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Quels profils investisseurs en nue-propriété ? Tout savoir.
Publié le 27/01/2021Le dispositif nue-propriété permet d’investir dans un bien de qualité à un prix décoté de 30 à 40%, sans générer de fiscalité immobilière supplémentaire et sans contrainte de gestion locative. Mais à quels profils d’investisseurs s’adresse-t-il exactement ? Décryptage.
L’essentiel à retenir
Le dispositif Nue-Propriété permet d’investir dans un bien de qualité à un prix décoté de 30 à 40%, sans générer de fiscalité immobilière supplémentaire et sans contrainte de gestion locative.
En effet, l’investisseur n’achète que la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant pris par un autre investisseur (en général un bailleur social).
Ce dispositif s’adapte donc à tous les profils d’investisseurs recherchant : constitution de patrimoine, préparation de retraite ou encore la transmission de patrimoine. Ainsi, toutes les tranches d’âge sont concernées, en fonction des objectifs principaux recherchés. Examinons ensemble les divers profils d’investisseurs en nue-propriété.
Qu’est-ce que la nue-propriété en immobilier ?
Revenons tout d’abord sur le mécanisme de cet investissement parfois méconnu.
La nue-propriété est une solution d’investissement patrimonial qui repose sur le mécanisme juridique du démembrement de propriété, sur une durée limitée.
Concrètement, la propriété du bien est répartie entre deux acteurs :
- l’investisseur acquiert la nue-propriété,
- tandis qu’un bailleur institutionnel (organisme de logement social, société foncière, etc.) détient l’usufruit pour une durée déterminée, généralement comprise entre 15 et 20 ans.
Quels avantages pour l’investisseur en nue-propriété
Grâce à ce partage temporaire des droits, l’investisseur achète le bien avec une décote significative, souvent comprise entre 30 % et 40 % de sa valeur en pleine propriété. Il se constitue un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses, sans les contraintes habituelles de la gestion locative.
En effet, pendant toute la période de démembrement, le bailleur usufruitier occupe le rôle de propriétaire exploitant : il met le logement en location, perçoit les loyers, prend en charge la gestion locative et assume les principales obligations liées à l’exploitation du bien.
À l’issue du démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du logement, sans formalité particulière ni coût supplémentaire. Il dispose alors d’un bien libre d’occupation qu’il peut conserver, louer, transmettre ou revendre selon ses objectifs patrimoniaux. Cette mécanique fait de la nue-propriété une solution particulièrement adaptée aux investisseurs qui privilégient la valorisation de leur patrimoine à long terme plutôt que la recherche de revenus immédiats.
Il concerne tous les profils d’investisseurs, quel que soit leur âge.
Se constituer et faire fructifier un patrimoine
Se constituer un patrimoine
- A moindre coût décote du prix d’acquisition de 30 à 40%
- En totale sérénité : aucune contrainte de gestion (assurée par l’usufruitier) : pas de risque d’impayés
- Un produit d’épargne sans fiscalité additionnelle sur la durée du démembrement (pas de prélèvements sociaux, pas de taxe
Préparer retraite, diminuer la pression fiscale
- Compléments de revenus : à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire peut louer son bien, au prix du marché.
- Capital à terme : s’il décide de vendre son bien, il réalise une plus-value et récupère de la trésorerie pour un autre placement ou il peut aussi choisir d’occuper son bien.
Transmettre son patrimoine
- Transmettre la nue propriété à ses héritiers en gardant l’usufruit
- Réduction des droits de mutation :
le droite de mutation à titre gratuit est calcul sur la valeur de la nue-propriété uniquement. - La donation est fiscalement optimisée s’il reste plus de 10 ans d’usufruit.
De 25 à 40 ans : se constituer un patrimoine à faible coût grâce à la en nue-propriété
A cet âge-là, on réfléchit à la constitution de patrimoine, mais on n’a pas toujours les moyens de ses ambitions. Les plus jeunes n’ont d’ailleurs pas toujours acquis leur résidence principale, mais ont le bon profil pour investir en nue-propriété car c’est un excellent dispositif pour se constituer un patrimoine à moindre coût (jusqu’à -45%), sans contraintes de fiscalité et de gestion.
Cet acheteur potentiel dispose généralement d’une capacité d’investissement de 80 000 € à 150 000 €, qui, grâce à la décote liée à la nue-propriété lui permettra d’acquérir un bien de qualité qu’il pourra éventuellement occuper à la fin du démembrement, ou bien mettre en location pour obtenir des revenus complémentaires.
Profil investisseur nue-propriété de 40 à 55 ans : préparation de la retraite
C’est le profil le plus fréquent pour investir en nue-propriété.
