tourner vers ce type de location.

Rappelons que comme son nom l’indique, un logement meublé doit contenir un certain nombre d’équipements et de meubles obligatoires : meubles essentiels pour la vie quotidienne, cuisine équipée, salle d’eau et toilettes dans l’appartement, chauffage et occultation possible des fenêtres. La liste détaillée est disponible ici.

Le régime fiscal spécifique de la location meublée en LMNP

Lorsque le bailleur n’exerce pas cette activité de location à titre professionnel, il se place sous le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui lui permet de choisir les régimes fiscaux avantageux du micro-BIC ou du BIC réel.

Notons, en préambule, qu’un choix entre le micro-BIC et le régime réel n’est possible que pour les bailleurs ayant perçu moins de 72 600 € de revenus annuels. Car, au-dessus de ce montant, le régime BIC réel s’applique automatiquement.

Au-dessous de tels revenus, le bailleur doit faire des calculs pour privilégier la meilleure option.

Le régime micro-BIC

Le micro-BIC présente l’avantage d’être très simple. L’administration fiscale applique un abattement automatique de 50 % sur les revenus déclarés, afin de tenir compte des charges.

Par exemple, si les revenus annuels ont atteint 40 000 €, l’impôt dû sera calculé sur une base de 20 000 € seulement. Dans le cadre de revenus fonciers (logements loués nus), l’abattement n’est que de 30 %.

Le régime BIC réel

Le régime réel est un peu plus contraignant, mais peut s’avérer plus avantageux pour un placement immobilier en meublé. Le bailleur doit indiquer à l’administration fiscale toutes ses charges : intérêts d’emprunt bancaire, frais de notaire, impôts locaux, primes d’assurance, frais d’entretien, travaux et amortissement du mobilier et du bien. Le total de ces charges est ensuite déduit des recettes annuelles.

Le résultat obtenu constitue la base sur laquelle sera calculé l’impôt dû. Il se peut donc que ce résultat soit négatif et ne génère aucune imposition, et la partie liée aux amortissements est reportable sans limitation ni de durée ni de montant, et viendra neutraliser les futurs BIC (de même nature) positifs (article 39C du CGI).

Quel type de placement immobilier meublé choisir ?

Face à l’évolution du marché et à la recherche de rendements plus performants, de nombreux investisseurs s’interrogent sur la meilleure manière d’exploiter le statut LMNP. Faut-il privilégier l’acquisition d’un bien en résidence services, offrant une gestion simplifiée et des revenus potentiellement sécurisés, ou bien reconvertir un ancien Pinel (déjà acquis et qui arrive à son terme), en location meublée pour optimiser la fiscalité et augmenter la rentabilité ?

Pour déterminer quel type de placement immobilier meublé est le plus adapté, il est essentiel d’évaluer votre objectif patrimonial, votre appétence à la gestion locative et la dynamique du marché local.

Placement dans un logement meublé en résidences services

Les résidences services regroupent des logements meublés intégrés à un ensemble immobilier offrant des services spécifiques (comme l’accueil, le ménage, la restauration ou l’assistance) et destinés à des publics ciblés tels que les étudiants, les seniors, les voyageurs d’affaires ou les touristes. Grâce à un bail commercial conclu avec un gestionnaire, elles permettent à l’investisseur de déléguer entièrement la gestion tout en bénéficiant de loyers sécurisés. Les demandes des locataires sont nombreuses dans les résidences étudiantes, séniors et d’affaires des centres-villes.

Investir dans un logement meublé en résidences services permet de conjuguer simplicité de gestion, revenus locatifs sécurisés et avantages du statut LMNP.

• Les investisseurs bénéficiant toujours de la possibilité de se voir rembourser la TVA de 20 % (sous condition), acheter un logement meublé dans ce cadre reste intéressant. Surtout pour ceux souhaitant se décharger totalement de la gestion, prise en charge par l’exploitant de la résidence pendant de longues années. C’est, en effet, l’exploitant qui s’occupe de la gestion des locations, mais aussi des services ajoutés proposés au sein de la résidence. Il s’assure également de la collecte des loyers, de l’entretien et des réparations.
• Autre avantage non négligeable : l’exploitant de la résidence doit vous payer le loyer, même si le logement n’est pas occupé ! Un gage de sécurité.

