Assurance loyers impayés : guide complet pour les propriétaires

L’assurance loyers impayés, aussi appelée GLI, est aujourd’hui l’un des piliers de la sécurisation d’un investissement locatif. Face au risque d’impayés, de procédures longues et coûteuses, ou encore de dégradations du logement, elle constitue un véritable outil de protection pour le propriétaire bailleur.

Concrètement, la GLI permet d’être indemnisé lorsque le locataire ne règle plus son loyer. Selon les contrats, elle peut également couvrir les charges impayées, les frais de contentieux, voire les dégradations locatives ou une période de vacance locative. Dans un contexte où la rentabilité doit être maîtrisée et sécurisée, cette assurance est de plus en plus considérée comme un levier de protection patrimoniale, au même titre que le choix du bien ou du régime fiscal.

Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés est un contrat souscrit par le propriétaire bailleur auprès d’un assureur spécialisé. En échange d’une prime annuelle, calculée en pourcentage du loyer, celui-ci s’engage à indemniser le bailleur en cas de défaut de paiement du locataire.

Le principe est simple : si le locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire déclenche la garantie selon une procédure définie contractuellement. Après un éventuel délai de carence, l’assurance prend le relais et verse au bailleur les loyers dus, dans la limite des plafonds et de la durée prévus au contrat.

La GLI ne se limite pas au remboursement des loyers. Elle inclut très souvent une assistance juridique, prenant en charge les démarches amiables et judiciaires nécessaires pour recouvrer les sommes ou, en dernier recours, obtenir la résiliation de la location.

Processus de souscription et critères d’éligibilité

La souscription d’une assurance loyers impayés repose sur un principe fondamental : le risque doit être maîtrisé dès l’entrée du locataire. Contrairement à d’autres assurances, la GLI ne couvre pas un imprévu, mais un risque analysé en amont.

C’est pourquoi l’assureur exige systématiquement la validation du dossier locataire avant la signature du bail. Cette étape est déterminante : un locataire accepté par le propriétaire mais refusé par la société d’assurance rendrait la garantie inopérante.

Que vérifie l’assurance loyers impayés lors de l’examen du locataire ?

L’éligibilité du locataire est la clé de voûte de la garantie loyers impayés. L’assureur analyse la capacité du locataire à assumer durablement le paiement du loyer.

• Dans la majorité des cas, les assureurs exigent que le locataire dispose de revenus nets mensuels représentant entre 2,5 et 3 fois le montant du loyer charges comprises. Ce ratio permet de limiter le taux d’effort et de réduire le risque de défaillance.
• Au‑delà du niveau de revenus, la stabilité professionnelle est également examinée. Un contrat de travail en CDI hors période d’essai est généralement privilégié. Les indépendants, professions libérales ou dirigeants peuvent être acceptés, mais sous réserve de fournir plusieurs bilans comptables démontrant une activité pérenne.
• Enfin, l’assureur vérifie la cohérence globale : absence d’incidents bancaires connus, documents authentiques, situation professionnelle claire. Un dossier jugé « faible » pourra entraîner un refus de garantie.

Point essentiel : si le dossier n’est pas conforme aux critères demandés, celui‑ci pourra refuser toute indemnisation en cas d’impayé, même si la prime a été payée.

Que couvre l’assurance loyers impayés ?

Lorsque l’on souscrit une assurance, la première question que l’on se pose est : “qu’est-ce qui est pris en charge ? ”.

Le niveau de couverture et les conditions de remboursement peuvent évoluer d’un assureur à un autre. Il peut exister des plafonds de remboursement, des franchises, et d’autres clauses particulières à prendre en compte.

Exclusions fréquentes de la garantie loyers impayés : ce qu’il faut absolument éviter

L’assurance loyers impayés offre une protection efficace, mais elle repose sur le strict respect des conditions prévues au contrat. Certaines situations peuvent entraîner une exclusion de garantie, laissant le propriétaire sans indemnisation.