A cet âge-là, déjà propriétaires de leur résidence principale, voire secondaire, l’objectif primaire de ces profils est la volonté forte de préparer leur retraite et de capitaliser.
Etant en milieu de carrière professionnelle, cet investisseur bénéficie de revenus confortables, et même de fonds propres, et n’a pas besoin de revenus complémentaires à court terme que pourrait générer un investissement dans l’ancien par exemple. En revanche, il souhaite diminuer sa pression fiscale qui peut être forte, notamment s’il dispose déjà de revenus fonciers. Il pourra alors choisir d’acheter au travers d’un emprunt : ainsi les intérêts générés seront déductibles des revenus fonciers existants.
Par ailleurs, si cet acheteur potentiel est expatrié, l’investissement en nue-propriété correspondra pleinement à ses contraintes et attentes : en effet, ce dispositif ne requiert aucune gestion et la fiscalité est également inexistante. Ensuite, en cas de retour en France, devenant alors plein propriétaire du bien, il pourra le louer, l’habiter ou le revendre.
Investisseur en nue-propriété de plus de 55 ans : optimiser la transmission de son patrimoine
Protéger sa famille en transmettant son patrimoine
Aujourd’hui, on est encore jeune à 60 ans et plus ! On peut donc encore se projeter sur les 15 prochaines années à travers un investissement en nue-propriété.
L’objectif primaire de cette classe d’âge est de protéger sa famille en transmettant son patrimoine. Pour ce profil d’investisseur, les opérations sont le plus souvent réalisées en fonds propres (75% des cas) pour un montant compris entre 150.000 et 200.000 euros.
- L’investissement en nue-propriété constitue alors un excellent moyen pour alléger la pression fiscale supportée par les héritiers lors de la transmission des biens immobiliers.
- En effet, l’évaluation de la valeur du bien transmis sera calculée sur la base de la nue-propriété et non de la propriété dans son intégralité. Par ailleurs, par le biais de la donation de la nue-propriété, l’abattement de 100 000 € pour une donation à son enfant, cumulé à une assiette taxable plus faible, permettra à cet investisseur de transmettre un patrimoine à un coût moindre.
- Autre point non négligeable à cet âge-là : en cas de décès avant le terme du démembrement de propriété, les héritiers potentiels seront détenteurs de la nue-propriété du bien seulement (et ce, pour une fraction de la valeur du bien). Les droits de succession seront ainsi allégés. En revanche, ils devront attendre la fin du démembrement pour être pleinement propriétaires.
Réaliser un investissement immobilier hors Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les personnes de cette classe d’âge, en étant propriétaires de leur résidence principale et peut-être d’une résidence secondaire, peuvent souvent être imposables à l’IFI.
L’avantage de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété est que cette opération est neutre au regard de l’impôt sur la fortune immobilière et ce n’est pas négligeable.
- En cas d’acquisition sans emprunt, le capital utilisé sort de l’assiette de l’impôt créant ainsi une économie d’IFI.
- En cas d’acquisition via un emprunt, l’acquisition n’a pas d’impact au regard de l’IFI.
Vous l’avez compris, la Nue-Propriété peut s’adresser à tout le monde. L’essentiel est de se poser les bonnes questions :
Vous l’avez compris, la Nue-Propriété peut s’adresser à tout le monde. L’essentiel est de se poser les bonnes questions : - Quel est mon objectif patrimonial ?
- Quel est mon projet de vie ?
- À quelle échéance je souhaite le réaliser ?
- Quel niveau de risque suis-je prêt à accepter ?
Nos conseillers en immobilier peuvent vous aider dans cette réflexion et vous orienter vers les programmes immobiliers répondant à vos objectifs
FAQ – Investissement nue-propriété
La nue-propriété est basée sur le démembrement de propriété. L’investisseur achète le bien avec une décote (généralement 30 à 40 %) tandis qu’un bailleur institutionnel détient l’usufruit temporaire : il perçoit les loyers et gère le bien. À la fin du démembrement, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Oui, il est possible de financer un achat en nue-propriété via un crédit immobilier. Certaines banques apprécient ce montage car il repose sur un actif tangible avec une décote sécurisante. L’absence de loyers peut nécessiter un profil patrimonial solide.
À la fin du démembrement, vous devenez automatiquement plein propriétaire du bien sans frais ni formalité. Vous pouvez alors l’occuper, le louer ou le revendre. La récupération se fait sans fiscalité supplémentaire liée à la reconstitution de la pleine propriété. C’est un levier puissant pour préparer un complément de revenus futur.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
