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Donation pour achat immobilier neuf : conditions, plafonds et VEFA
Publié le 14/10/2026La donation pour achat immobilier bénéficie, jusqu’au 31 décembre 2026, d’un régime exceptionnel afin de permettre aux enfants de constituer un apport pour acheter leur résidence principale grâce à un exonéré. Découvrez les conditions.
Temps de lecture : 10 min – Auteur : Isabelle BIARD – Mis à jour le 15 octobre 2026
L’essentiel à retenir
- Jusqu’au 31 décembre 2026, certains dons familiaux de sommes d’argent peuvent bénéficier d’une exonération de droits de donation lorsqu’ils sont destinés à financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou des travaux de rénovation énergétique.
- L’exonération est plafonnée à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire.
- Les sommes reçues doivent être utilisées dans un délai de 6 mois. Le logement doit ensuite être conservé pendant au moins 5 ans et constituer la résidence principale de son occupant.
- Sous certaines conditions, cette exonération peut se cumuler avec les abattements classiques applicables aux donations.
- Un conseiller iSelection vous aide à caler le versement du don, la signature de l’acte authentique et les appels de fonds sur un programme neuf sélectionné en amont de sa commercialisation.
La donation pour achat immobilier neuf : bénéficiez d’une exonération de droits en agissant avant le 31 décembre 2026.
Un don d’argent jusqu’à 100 000 € par donateur est exonéré de droits de donation s’il sert à acheter un logement neuf ou en VEFA, ou à financer des travaux de rénovation énergétique. Parents et grands-parents peuvent ainsi aider un proche à devenir propriétaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, à condition de respecter un calendrier précis, en particulier pour un achat sur plan. Découvrez tous les détails.
Donation logement neuf : ce que prévoit l’article 790 A bis du CGI
Créée par l’article 71 de la loi de finances pour 2025[1], cette exonération est codifiée à l‘article 790 A bis du Code général des impôts[2]. Cette mesure a été mise en place afin de favoriser l’accession à la propriété pour les jeunes ménages notamment.
- Elle vise les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété et versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
- Le don peut être fait par chèque, virement, mandat ou remise d’espèces[3].
- L’exonération porte sur les droits de mutation à titre gratuit (droits de donation dus par le bénéficiaire), pas sur l’impôt sur le revenu.
Don familial pour achat immobilier : qui peut donner, qui peut recevoir ?
- Le don doit bénéficier à un descendant direct : enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant.
- En l’absence de descendance, un oncle ou une tante peut donner à son neveu ou à sa nièce, ce qui vise uniquement les enfants de ses frères et sœurs[3].
- Aucune condition d’âge n’est imposée au donateur.
Le montant de la donation exonérée
L’exonération est soumise à un double plafond :
- 100 000 € d’un même donateur à un même bénéficiaire,
- 300 000 € au total par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Ce sont des maximums : un don plus modeste, ou versé en plusieurs fois, est exonéré dans les mêmes conditions.
Seule la part réellement utilisée pour le projet est exonérée, le surplus suivant les règles habituelles.
L’enjeu est réel : sans cette exonération, un don de 100 000 € reçu par un enfant qui a déjà utilisé son abattement entraîne 18 194 € de droits selon le barème en ligne directe[5].
Exemple : jusqu’à 300 000 € pour un même enfant
Un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € de l’un de ses grands-parents, soit 300 000 € sans droits, si les sommes sont affectées à un projet éligible. Ce don réduit le montant à emprunter et renforce l’apport personnel attendu par les banques.
Les 4 conditions de la donation pour un achat immobilier neuf
- Le bénéficiaire doit affecter la somme au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.
Le don doit donc précéder l’achat. La preuve de l’affectation est réputée apportée lorsque l’apport personnel indiqué dans l’acte d’achat est au moins égal au montant exonéré.
- Le logement doit être neuf (achevé et jamais habité ni utilisé) ou acheté en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison.
- L’achat en indivision est également admis.
- La somme peut aussi financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov‘, réalisés par des professionnels, dans le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il occupe comme résidence principale.
- Le bénéficiaire ne doit pas percevoir MaPrimeRénov’ pour ces mêmes dépenses. Contrairement à l’achat neuf, ce volet exclut les logements mis en location.
