Frais de notaire en VEFA : calcul, taux réduit & frais offerts

Acheter un logement en VEFA, c’est profiter de frais de notaire réduits : comptez entre 2 et 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Ce que beaucoup d’acheteurs ignorent, c’est que ces frais ne sont pas uniquement des honoraires notariaux — ils regroupent aussi des taxes et des débours dont le montant varie selon le prix du bien. Dans cet article, vous trouverez le détail de leur composition, des exemples de calculs concrets et un calendrier précis pour savoir quand et comment les régler.

La VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement est le contrat qui régit l’achat d’un bien immobilier sur plan, avant ou pendant sa construction.

• Elle permet d’acquérir un bien (en copropriété ou une maison individuelle) sur plan ou dont la construction a déjà commencé, qui sera livré par le promoteur en 12 à 18 mois en général, garantissant que toutes les installations et parties communes (le cas échéant) sont aux standards les plus récents, gage de qualité et confort.
• L’acte authentique chez le notaire ne pourra être finalisé que lorsque les travaux auront atteint un minimum de 20% d’avancement, ce qui correspond à l’ouverture du chantier.

C’est ce statut de bien neuf qui ouvre droit aux frais de notaire réduits : le barème des droits de mutation applicable est celui du neuf, bien plus faible que celui de l’ancien.

Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, correspondent aux sommes versées au notaire lors de la signature de l’acte authentique d’un bien immobilier. Contrairement à leur appellation, ils ne rémunèrent pas uniquement le notaire. Ils sont surtout constitués de taxes reversées à l’État et aux collectivités.

• Les frais sont calculés en appliquant différents taux par tranche, selon la nature du bien (neuf ou ancien), son prix et les taxes en vigueur dans le département. Les émoluments du notaire sont quant à eux calculés selon un barème national dégressif fixé par décret. Les frais de notaire sont identiques pour une résidence principale ou un investissement locatif.
• Il sont différents pour un bien neuf ou ancien :
  • pour un logement neuf acheté auprès d’un promoteur, les frais d’acquisition représentent généralement 2 à 3 % du prix de vente.
  • dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent généralement 7 à 8 % du prix d’achat, selon le département.
• Les frais liés à une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) répondent à des règles de calcul et à des paramètres précis.

Quels sont les frais d’acquisition en VEFA ?

Les frais d’acquisition en VEFA se décomposent en trois postes distincts, tout comme dans l’ancien.

• Les débours : sommes avancées par le notaire pour couvrir les démarches administratives (demandes de documents, frais de publication, etc.). Ils sont remboursés au notaire sur la base des dépenses réelles.
• Les taxes : elles constituent la part la plus importante. On distingue la taxe de publicité foncière (TPF), perçue par l’État, et la contribution de sécurité immobilière (CSI), destinée au financement du service de la publicité foncière.
• Les émoluments du notaire : il s’agit de la rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème proportionnel fixé par décret, dégressif en fonction du prix du bien.

Barèmes et exemples de calculs concrets selon le prix d’achat

Les émoluments du notaire suivent un barème progressif par tranches, fixé par décret. Plus le prix du bien est élevé, plus le taux appliqué à chaque tranche diminue.

• Sur la tranche de 17 000 € à 60 000 €, le taux est de 1,064 %.
• Au-delà de 60 000 €, il descend à 0,799 %.
• Ces émoluments sont ensuite soumis à la TVA à 20 %.

En VEFA, les frais totaux représentent généralement entre 2 % et 3 % du prix de vente.

• Pour un appartement neuf à 250 000 €, cela correspond à une fourchette de 5 000 € à 7 500 €.
• Pour un bien à 400 000 €, comptez entre 8 000 € et 12 000 €.

Bon à savoir : ces montants varient selon le département, la nature du bien et les éventuels frais de débours spécifiques au dossier. Pour obtenir une estimation précise, il est recommandé d’utiliser le simulateur officiel disponible sur le site des notaires de France.

Les frais de notaire sont structurellement moins élevés dans le neuf que dans l’ancien, et cet écart s’explique par une différence fiscale précise, non par une faveur arbitraire.

Le principal facteur : les droits de mutation

Les frais d’acquisition se composent de plusieurs éléments. Parmi eux, les droits de mutation — aussi appelés droits d’enregistrement — représentent la part la plus variable selon le type de bien. Ce sont eux qui creusent l’écart entre neuf et ancien :

• dans l’ancien, ces droits s’élèvent en général à 5,80 % du prix de vente (taux appliqué dans la quasi-totalité des départements)
• dans le neuf, ils sont remplacés par la TVA (déjà intégrée au prix affiché par le promoteur) et une taxe de publicité foncière réduite, fixée à 0,715 % seulement

Les émoluments du notaire, les formalités et les débours, eux, restent identiques quel que soit le type de bien.

Bon à savoir : pour qu’un bien soit considéré comme « neuf » au sens fiscal, il doit s’agir d’une construction nouvelle ou d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et n’ayant jamais eu de propriétaire. C’est cette condition qui ouvre droit aux frais réduits.

Ce que cela représente concrètement

Sur un achat à 300 000 €, l’écart entre les deux régimes est significatif :

• en VEFA : environ 6 000 à 9 000 € de frais d’acquisition
• dans l’ancien : environ 21 000 à 24 000 € de frais d’acquisition

La différence peut donc atteindre 15 000 € sur un même montant d’achat, un élément à intégrer dès la comparaison entre deux biens.

