Tendances marché - fiscalité
Investir dans une résidence de tourisme
Publié le 13/06/2019Malgré la crise sanitaire, la France conserve sa place de destination touristique numéro 1 dans le monde. Certes, les performances de l’année 2021 ont été encore fortement impactées par la crise sanitaire, avec de fortes disparités entre les différentes localisations (Paris/Province), mais la reprise s’amorce en 2022…

Les résidences de tourisme meublées gérées comportent de nombreux avantages pour les résidents, mais surtout pour les investisseurs potentiels, grâce aux avantages fiscaux du LMNP. Elles répondent surtout aux nouveaux usages des touristes sur un marché porteur en France qui a su montré sa résilience.
LA FRANCE, DESTINATION TOURISTIQUE N°1 DANS LE MONDE
La France a retrouvé sa position dominante grâce à des performances remarquables. Le retour massif des touristes étrangers combiné à une augmentation significative des prix moyens dans le secteur, a permis d’atteindre des recettes touristiques records en 2023. Cette dynamique s’est prolongée en 2024 grâce notamment aux Jeux Olympiques.
Le pays le plus visité au monde
L’année 2019 avait été exceptionnelle pour la France avec 90 millions de touristes étrangers. L’année 2023 dépasse ce record avec 100 millions de visiteurs ! Elle confirme également la reprise du tourisme d’affaires : la clientèle professionnelle a repris le chemin des résidences urbaines.
Générant 10% du PIB français (transports inclus) et 12% des emplois en France, soit près de 3 millions d’emplois, le tourisme est un moteur du dynamisme de nos territoires.



LE MARCHÉ DES RÉSIDENCES DE TOURISME
La résidence de tourisme peut être considérée comme étant deux produits en un seul :
- Pour l’investisseur, c’est tout d’abord un placement immobilier attractif, acquis en pleine propriété et entièrement géré par un exploitant professionnel, avec éventuellement des droits de jouissance pour une période déterminée. Les loyers sont acquis, que le bien soit occupé ou non.
- Pour le consommateur, c’est une formule de séjour astucieuse et confortable, différente de l’hôtellerie traditionnelle et des meublés diffus. Elle propose à la mer, à la campagne, à la montagne ou en ville un hébergement assorti de services et d’activités de loisirs.
- Pour les entreprises, les résidences de tourisme d’affaires offrent le meilleur compromis entre prix et qualité de service lors des déplacements en congrès et formations.
Un secteur en phase de maturité

Avec 69,6 millions de nuitées, les résidences de tourisme rassemblent les 3/4 de la fréquentation des autres hébergements collectifs touristiques, hors campings et hôtels(6).
Au 1er trimestre 2024, leur fréquentation est en hausse de 3,3 % vs 2023. Leur taux d’occupation moyen est supérieure à l’hôtellerie classique qui est de 61,8 % en 2023.
L’année 2023 représente aussi une année record en termes de performances commerciales pour les résidences de tourisme urbaines. (7)
Résidence de tourisme : un concept attractif répondant à de nouvelles attentes
Les résidences de tourisme sont des résidences meublées avec services destinées à accueillir une clientèle de loisirs ou d’affaires pour des séjours de courte, moyenne ou longue durée.
- Initialement conçues dans les années 70 pour développer le parc immobilier locatif dans les stations de sport d’hiver, les résidences de tourisme ont depuis gagné le littoral, la campagne et même la ville, pour satisfaire la demande des touristes.
- Le secteur des Résidences de Tourisme et apparthotels représente désormais 25 % de l’hébergement touristique en France (hors camping) contre 48% pour l’hôtellerie classée.
Source : INSEE – SNRT
Localisation des résidences de tourisme

- Les destinations mer et montagne représentent près de 70 % de l’offre en nombre d’établissements.
- Le littoral français constitue la 1ère destination.
- Plus de la moitié du parc se concentre dans deux régions : PACA et Rhône Alpes.
Source : SNRT
FOCUS SUR LES RÉSIDENCES DE TOURISME D’AFFAIRES ET URBAINES
Le tourisme d’affaires en France
Le tourisme d’affaires représente 47% du chiffre d’affaires des hôteliers (3).
Le tourisme d’affaires est plus important dans les grandes villes où se concentre un grand nombre de Parcs d’Expositions et de Centres de Congrès.
L’hôtellerie urbaine et les résidences de tourisme : un secteur en forte progression
- Depuis 2010, l’hôtellerie urbaine est un moteur de la croissance du secteur hôtelier.
- Les années 2022/2023 marquent le retour progressif de la fréquentation malgré les nouveaux modes de travail.
- De plus, l’organisation d’évènements majeurs, tels que la Coupe du Monde de Rugby 2023 et les Jeux Olympiques 2024, contribuent au dynamisme de la destination France, permettant ainsi de capter à nouveau une clientèle internationale. (7)
Les résidences de tourisme urbaines : des taux d’occupation plus performants que l’hôtellerie traditionnelle
- On note sur l’ensemble des Résidences de Tourisme des coefficients d’occupation élevés, de plus de 70 % (versus 59 % pour l’hôtellerie traditionelle), qui traduisent la bonne adéquation de ce concept à son marché. Ce taux est optimisé pour les résidences de tourisme urbaines et d’affaires. En effet, elles accueillent une clientèle mixte constituée de cadres, consultants et de salariés mais aussi de touristes qui viennent en complément, en particulier les mois d’été. Le taux d’occupation varie selon la gamme et la localisation géographique.
- La durée moyenne des séjours en résidences de tourisme urbaines est de 3,5 jours.
Sources : SNRT
(1) Source : UNWTO – données provisoires (2) Source : Atout France (3) Source KPMG 4) Source : www.tourmag.com-juin 2023 (5) Source : Classement ICCA 2022 (6) Source : UNIMEV – (7) Source : KPMG – FNRT (Fédération Nationale des Résidences de Tourisme)
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.