• Le cas le plus fréquent concerne le locataire non éligible : si le dossier n’a pas été validé par la société d’assurance avant la signature du contrat (revenus insuffisants, taux d’effort, instabilité professionnelle, documents incomplets ou non conformes), la garantie devient caduque, même si la prime a été payée.
• Autre cause classique d’exclusion : un impayé non déclaré dans les délais. Les contrats imposent généralement un calendrier précis de relances et de déclaration du sinistre ; tout retard ou initiative personnelle (accord amiable non autorisé, report de loyer sans validation de l’assureur) peut entraîner un refus de prise en charge.
• Enfin, certaines situations sont exclues par nature, comme les baux non conformes, les locations à des proches, ou encore les changements de locataire non signalés à l’assureur (colocation, changement de situation).

En pratique, la GLI protège efficacement à condition de respecter une règle essentielle : anticiper, déclarer et agir strictement selon les modalités contractuelles.

Quels types de baux ne sont pas couverts par la GLI ?

L’assurance loyers impayés ne s’applique pas à toutes les situations. Les exclusions les plus fréquentes concernent les baux signés sans validation préalable du locataire par l’assureur, ou encore les situations où le locataire ne respecte pas les critères d’éligibilité.

• Les locations saisonnières, les baux commerciaux ou professionnels sont en général exclus des contrats GLI classiques.
• Certaines formes de colocation ou de location à des proches peuvent également poser problème selon les assureurs.

Il est donc indispensable de lire attentivement les conditions générales avant de souscrire.

Quel est le coût d’une assurance loyers impayés ?

Le coût d’une GLI se situe généralement entre 2 % et 5 % du loyer annuel charges comprises. Cette prime est calculée sur la base des loyers perçus et dépend de l’étendue des garanties souscrites.

Prenons un exemple concret. Pour un logement loué 800 € par mois charges comprises, le loyer annuel s’élève à 9 600 €. La prime d’assurance loyers impayés représentera donc environ 240 à 480 € par an, soit 20 à 40 € par mois.

Ce coût peut sembler significatif, mais il doit être comparé à l’impact financier réel d’un impayé. Quelques mois sans loyer suffisent à dépasser largement le montant de la prime annuelle.

À savoir : la prime de GLI est déductible des revenus fonciers lorsque le propriétaire déclare ses revenus au régime réel. Et en règle générale, on ne peut pas cumuler GLI + caution, sauf si le logement est loué à un étudiant ou apprenti.

Facteurs influençant le coût 

• Facteurs : profil locataire, montant loyer, options (détériorations, vacance)
• Option fréquente : GLI + vacance “packagée” : quand la vacance est incluse/en option dans une GLI, le coût global se situe autour de 2,75 % à 4 % du loyer annuel CC.

Comment souscrire à une assurance loyers impayés ?

Documents et justificatifs nécessaires pour la souscription

Pour souscrire une GLI, le propriétaire doit d’abord sélectionner son locataire, puis constituer un dossier complet conforme aux exigences de l’assureur. Celui-ci est transmis pour validation avant la signature du bail.

Checklist locataire

Un dossier locataire conforme comprend généralement :

• une pièce d’identité, un contrat de travail ou justificatif d’activité,
• les trois derniers bulletins de salaire ou bilans,
• le dernier avis d’imposition,
• un justificatif de domicile
• et un RIB.

La cohérence et l’authenticité de ces documents sont essentielles pour garantir la validité de la couverture.

Critères de sélection des locataires

• Taux d’effort (souvent 33–35% )
• CDI, période d’essai, indépendants : cas fréquents
• Point clé : la non-conformité du dossier = principal motif de refus d’indemnisation

Peut‑on souscrire une GLI en cours de bail ?

Il est parfois possible de souscrire une assurance loyers impayés après la signature du bail, mais cette situation reste plus restrictive. Le locataire doit impérativement être à jour de ses loyers et fournir un dossier conforme aux critères de l’assureur. Certains organismes imposent également une ancienneté minimale dans le logement.

Processus en cas d’impayé de loyer

En cas d’impayé, le bailleur doit respecter scrupuleusement la procédure prévue au contrat. Après la constatation du défaut de paiement, des relances amiables sont effectuées. Si la situation persiste, une mise en demeure est envoyée et le sinistre est déclaré à l’assureur dans les délais impartis.

L’assurance prend alors le relais pour indemniser le bailleur et gérer les démarches juridiques si nécessaire.