À noter : selon les experts iSelection, cet avantage fiscal lié aux frais réduits est l’un des premiers critères à prendre en compte lors d’un arbitrage entre investissement dans le neuf et investissement dans l’ancien. Il améliore directement le coût d’entrée et la rentabilité globale de l’opération.

Cet avantage est donc structurel et s’applique à tout achat en VEFA — certains promoteurs vont pourtant plus loin en prenant en charge tout ou partie de ces frais directement, ce qui mérite d’être examiné de près avant de signer.

Optimiser l’assiette de calcul : la déduction du mobilier

En dehors des gestes commerciaux, il existe une possibilité encadrée par le Code général des impôts : déduire de l’assiette de calcul la valeur des éléments mobiliers inclus dans la vente, comme une cuisine équipée ou de l’électroménager intégré.

Ces équipements, à condition d’être valorisés séparément et de façon justifiée dans l’acte de vente, ne sont pas soumis aux mêmes droits d’enregistrement que l’immobilier. Cette démarche permet de réduire la base taxable cible, allégeant mécaniquement le montant final réclamé par l’étude notariale.

Frais de notaire offerts en VEFA : comment en bénéficier ?

Certains promoteurs immobiliers proposent de prendre en charge tout ou partie des frais d’acquisition dans le cadre d’opérations commerciales ponctuelles. Concrètement, le promoteur accorde à l’acheteur une remise d’un montant équivalent aux frais de notaire, directement intégrée aux conditions de vente. Il ne s’agit pas d’une suppression des frais en tant que tels : le notaire est toujours rémunéré et les taxes reversées à l’administration fiscale restent dues. Le promoteur en assume simplement le coût à la place de l’acheteur.
Ces offres commerciales apparaissent généralement en fin de programme, lorsqu’il reste peu de lots à écouler, ou lors de périodes spécifiques. Elles ne sont pas systématiques et ne concernent qu’une sélection de biens.

Comment identifier et activer ces opportunités commerciales ?

La première démarche consiste à interroger le promoteur ou son représentant sur l’existence d’une telle offre au moment de la réservation. Ces conditions restent négociables, notamment si le programme affiche un taux de commercialisation avancé. Selon les experts iSelection, il est possible de négocier d’autres avantages en lieu et place des frais offerts :

• une remise sur le prix de vente ;
• un pack d’aménagements intérieurs ;
• la prise en charge de certains frais annexes.

Bon à savoir : une offre « acte en main » désigne une vente dans laquelle le prix affiché inclut déjà les frais associés. L’acheteur n’a alors aucun montant supplémentaire à prévoir à ce titre le jour de la signature, ce qui facilite la lisibilité du budget total dès le départ.

L’impact direct sur l’apport personnel

Ces frais sont exigibles en totalité le jour de la signature de l’acte authentique, y compris lors d’un achat sur plan. Ils s’ajoutent au prix du bien et requièrent d’être financés par l’acheteur, car les établissements bancaires ne les intègrent pas systématiquement dans le prêt immobilier.

Lorsque le promoteur absorbe ces coûts, l’acheteur peut conserver une partie de son apport personnel ou le réaffecter vers d’autres nécessités :

• réaliser des travaux de personnalisation ;
• meubler le bien pour optimiser sa valorisation patrimoniale ;
• augmenter l’apport injecté dans le crédit pour consolider le dossier de financement.

L’effet s’avère immédiat et mesurable sur l’équilibre du budget d’acquisition.

Point de vigilance : les offres commerciales doivent figurer explicitement dans le contrat de réservation (avant-contrat) ou dans un avenant signé. Une promesse orale n’a aucune validité. Vérifiez systématiquement que la prise en charge est formalisée par écrit avant votre engagement.

En VEFA, les frais de notaire sont réglés en une seule fois, à la signature de l’acte authentique de vente. Ce moment constitue le point de départ officiel de votre acquisition : c’est à cet instant que vous devenez juridiquement propriétaire du bien, même si les travaux ne sont pas encore achevés.

Il est important de distinguer deux choses : le prix de vente du logement, lui, est versé progressivement selon l’avancement du chantier. Les frais de notaire, en revanche, ne suivent pas cet échéancier. Ils sont dus intégralement dès la signature, indépendamment de l’état d’avancement de la construction.

Étapes du calendrier de paiement :

1. Signature du contrat de réservation : aucun frais de notaire n’est dû à ce stade. Un dépôt de garantie peut être demandé par le promoteur, mais il ne relève pas des frais notariaux.
2. Préparation de l’acte authentique : le notaire transmet un appel de fonds quelques jours avant la date de signature. Il précise le montant exact à virer sur son compte séquestre.
3. Virement des fonds avant la signature : les fonds doivent être disponibles sur le compte du notaire avant le rendez-vous de signature, ou au plus tard le jour même. Un retard peut décaler la date de l’acte.
4. Signature de l’acte authentique de vente : c’est à ce moment que les frais sont officiellement acquittés. Le notaire procède ensuite aux formalités d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.
5. Appels de fonds du promoteur (après signature) : une fois l’acte signé, le promoteur envoie des appels de fonds liés à l’avancement des travaux (fondations, mise hors d’eau, hors d’air, livraison…). Ces versements concernent le prix du bien, pas les frais de notaire.