Placement dans un logement classique, meublé par vos soins

L’autre option consiste à investir dans un logement classique vide, puis à le meubler pour le proposer en location meublée. Cette stratégie s’adresse autant aux nouveaux investisseurs qu’aux propriétaires ayant réalisé un investissement Pinel et arrivant au terme de leur engagement locatif. À cette étape clé, ils peuvent choisir de convertir leur bien en location meublée afin de continuer à percevoir des revenus locatifs.

En effet, une fois l’avantage fiscal du dispositif Pinel arrivé à son terme, une question importante se pose : vaut-il mieux vendre le bien ou poursuivre la location ? Et surtout : quel sera l’impact fiscal dans chaque cas ? Beaucoup d’investisseurs optent spontanément pour la revente, estimant que le cycle Pinel est achevé. Pourtant, transformer le bien en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut s’avérer particulièrement intéressant. Ce régime permet de générer des revenus locatifs à nouveau optimisés, grâce à des loyers librement fixés, et une fiscalité allégée grâce à la déduction de toutes les charges et l’amortissement du bien et du mobilier.

Deux interrogations majeures doivent alors être étudiées :

• En cas de revente, quel serait le montant de l’impôt dû sur la plus-value immobilière ?
• En cas de location meublée, quelle serait la progression de l’imposition, comparée à une location nue imposée en revenus fonciers ?

Convertir un ancien placement immobilier Pinel en meublé : des règles à respecter

Le statut avantageux du meublé incite nombre d’investisseurs à souhaiter changer le statut du bail lorsque leur Pinel est dégagé de toutes contraintes légales.
Cependant, il faut respecter certaines obligations et étapes.
En effet, il faut tout d’abord attendre le départ du locataire en place pour pouvoir faire évoluer le statut du logement locatif de location nue en location meublée. Car ce désir de changement n’est pas une raison suffisante pour dénoncer le bail du locataire en place. Ainsi, si le locataire souhaite continuer sa location, il faut patienter…

Les étapes à respecter pour transformer un logement nu en meublé

Le passage d’un bien immobilier habituellement loué nu à une location meublée nécessite une réflexion et pas uniquement sous un angle fiscal : le logement se prête-t-il à une location meublée, quel est le marché locatif, l’offre et la demande dans le quartier… Logiquement, de grands logements familiaux sont moins recherchés meublés que de petites surfaces, dans les centres-villes ou près des écoles et facultés…

Les avantages méconnus du meublé en termes de donation et de transmission

La donation ou la transmission (après décès) à un enfant, par exemple, d’un logement meublé, sous statut LMNP, permet d’éviter une imposition sur la plus-value.

En effet, l’opération « purge » même définitivement la plus-value latente : si le donataire ou l’héritier vend le bien quelque temps plus tard, la plus-value est calculée sur la base d’un prix d’acquisition correspondant à la valeur déclarée dans la donation ou la succession.

Ce qu’il faut retenir

• Les logements meublés permettent parfois d’annuler totalement les impôts liés aux revenus locatifs. Une bonne raison d’investir dans une résidence services ou de transformer le bail nu d’un Pinel purgé de ses contraintes légales en bail meublé.
• En plus d’un prix de location plus élevé et d’une fiscalité allégée (notamment lors de l’administration du bien ou d’une donation/succession), la flexibilité de gestion est appréciable par rapport à d’autres dispositifs : pas de plafonds de loyers, ni de ressources plafonnées des locataires.

En résumé :

• L’investissement en résidence services (étudiante, senior, affaires, tourisme) séduit par sa gestion déléguée et ses revenus sécurisés grâce au bail commercial.
• À l’inverse, transformer un ancien Pinel en meublé offre souvent une rentabilité plus élevée, et un potentiel de revente supérieur, notamment dans les zones en forte demande locative.