Le marché des résidences seniors

Parmi les résidences services meublées, les résidences seniors (ou résidences pour personnes âgées) sont de plus en plus plébiscitées par les investisseurs. Elles leur permettent de bénéficier du statut LMNP, aux nombreux avantages fiscaux.
De plus, ce type de résidences de services répond à une demande croissante des résidents : celle des seniors de 75 ans et plus, qui souhaitent rester autonomes tout en bénéficiant d’un cadre de vie sécurisé, d’équipements en nombre et de services essentiels à leur confort. Retrouvez les chiffres clés du marché.

Une population de plus en plus âgée

En 2050, plus de 1 Français sur 3 aura plus de 65 ans !

Quelle est l’espérance de vie des Français ?

• Si les tendances démographiques se poursuivent, la France comptera 74 millions d’habitants en 2050 dont plus de 20 millions de personnes de 65 ans ou plus, soit 8,6 millions de plus qu’en 2013.
• La population des seniors augmente nettement plus que l’ensemble de la population, +1,5% en moyenne par an.
• Ainsi, les plus de 75 ans devraient représenter 10,8 % de la population à horizon 2025 et 16,4 % à horizon 2050 (contre 9% en 2013).

Cette évolution s’explique, entre autres, par une augmentation de l’espérance de vie : + 1 an tous les 4 ans, 16 ans d’espérance en plus en 70 ans.

Le nombre de seniors âgés de 75 à 84 ans connaît une progression sans précédent.

• De 4,7 millions d’individus au 1er janvier 2023, ils seront plus de 6,3 millions personnes en 2035, soit une hausse de 34 % ! lls représenteront 8,5 % de la population à l’horizon 2030 et 8,8 % en 2035.
• Les effectifs de cette catégorie d’âge auront donc bondi de +46,3 % en une décennie alors que la population totale n’aura augmenté que de 5,3 % (2)(3).

Quel est le profil des seniors ?

Pour les personnes agées autonomes, bien vieillir c’est avant tout ?

• Garder son indépendance
• Une sécurité matérielle et physique
• Une proximité et un lien social
• Des équipements médico-sociaux à proximité

La répartition des seniors en France

Le niveau d’urbanisation, la taille et la part de la population de plus de 75 ans des régions métropolitaines sont intimement liés.

• Ainsi, les régions les plus urbanisées concentrent naturellement un grand nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans : par exemple : Ile-de-France, Auvergne – Rhône-Alpes, Hauts-de-France ou Grand-Est). Ces zones deviennent des foyers de « gérontocroissance », portées par l’arrivée progressive des baby-boomers jusqu’en 2050.
• Les régions littorales, au climat ensoleillé et aux attraits culturels comme la Bretagne, la Nouvelle-Aquitaine ou PACA attirent également de plus en plus de seniors, qui doivent y trouver un logement adapté.

Les résidences de services seniors

A qui s’adressent les résidences séniors ?

L’habitat traditionnel des seniors autonomes n’est plus adapté à leurs besoins. La population des « 75 ans et plus » occupe un logement souvent peu ou mal adapté à leur âge.
Pourtant, près de 95 % vivent à leur domicile en zone urbaine avec un niveau de vie en moyen de 2100 € par mois.

Les Résidences Services Seniors s’adressent aux personnes à partir de 65 ans, qui souhaitent conserver leur autonomie et leur vie privée, tout en bénéficiant d’un cadre de vie sécurisé mais également d’animations et de services. Le cœur de cible est cependant constitué de seniors entre 75 et 84 ans, plus fragilisés.

Les résidences seniors sont une réponse idéale aux nouveaux modes de vie

Situé hors du champ médico-social, entre le domicile et la maison de retraite, les résidences services seniors sont des ensembles de logements non médicalisés, destinés aux personnes autonomes ou semi-autonomes. Le concept repose sur plusieurs principes : situation des résidences à proximité des centres-villes, logements individuels adaptés et sécurisés, présence d’espaces collectifs, organisations d’activités et d’animations et service « à la carte ».

Les avantages pour les résidents sont nombreux :

• Localisées en centre-ville
• Proches des transports et commerces
• Entièrement meublées et équipées
• Espaces communs conviviaux
• Nombreux services à la carte

Plus de la moitié des 50 ans et + plébiscitent les Résidences Seniors pour leur avenir. A leurs yeux, ces résidences leur permettent de maintenir une forme d’autonomie lorsque celle-ci devient difficile chez soi : les principaux avantages perçus de ces résidences sont ainsi le fait de vivre dans un appartement individuel (61%) et l’autonomie dont peuvent bénéficier les résidents (51%).

Source : Enquête IFOP – Regard des 50 ans et plus sur les résidences seniors

Le parc des résidences seniors est en progression constante

Alors que jusqu’à présent le marché des résidences seniors ne pouvait s’appuyer que sur la justesse de la réponse apportée à un besoin structurel et existant des personnes âgées « fragilisées » en matière de lien social et de sécurité, il bénéficie de la croissance massive de la population coeur de cible de l’offre à partir de 2022.

Un marché fortement concentré autour de quelques gros opérateurs

• Le marché des RSS demeure fortement concentré autour d’un top 10 désormais stabilisé et dominé par l’enseigne leader Domitys (groupe Aegide) avec 23% des logements en 2024. Viennent ensuite 4 acteurs dépassant chacun les 5% :  les Sénioriales (Pierre & Vacances), Les Girandières (Réside Etudes), Les Jardins d’Arcadie et les Villages d’Or. Les acteurs de taille moyenne consolident leurs positions : Nahoma (groupe Orpea), Heurus (Réalités), Montana, Aquarelia.

Les avantages fiscaux applicables aux résidences seniors

Pour répondre aux enjeux du vieillissement de la population, l’Etat favorise la construction et l’investissement locatif dans les résidences de services pour séniors en permettant d’y adosser un dispositif fiscal.

Investir dans une résidence seniors avec le LMNP Amortissement

Le statut LMNP Amortissement s’appuie sur le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés sur une longue période. Le rendement d’un investissement en LMNP Amortissement peut être très intéressant. Il dépend pour beaucoup du gestionnaire sélectionné.

Les loyers perçus chaque trimestre sont soumis au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), qui bénéficient d’une imposition plus avantageuse que celle des revenus fonciers.

Pour bénéficier du dispositif LMNP Amortissement, vous devez ne pas gagner plus de 23 000 € de loyers chaque année et ces loyers ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Le bail commercial : le principal avantage des résidences seniors

L’investissement dans une résidence seniors engendre la signature d’un bail commercial. Cette signature conclut un contrat entre l’investisseur et un exploitant commercial, spécialisé dans la gestion de résidences avec services pour senior. C’est cet exploitant qui s’occupera de la gestion des locations mais aussi des services ajoutés proposés au sein de la résidence. Il s’assurera également de la collecte des loyers.
La signature d’un bail commercial engage l’exploitant à verser le montant total des loyers à l’investisseur qu’il soit vide ou occupé. Ainsi, quelle que soit la situation des locataires, l’exploitant commercial doit verser  à l’investisseur un revenu mensuel ou trimestriel sur toute la durée du bail commercial. L’investissement dans une résidence seniors s’avère un placement à la rentabilité sécurisée, à condition de choisir un bien adapté dès le départ.

Sources : (1) Insee Statistiques  – Tableau de bord démographie  (2) Étude Xerfi – Janvier 2023 (3) CBRE

MAJ : 20/3/2025