Tendances marché - fiscalité
Dans quelles villes faut-il investir en Ile-de-France ?
Publié le 06/07/2016Vous voulez investir en Ile-de-France ? Les experts en investissement patrimonial iSelection vous accompagnent pour trouver le bien immobilier qui vous correspondra le mieux. En Ile-de-France, Paris n’est pas la seule option ; les villes limitrophes offrent un prix au mètre carré plus attractif que la capitale et des retours sur investissement parfois plus avantageux.

Comprendre votre motivation à investir dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier neuf en France procure plusieurs avantages notamment grâce à des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel* ou le statut LMNP*. Cependant, chaque investisseur pourra se prévaloir de motivations différentes pour son placement. Réduction d’impôts, constitution d’une rente pour sa retraite ou encore développement du patrimoine familial, chaque situation est unique.
De manière générale, les conseillers immobiliers – et surtout les conseillers en investissement locatif – vous inviteront à placer votre argent dans des biens immobiliers situés au sein de villes dynamiques. L’activité de villes telles que Paris, Lyon ou encore Marseille favorisera la rentabilité de votre bien si vous le proposez à la location. Néanmoins, les appartements à vendre dans ces villes sont très recherchés et, par conséquent, les bonnes affaires sont plus rares.
L’accompagnement de professionnels de l’investissement immobilier est une source de conseils fiables pour jauger de la relation qualité/prix de ces investissements. En Île-de-France, par exemple, nous proposons de nombreux programmes immobiliers dans les villes de la banlieue de Paris. Souvent moins onéreux et plus accessibles, ces placements s’avèrent parfois bien plus intéressants que des investissements dans Paris intra-muros.
L’investissement locatif en Ile-de-France
Choisir une ville d’Île-de-France où il est le plus intéressant d’investir, n’est pas chose aisée. En effet de nombreux facteurs entrent en compte pour le choix de votre bien immobilier. La qualité de vie, la proximité d’écoles ou d’universités ou encore l’âge de la population sont autant de critères qui influenceront votre choix. Bien entendu, le dispositif fiscal que vous allez privilégier et votre situation personnelle seront également des critères de choix cruciaux.
Dans l’absolu, les investissements locatifs en Île-de-France sont rarement de mauvais placements. La demande de logement dans toute la région est croissante ; surtout à Paris et aux portes de la capitale où les locations sont très recherchées. Les résidences étudiantes sont particulièrement intéressantes pour les investisseurs immobiliers en raison d’une pénurie de logements étudiants dans la région parisienne. La rareté de ce type de bien favorise les locations régulières et la bonne rentabilité de votre investissement.
Nous vous proposons de découvrir une sélection de programmes immobiliers choisis par iSelection à Paris et en Île-de-France.
En suivant les conseils d’un spécialiste de l’investissement locatif comme iSelection, vous pourrez investir dans les programmes les plus attractifs qui sont définis selon plusieurs critères : emplacement, fiabilité de la construction, prix du marché et demande locative. Ainsi, vous aurez encore plus de facilité à trouver des locataires pour votre acquisition immobilière, ce qui vous garantira une retraite sereine et paisible.
Investir dans l’immobilier à Paris
Pour investir à Paris, les résidences de services représentent des solutions d’investissement pertinentes – notamment les résidences étudiantes et les résidences de tourisme d’affaires. Choisir votre bien immobilier à Paris demande également de bien connaitre les spécificités du marché immobilier pour chaque arrondissement – voire chaque quartier – de la ville. En effet, les prix et la rentabilité des appartements varient d’une rue à l’autre.
Nous vous détaillerons dans un prochain article les différents quartiers où nous vous conseillons d’investir à Paris et en IDF.
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*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.