- Pendant cinq ans, le logement acheté doit être la résidence principale du bénéficiaire ou être loué, nu ou meublé, à un locataire qui en fait sa résidence principale.
- Le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du bénéficiaire.
- Le délai court à partir de l’achat, ou de l’achèvement du logement s’il est postérieur ; pour une rénovation, à partir de la fin des travaux.
- Le décès du bénéficiaire libère automatiquement ses héritiers de cette obligation de conservation.
En revanche, toute vente anticipée du bien déclenche un rappel fiscal immédiat avec paiement des droits de donation initialement exonérés, majorés d’intérêts de retard calculés mensuellement.
Les projets exclus
- La construction par le bénéficiaire de sa résidence principale, en dehors d’une VEFA.
- L’achat d’un terrain à bâtir.
- Le remboursement d’un prêt souscrit pour un achat dont l’acte a été signé avant le 15 février 2025.
- L’apport ou le prêt de la somme à une SCI, y compris en compte courant.
Donation et VEFA : le calendrier à respecter
En VEFA, le prix est payé au fil du chantier par des appels de fonds. L’administration a précisé comment le délai de six mois s’applique dans ce cas :
-
1.
Le don est versé au plus tard le 31 décembre 2026.
-
2.
L’acte authentique de vente est signé chez le notaire dans les 6 mois du versement du don. C’est cette date qui compte, pas celle du contrat de réservation.
-
3.
Les appels de fonds sont réglés au fil des travaux, y compris avec la somme donnée et au-delà des 6 mois : l’exonération reste acquise.
-
4.
Le logement est livré : le délai de 5 ans démarre à l’achèvement.
-
5.
Pendant 5 ans, le logement est occupé ou loué en résidence principale.
- Une VEFA dont l’acte authentique a été signé avant le 15 février 2025 reste exclue, même si des appels de fonds restent à payer.
- Cependant, la fin du dispositif laisse une marge : un don versé le 31 décembre 2026 peut être affecté jusqu’au dernier jour du sixième mois suivant, soit le 30 juin 2027, ce qui permet de signer l’acte authentique au premier semestre 2027.
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Investisseurs : financer un logement neuf destiné à la location
Bonne nouvelle : le dispositif n’est pas réservé à l’achat de sa propre résidence principale. Le bénéficiaire peut acheter un logement neuf pour le louer, nu ou meublé, si le locataire y établit sa résidence principale et ne fait pas partie de son foyer fiscal.
Un enfant aidé par ses parents peut ainsi constituer un premier patrimoine locatif dans le neuf.
Point de vigilance : une exclusion concerne directement les résidences gérées. Un logement situé dans une résidence meublée avec services pour étudiants ou dans un établissement pour personnes âgées, loué à l’exploitant, n’ouvre pas droit à l’exonération.
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Déclarer le don et conserver l’exonération
Depuis janvier 2026, votre déclaration doit s’effectuer exclusivement en ligne via votre espace personnel sur impots.gouv.fr. La rubrique « Déclarer un don » vous permet de renseigner les informations nécessaires et de télécharger les justificatifs requis. Conservez précieusement tous les documents prouvant l’utilisation conforme des sommes reçues. Ces pièces constituent votre protection juridique en cas de contrôle fiscal ultérieur.
La transmission des fonds s’effectue uniquement par virement bancaire ou chèque, les dons manuels étant proscrits pour ce dispositif spécifique.
Les erreurs qui font perdre l’exonération
- Utiliser la somme au-delà du délai de 6 mois.
- Revendre le logement avant 5 ans, même pour racheter aussitôt une autre résidence principale.
- Louer à un membre de son foyer fiscal, ou laisser le logement inoccupé.
En cas de manquement, les droits de donation deviennent exigibles, avec l’intérêt de retard. Le décès du bénéficiaire pendant les cinq ans ne remet pas l’exonération en cause.
Les étapes de mise en place
-
1.
Vérifier l’éligibilité du projet avant tout versement.
-
2.
Verser la somme par virement ou par chèque pour en garder la trace. L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour un don d’argent, mais un acte notarié fixe avec certitude la date du versement.
-
3.
Déclarer le don : sans acte notarié, envoyer le formulaire n° 2735 en double exemplaire au service de l’enregistrement. Avec un acte, le notaire s’en charge.
-
4.
Signer l’acte d’achat ou engager les travaux dans les 6 mois.
