L’immobilier locatif, un outil de diversification patrimoniale

La diversification patrimoniale conduit à une plus grande stabilité notamment dans un contexte économique incertain. Parmi les placements long terme, l’immobilier reste un actif rassurant et tangible qui offre de plus des avantages fiscaux. Il est le socle de la pyramide d’investissement.

De quoi est constitué le patrimoine des ménages ?

Le patrimoine net des ménages s’est fortement accru depuis le début des années 2000. Fin 2022, il s’établissait à 14 616 milliards d’euros, soit 9,6 années de leur revenu disponible net (RDN), contre 5,8 années en 2001. (Source Insee).
Le patrimoine des Français est en moyenne ainsi constitué :

• de patrimoine immobilier (dont terrains) : 61%
• patrimoine financier : 22%
• patrimoine professionnel : 11%
• patrimoine résiduel – voiture, bijoux, œuvres d’art… : 6%

Cette composition varie fortement selon le montant détenu.

• A noter que la majorité des Français reste très attachée à l’immobilier et au livret A. Au sein du patrimoine financier les ménages plébiscitent largement les dépôts (dépôts à vue, livrets réglementés et non-réglementés, comptes à terme, épargne-logement) et l’assurance-vie. Par ailleurs, depuis la crise sanitaire, l’épargne des Français a gonflé de près de 200 milliards d’euros souvent placés sur leurs comptes courants, qui ne rapportent donc rien du tout !  Depuis peu, l’instabilité géopolitique et ses conséquences économiques remettent en cause certaines décisions.

Il est donc important de faire le point sur votre portefeuille d’actifs afin de faire les bons arbitrages, sans précipitation, et d’envisager de nouvelles solutions de diversification patrimoniale.

Diversifier son patrimoine : quels placements intégrer dans son portefeuille ?

Il y a plusieurs manières de diversifier ses placements, selon divers critères. L’une des questions à se poser lorsque l’on envisage un nouveau placement est :

L’immobilier, un placement toujours plébiscité des Français

L’immobilier sous toutes ses formes (résidence principale, autres biens résidentiels, terrains et immobilier de rapport) représente environ 61 % du patrimoine des ménages en France.

Le patrimoine immobilier des Français représente ainsi aujourd’hui plus de 7500 milliards d’euros soit 3 années et demie de PIB (produit intérieur brut) du pays. C’est dire l’importance de la pierre dans les actifs détenus par les Français. Le remboursement des crédits immobiliers représente d’ailleurs la majorité du « taux d’épargne » des ménages mesuré chaque trimestre par l’Insee.

• Selon un sondage réalisé par Kantar en entre le 10 et le 20 novembre 2025 sur les Français et leur retraite, 62% d’entre eux considèrent l’immobilier comme une solution pertinente pour compléter leurs revenus à la retraite. Face aux réformes récentes, 2 Français sur 3 ont modifié leur stratégie d’épargne pour la retraite.
• 3 Français sur 10 visent à se constituer un revenu complémentaire régulier, objectif principal d’une épargne retraite
• 63 % des ménages estiment qu’il est plus intéressant d’investir dans l’immobilier que dans des placements financiers
• L’immobilier est le mieux noté parmi une liste de 14 produits d’épargne et placements. (Source : Conférence de presse – BPCE – janvier 2022)

L’immobilier : un placement finançable à crédit

• L’immobilier est l’un des seuls placements finançable à crédits.
  Le crédit permet à un investisseur de mobiliser une capacité d’investissement bien supérieure à son apport personnel, en utilisant l’endettement comme accélérateur de constitution de patrimoine. Concrètement, les loyers perçus contribuent au remboursement du crédit, transformant progressivement une dette en patrimoine tangible tout en bénéficiant d’une visibilité et d’une sécurité sur le long terme.
• À l’inverse, la plupart des placements financiers (assurance-vie, actions, obligations) reposent majoritairement sur l’épargne disponible, avec un recours au crédit limité, plus coûteux et rarement optimisé fiscalement.
• Le crédit permet également de se protéger, ainsi que sa famille, en cas d’accidents de la vie, grâce à l’Assurance Décès Invalidité.

L’immobilier est un placement qui ne se dévalorise pas dans le temps

En ce début d’année 2022, les prix de l’immobilier gardent une tendance haussière. Notamment dans le neuf, la hausse des prix reste maîtrisée mais ne faiblit pas, même si l’on constate de fortes disparités régionales. (Source : FPI – Mars 2022)

L’immobilier : un rempart contre l’inflation

En période d’inflation, les loyers seront revus à la hausse, et la rentabilité de votre investissement sera donc préservée. L’immobilier a montré sa résilience en période de crise.

L’immobilier peut être un placement éco-responsable

La nouvelle norme RE 2020 (qui a remplac » la RT 2012) mise à jour en 2025, vise à atteindre des objectifs de bâtiments à énergie passive voire positive.

Ainsi, en achetant un logement neuf aux nouvelles normes, vous réalisez un investissement durable et éco-responsable permettant de réduire significativement les consommations d’énergie à l’échelle du territoire, et d’alléger votre facture personnelle. Cet engagement « vert » est par ailleurs très apprécié par les locataires éventuels.  

A noter : l’immobilier ancien devra également se remettre aux normes pour apporter sa contribution la diminution de l’impact carbone des bâtiments et donc à l’environnement. Cette mise aux normes peut peser lourd financièrement même si des aides gouvernementales sont mises en place.  (MaPrimeRénov’)

L’investissement immobilier répond à tous les objectifs patrimoniaux et à tous les profils d’investisseurs

Un investissement immobilier locatif doit avant tout s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale . Il permet de se bâtir un patrimoine financièrement accessible grâce à l’utilisation du crédit.

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas d’âge pour investir ! Parmi les nombreuses solutions qui s’offrent à vous, vous devrez d’abord définir vos objectifs pour choisir la solution d’investissement immobilier la plus adaptée à vos besoins. Vous devez vous poser les bonnes questions :

Quel est mon profil d’investisseur ?

• Quel est mon besoin ?
• Quel est le niveau de risque de chaque dispositif ?
• Quelle rentabilité puis-je espérer en dehors de l’impact sur mes impôts ?

 Quel que soit votre objectif et votre situation patrimoniale, l’investissement locatif peut vous apporter une réponse :  en effet, à chaque besoin et objectif correspond un dispositif fiscal.

• Alléger votre fiscalité : dispositifs Denormandie, Malraux.
  Vous pouvez en effet investir dans l’immobilier locatif en direct, en achetant un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et vous constituer un patrimoine. Mais, cet investissement peut être maximisé  grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. Vous pouvez obtenir des réductions d’impôt en contrepartie d’un engagement de location.
  Tout contribuable qui paie des impôts peut donc réduire sa charge fiscale en bénéficiant de solutions adaptées.
• Compléter vos revenus en vous constituant un patrimoine: LMNP, Denormandie, Monuments Historiques.
  L’investissement locatif est l’un des rares placements pouvant être financé à crédit ⁽¹⁾. Par ailleurs, une fois ce crédit remboursé, vous pourrez profiter de compléments de revenus via le loyer ou profiter de votre patrimoine.
• Protéger votre famille et transmettre : Malraux, Nue-Propriété.
• Préparer votre retraite : LMNP, Nue-Propriété.

Mise à jour : Novembre 2025