VEFA : tout savoir pour sécuriser son achat sur plan

Définition et principe de la VEFA

La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, consiste simplement à réaliser un achat sur plan. Vous acquérez un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou dont le chantier est seulement entamé. Le vendeur, généralement un promoteur, s’engage contractuellement à édifier le logement et à vous le livrer une fois achevé.

Le mécanisme repose sur un transfert de propriété échelonné dans le temps. Vous devenez immédiatement propriétaire foncier à la signature de l’acte, puis des constructions au fur et à mesure de leur finalisation.

Le contrat doit obligatoirement prendre la forme d’un acte authentique signé devant notaire. Ce formalisme rigoureux offre une protection juridique indispensable pour l’acquéreur tout au long de cette opération complexe.

Avantages de l’achat sur plan en VEFA

Maintenant que les bases sont posées, voyons concrètement pourquoi ce type d’acquisition séduit de plus en plus d’acheteurs.

Acheter sur plan, ce n’est pas juste s’offrir quatre murs qui sentent le neuf. C’est surtout opter pour une tranquillité d’esprit absolue et un confort de vie immédiat, loin des aléas de rénovation souvent interminables.

Vous gardez la main sur votre futur chez-vous : bouger une cloison, choisir vos matériaux. Votre logement s’adapte enfin à vous, et pas l’inverse.

Autre atout majeur, le respect des dernières normes énergétiques et environnementales (RE2020/2025). Elles vous assurent une isolation thermique et phonique optimale, avec un classement énergétique A ou B, ce qui allège drastiquement vos factures tout en garantissant une valorisation verte de votre logement.

• Frais de d’acte réduits : vous ne réglez que 2 à 3% du prix, contre un douloureux 7 à 8% dans l’ancien.
• Exonération de taxe foncière : une économie possible durant les deux années suivant la livraison du bien.
• Garanties solides : une protection juridique complète à la charge du promoteur, qui sécurise votre investissement sur le long terme.
• Pas de rénovations à prévoir : un confort immédiat à l’emménagement, sans mauvaises surprises.

Si vous hésitez encore, regardez de plus près les avantages de l’immobilier neuf pour comprendre l’impact réel sur votre budget.

Les étapes clés du contrat de vente en l’état futur d’achèvement

Mais concrètement, comment se déroule un achat sur plan ? Le processus est très encadré, et c’est tant mieux.

Modalités de paiement en VEFA

Le financement d’un achat en VEFA a sa propre logique, calquée sur l’avancée du chantier. C’est un système qui protège l’acheteur.

Vous ne débloquez pas la somme totale dès la signature de l’acte notarié authentique. Le principe du paiement échelonné impose des versements progressifs, calés sur l’avancée réelle du chantier de votre futur logement. La loi fixe d’ailleurs des plafonds stricts pour sécuriser votre argent.

Le promoteur ne peut jamais exiger plus de 95% du prix total à la fin des travaux. C’est une sécurité financière indispensable pour vous.

Risques et précautions à connaître avant d’acheter en VEFA

Malgré ce cadre sécurisant, un projet en VEFA n’est pas sans aléas. Mieux vaut les connaître pour bien s’y préparer.

• Le point de vigilance absolu concerne la réception du bien. Si vous constatez des malfaçons substantielles, vous disposez d’un levier de pression efficace : vous pouvez légalement consigner les 5% restants du prix de vente. Cette procédure ne s’improvise pas : les fonds doivent être bloqués auprès de la Caisse des Dépôts ou d’un notaire. L’argent reste séquestré jusqu’à la « levée des réserves », obligeant ainsi le promoteur à effectuer les réparations rapidement.
• L’autre source d’inquiétude majeure en VEFA est le retard de livraison. Vérifiez scrupuleusement votre contrat : l’acheteur peut réclamer des indemnités journalières pour couvrir le préjudice. C’est un détail qui change tout si le chantier dérape.
• Attention, ces pénalités ne sont pas automatiques. Elles ne s’appliquent pas en cas de force majeure dûment justifiée, comme des intempéries exceptionnelles ou une grève nationale.

Frais de notaire en VEFA : ce qu’il faut savoir

C’est un fait, les frais d’acquisition sont réduits dans le neuf, de l’ordre de 2 à 3 % du prix d’acquisition, contre 7 à 8 % pour un bien ancien.

Concrètement, pour un appartement acheté 250 000 €, ces frais s’élèveront approximativement à 6 000 € en VEFA, contre près de 19 000 € dans l’ancien, ce qui constitue une économie substantielle.

Pourquoi cet écart ? La raison est fiscale : la taxe de publicité foncière est plafonnée à environ 0,715 % pour le neuf, alors qu’elle grimpe jusqu’à 5,80 % dans l’ancien. Cette différence de taxation sur les droits de mutation allège considérablement la note finale.

C’est une économie substantielle à prendre en compte dans son budget global. Ce seul avantage peut faire pencher la balance au moment de choisir entre acheter dans le neuf ou l’ancien.

VEFA ou VIR : quelles différences ?

La VEFA vise le neuf, la VIR la rénovation lourde.

Acheter en VEFA représente une opportunité unique d’acquérir un logement neuf, personnalisé et performant énergétiquement. Bien que le processus soit rigoureux et échelonné, les nombreuses garanties légales et les avantages financiers sécurisent votre investissement. C’est une solution idéale pour se constituer un patrimoine durable en toute sérénité.

À l’inverse, la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) s’adresse à des biens anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde. Dans ce cadre, l’acquéreur achète un immeuble existant, assorti d’un programme complet de travaux visant à remettre le bien à neuf ou à le transformer en profondeur.

• Ces travaux, encadrés par un contrat et réalisés sous la responsabilité du vendeur, peuvent porter sur la structure, les équipements ou la performance énergétique du bâtiment.
• La VIR permet ainsi de valoriser le patrimoine ancien tout en bénéficiant d’un cadre juridique sécurisant, proche de celui de la VEFA, mais appliqué à la réhabilitation plutôt qu’à la construction neuve.
• Dans le cadre d’une VIR, vous réglez d’abord, lors de la signature de l’acte authentique, le prix correspondant au terrain et aux constructions existantes. Le montant lié aux travaux et aux ouvrages à réaliser est ensuite payé progressivement, en fonction de l’avancement du chantier.
• Pendant toute la durée des travaux, le vendeur conserve le rôle de maître d’ouvrage jusqu’à leur réception.

Bon à savoir : La loi ne fixe pas précisément la nature ni l’ampleur des travaux possibles en VIR. En revanche, si les travaux s’apparentent à une reconstruction (et non à une simple rénovation lourde), l’opération relève alors d’une VEFA, et non d’une vente d’immeuble à rénover.

Le vendeur professionnel d’un immeuble à rénover doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et de l’assurance dommages ouvrage.

Avantages financiers de la VIR 

En VIR, les frais de notaire (entre 7 à 8%) sont calculés uniquement sur la partie correspondant au bien existant (terrain + bâti initial), et non sur le montant des travaux à réaliser, ce qui limite partiellement leur impact.

L’un des principaux avantages financiers de la VIR réside dans la TVA réduite applicable aux travaux de rénovation. En effet, dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, les travaux peuvent bénéficier d’un taux de TVA intermédiaire à 10 %, contre 20 % dans le cas d’une construction neuve. Cette réduction concerne les opérations de rénovation, de réparation ou d’amélioration, dès lors qu’elles sont réalisées par des professionnels et que l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans. Cet avantage permet ainsi de diminuer sensiblement le coût global des travaux et rend l’investissement dans l’ancien rénové particulièrement attractif, notamment dans des zones où le neuf est plus rare.