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Tendances marché - fiscalité

Immobilier locatif : choisir entre location nue ou meublée

Publié le 23/07/2019

Location nue, location meublée… le choix est parfois difficile pour l’investisseur en immobilier. Opter pour l’une ou l’autre des possibilités nécessite la prise en compte de plusieurs aspects dont la localisation, les objectifs et la situation fiscale de l’investisseur.

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Le Pinel prend fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !

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Lorsque vous achetez un bien immobilier pour investir, vous pouvez vous demander s’il vaut mieux s’orienter vers de la location nue ou meublée. Dans chacun des cas le dispositif fiscal et les avantages que vous pourrez en retirer diffèrent.

Le dispositif fiscal détermine le choix entre location nue ou location meublée

Si vous achetez un bien immobilier neuf afin de bénéficier de dispositifs « défiscalisants » vous êtes obligés de vous soumettre à certaines contraintes.

  • Ainsi, le dispositif Pinel concerne la location nue uniquement, à titre de résidence principale, et impose certains plafonds à respecter
  • En revanche, le dispositif LMNP, qui permet d’investir en résidences avec services meublées, nécessite un bail commercial ferme de 9 ans, avec un gestionnaire professionnel, ce qui est un gage de sécurité.

Dans certains cas, vous pourrez être amenés à vous poser la question du nu ou du meublé, notamment lors de l’achat (ou de l’héritage) d’un bien ancien ou d’un bien neuf pour lequel vous ne souhaitez pas bénéficier de régime de défiscalisation en raison, par exemple, des contraintes sur le niveau du loyer.

Vous pouvez par exemple acheter un bien en « régime commun », et choisir (ou pas ) de le meubler, pour le louer avec le statut LMNP si la demande locative s’y prête. Consultez notre article sur le régime commun.

Choisir la location nue ou meublée va alors dépendre de plusieurs critères. Voici un tableau comparatif :

La location nue vs location meublée_iSelection

L’emplacement géographique du bien immobilier

Dans la même ville, certains quartiers seront plus adaptés à une location meublée en raison de la demande locative, et inversement.

Les résidences étudiantes meublées seront à privilégier dans un secteur proche des universités, par exemple. Dans ce cas, il faut s’assurer que le logement corresponde aux critères de recherche des étudiants : studios ou 2 pièces en priorité.

Dans d’autres quartiers situés dans des zones touristiques au sein de grandes métropoles, la possibilité de louer à des touristes pendant les 3 mois d’été peut inciter à choisir la location meublée avec un bail de 9 mois autorisé pour les étudiants. Cela permet de rentabiliser le bien sur toute l’année. Vous pourrez cibler les étudiants qui viendront s’installer pour leur année universitaire ainsi que les cadres en déplacement pour de longues durées.

En ce qui concerne la location nue, elle est conseillée dans les quartiers des métropoles bénéficiant d’une forte attractivité économique, et dans les centres-villes bénéficiant d’une bonne desserte en transports.

Choisir entre location nue ou meublée : des modes de gestion différents

2ème critère à prendre en compte : l’impact du statut du bail sur la gestion au quotidien du logement locatif.

Facilité de gestion

  • Une location nue avec un bail qui se renouvelle tacitement tous les 3 ans peut apparaître moins contraignante pour certains.
  • Dans le cadre de la location meublée hors résidences services, le bail de durée courte (1 an ou 9 mois pour un étudiant), implique le renouvellement plus rapide du locataire avec ce que cela nécessite d’énergie pour lui trouver un remplaçant et les frais éventuels de rafraîchissement des lieux. Il est également nécessaire de fournir un minimum de meubles et équipements, définis par la loi Alur et certains équipements additionnels sont un plus pour le confort des résidents : une télévision à écran plat, une connexion internet etc…

Afin de vous éviter tout tracas, le plus simple est d’opter dans ce cas pour un appartement situé dans une résidence services meublée, gérée par un professionnel de la gestion locative. Cet exploitant, qui sera votre « locataire » s’occupera de la gestion des locations mais aussi des services ajoutés proposés au sein de la résidence. C’est également lui qui collecte les loyers (et vous reverse votre part), et qui s’occupe de l’entretien et des réparations du logement.

  • Vous n’avez aucun frais de gestion locative.
  • Votre rentabilité est favorisée par le bail signé avec l’exploitant : loyers fixes et indexés pendant 9 ans minimum grâce à un bail commercial ; votre locataire-exploitant vous garantit le versement des loyers que votre bien soit vide ou occupé.

L’impact fiscal est un critère majeur dans le choix de la location nue ou meublée

Lorsque vous faites un achat immobilier en vue d’un investissement, vous devez impérativement regarder la fiscalité applicable.

Que ce soit en location nue ou en location meublée, les recettes locatives seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En revanche les réductions éventuelles d’impôts diffèrent selon le type d’investissement.

  • La location nue procure des « revenus fonciers ». Dans ce cadre, en tant que propriétaire bailleur vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui permet de ne payer des impôts que sur 70 % des recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt). Si vous réalisez un déficit, vous pourrez l’imputer à vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an (hors intérêts d’emprunt).
  • De plus, le dispositif Pinel, vous permet de réaliser jusqu’à 42 000 € d’économie d’impôts sur une période de 12 ans. Mais attention, le dispositif prend fin au 31 décembre 2024.

  • La location meublée, quant à elle, procure des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) ; cela vous permet d’amortir jusqu’à 90 % de vos frais d’acquisition du bien, et de percevoir des revenus locatifs exemptés d’impôt durant de longues années, lorsque votre prêt est remboursé. Dans la majorité des cas, vous aurez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
  • A noter : l’intervention d’un cabinet d’expertise comptable est quasi incontournable pour l’établissement des états fiscaux et comptables de la location meublée.

Le choix d’investir dans un logement en location nue ou en location meublée ne se fait donc pas à la légère. Il s’agit de peser le pour et le contre de chaque solution en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale individuelle. Pour vous aider dans votre choix, les spécialistes en immobilier d’iSelection sont à votre écoute.

 

Crédits photos : Shutterstock

Mise à jour le 25/10/2024