-
5.
Conserver les justificatifs : preuve du versement, acte d’achat, appels de fonds, bail en cas de location. Si la date du versement ne peut pas être prouvée, celle indiquée sur la déclaration fait foi, à condition que la déclaration soit déposée avant le 31 janvier 2027.
Dispositif exceptionnel ou abattement de 100 000 € tous les 15 ans : quelles différences ?
Le dispositif temporaire ne remplace pas les règles habituelles, il s’y ajoute.
La différence tient en deux points :
- l’abattement classique est permanent, renouvelable tous les 15 ans et libre d’usage ;
- l’exonération logement neuf est temporaire et réservée à un projet immobilier précis.
- Pour un bien déjà détenu, ce sont d’autres règles : voir notre article « Comment transmettre un bien immobilier à ses enfants« .
Comparaison des dispositifs d’exonération (plafonds et conditions d’éligibilité)
Possibilités de cumul avec le don familial de somme d’argent : exemples
Les trois régimes se cumulent. Seule la part qui ne relève pas de l’exonération logement neuf entre dans le rappel fiscal de 15 ans.
Voici quelques exemples :
- Don parent vers enfant, 150 000 €. Un parent de moins de 80 ans donne 150 000 € à son enfant majeur, qui signe une VEFA quatre mois plus tard.
- 100 000 € exonérés au titre du logement neuf
- 31 865 € au titre du don familial
- 18 135 € imputés sur l’abattement en ligne directe. Aucun droit n’est dû si cet abattement n’a pas servi depuis 15 ans.
- Don grand-parent vers petit-enfant, 120 000 €.
- 100 000 € exonérés au titre du logement neuf
- 20 000 € imputés sur l’abattement de 31 865 € : aucun droit si cet abattement est disponible.
FAQ – Donation familiale exonérée pour achat immobilier neuf
Oui, mais sans l’exonération temporaire, réservée au neuf, à la VEFA ou à la rénovation énergétique de la résidence principale déjà achetée. Pour un logement ancien, la donation profite des abattements classiques : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, et le don familial de somme d’argent de 31 865 € sous conditions d’âge.
Le don manuel est une forme de don : une somme remise de la main à la main ou par virement, sans acte notarié. Le don familial de somme d’argent est une exonération de 31 865 €, réservée aux donateurs de moins de 80 ans et aux bénéficiaires majeurs. L’exonération logement neuf accepte toutes les formes de don d’argent.
La somme non affectée au projet dans les 6 mois perd l’exonération et relève des règles habituelles : abattements disponibles, puis barème des droits de donation.
Non, pas pour un achat signé avant le 15 février 2025 : le don doit financer une acquisition ou des travaux réalisés après son versement.
Non, même si la SCI achète ensuite un logement neuf : le bénéficiaire doit acheter en direct, seul ou en indivision.
A ce jour, le texte vise les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026. Une prolongation nécessiterait une modification de la loi, par exemple dans la loi de finances pour 2027. Un don versé avant cette date peut toutefois être affecté jusqu’au 30 juin 2027.
Sources et références légales
Les données chiffrées et les mécanismes présentés dans cet article reposent sur les sources suivantes, en vigueur à la date de mise à jour indiquée en tête d’article :
[1] Service-public.fr, Droits de donation : biens imposables et principales exonérations (bénéficiaires, plafonds, déclaration du don).
[2] Légifrance, Code général des impôts, article 790 A bis (plafonds, délai d’affectation, conservation pendant 5 ans, période d’application).
[3] BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 du 4 septembre 2025, § 730 et suivants (VEFA, exclusions, location, preuve, remise en cause).
[4] impots.gouv.fr, Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? (abattements en ligne directe, cumul).
[5] Service-public.fr, Droits de donation selon le lien avec le donateur (barème et exemple de calcul).
[6] iImpots.gouv.fr, Formulaire 2735, déclaration de dons manuels et de sommes d’argent.
Glossaire
VEFA
Vente en l’état futur d’achèvement : achat d’un logement sur plan, payé au fur et à mesure de la construction.
Acte authentique
Acte de vente signé chez le notaire. En VEFA, sa date sert de référence pour le délai de 6 mois.
Appels de fonds
Paiements échelonnés du prix d’une VEFA, versés au promoteur selon l’avancement du chantier.