Étapes à suivre depuis l’impayé jusqu’à la couverture par l’assurance

1. Loyer non reçu
   Constat d’impayé + vérification (virement en retard, rejet, etc.)
2. Relance amiable
   Par téléphone, SMS, mail :  demande de régularisation rapide
3. Relance formelle
   Courrier recommandé / mise en demeure (selon le contrat GLI)
4. Déclaration à l’assureur (dans les délais du contrat)
   Ouverture du sinistre + envoi des pièces (bail, dossier locataire, quittances, décompte, preuves de relances)
5. Analyse / validation du dossier
   Contrôle : locataire éligible, bail conforme, étapes respectées
6. Lancement des procédures si exigé
   Commandement de payer / huissier / procédure judiciaire (souvent piloté ou validé par l’assureur)
7. Mise en indemnisation
   Paiement des loyers couverts (après franchise/délai éventuel) + suivi mensuel
8. Prise en charge des frais (si prévu)
   Frais de recouvrement / contentieux, dans les limites du contrat

Délais importants à connaître en cas d’impayé

Différents délais sont à connaître en ce qui concerne la garantie loyers impayés :

• Le délai de carence. Il correspond à la durée pendant laquelle le propriétaire devra prendre les loyers impayés à sa charge, avant de pouvoir déclencher son assurance loyers impayés. Ce délai est précisé dans le contrat.
• La durée des garanties. Il s’agit de la durée maximale pendant laquelle l’assurance s’applique. Une durée de 2 à 3 ans est recommandée afin de tenir compte du délai de certaines procédures judiciaires.

Avantages de la GLI pour les propriétaires

Sécurisation du revenu locatif

L’assurance loyers impayés permet avant tout de sécuriser le revenu locatif, élément central de la rentabilité d’un investissement. Elle apporte également une tranquillité d’esprit non négligeable, en évitant au propriétaire de gérer seul des situations conflictuelles ou juridiquement complexes.

Quelles autres garanties existent pour assurer les loyers impayés ?

Pour se prémunir contre les loyers impayés, le propriétaire dispose de plusieurs autres solutions, dont la caution personnelle et la garantie Visale. Toutefois, ces dispositifs ne présentent ni le même niveau de protection, ni les mêmes implications pour le bailleur.

• La caution personnelle consiste à demander à un tiers (parent, proche, conjoint) de s’engager à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance. Cette solution est gratuite et simple à mettre en place, mais elle comporte des limites importantes. En cas d’impayé, le propriétaire doit engager lui‑même des démarches juridiques pour obtenir le paiement, ce qui peut s’avérer long, coûteux et incertain. La solvabilité réelle de la caution peut également évoluer dans le temps, sans garantie effective pour le bailleur.
  • BON A SAVOIR : L’assurance de loyers impayés est incompatible avec un garant à votre locataire
    Si vous souscrivez à une assurance de loyers impayés, vous ne pourrez exiger un garant à votre locataire. Le garant est une personne physique ou morale qui se porte caution pour le locataire et s’engage à payer le loyer et les charges à sa place en cas de non-paiement. Si vous avez souscrit à une garantie de loyers impayés, seul votre assureur garantira cette protection.

• La garantie Visale, proposée par Action Logement, est quant à elle une caution gratuite destinée à certains profils de locataires (jeunes actifs, étudiants, salariés précaires). Elle couvre les loyers impayés pendant une durée et dans des plafonds définis. Si Visale constitue une solution intéressante pour faciliter l’accès au logement, elle reste plus encadrée que la GLI : conditions d’éligibilité strictes, plafonds de loyers, exclusions possibles et couverture limitée des dégradations locatives.
•  À l’inverse, l’assurance loyers impayés offre une protection plus complète et plus sécurisante pour le propriétaire. Elle permet une indemnisation directe et rapide, inclut souvent la prise en charge des frais de procédure et peut couvrir les dégradations locatives ou la vacance selon les options souscrites. En contrepartie d’un coût maîtrisé, la GLI s’inscrit donc dans une logique de sécurisation globale de la rentabilité locative, là où la caution et Visale constituent avant tout des solutions d’appoint.