Capacité d’emprunt et investissement immobilier

Même si vous disposez de liquidités, il est toujours préférable d’investir en immobilier à crédit. Pourquoi ? Parce qu’un emprunt bancaire vous permet :

• une déduction fiscale des intérêts ;
• et la mise en place d’un système de prévoyance, via l’assurance décès-invalidité-incapacité de travail.

Calculez votre capacité d’emprunt immobilier

Divers paramètres sont pris en compte pour déterminer le montant possible du crédit : votre taux d’endettement et votre « reste à vivre ».

Le taux d’endettement

Pour les banques, la dette d’un ménage ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus. A noter que ce taux a été augmenté, depuis le 1er janvier 2021, de 33 % à 35 %. Ce plafond de 35 % s’entend toutes créances confondues : crédits immobiliers et autres, comme les crédits à la consommation, par exemple, ou même des prêts familiaux.

• Cela signifie que si vos revenus mensuels atteignent 4.000 €, par exemple, vous ne devez pas vous endetter au-delà d’une mensualité de remboursement globale de 1.400 €. Si vous avez d’autres crédits en cours, ils entrent donc dans le calcul.
• Les revenus pris en compte sont vos salaires, mais aussi toutes les autres sources de rentrée d’argent : pension de retraite ou alimentaire, rente financière, revenus fonciers existants, à hauteur de 70 % maximum pour tenir compte des frais. Les revenus fonciers à venir, découlant de la location de l’investissement envisagé, comptent aussi puisqu’ils remboursent une partie du prêt. Le plus souvent, l’estimation du loyer par un professionnel sera demandée par la banque et, là encore, pris en compte à hauteur des deux-tiers.

Le reste à vivre

Le taux d’endettement n’est pas le seul critère pris en compte pour l’octroi d’un crédit. Le « reste à vivre » est ensuite calculé. Celui-ci tient compte de vos charges fixes qui vont s’ajouter à vos dettes financières. Ainsi, votre loyer (éventuel), vos impôts, une éventuelle pension alimentaire à verser s’additionnent aux crédits en cours. Si ce montant vous suffit pour vivre correctement, en assurant les dépenses courantes, le prêt aura toutes les chances d’être accordé.

• Si le reste à vivre est aussi important, c’est que 35 % d’endettement pour un foyer qui bénéficie de 3.000 € nets de revenus par mois (soit 1.050 €) n’équivaut pas à 35 % d’endettement pour un ménage qui en perçoit le double (soit 2.100 €).
• Dans le 1er cas, le montant sur lequel sera calculé le reste à vivre représentera 1.950 € ;dans le second, 3.900 €.
• C’est la raison pour laquelle, exceptionnellement, les banques sont autorisées à dépasser ce plafond de 35 % pour des emprunteurs « à l’aise » financièrement.

Augmentez votre capacité d’emprunt

Si votre capacité d’emprunt est inférieure à celle que vous espériez, vous pouvez utiliser quelques techniques pour rehausser cette dernière et améliorer votre dossier de prêt.

Montrez à la banque que vous êtes un « bon gestionnaire »

Rien de plus rassurant, pour une banque, que quelqu’un qui se montre raisonnable, en n’exagérant pas sur les découverts et en gérant ses finances en « bon père de famille ». Si vous avez ce dernier profil, vous aurez toutes vos chances d’augmenter votre capacité d’emprunt, la banque estimant que votre solvabilité est sérieuse.

Proposez un apport personnel plus important

Les calculs de faisabilité de l’emprunt ont été réalisés avec l’hypothèse d’un apport personnel de 10 % ? Proposez une hausse de celui-ci (20 % ou 30 %, par exemple) à votre banque. Un don familial, la prise de bénéfice sur un produit financier… vous permettent de gonfler votre trésorerie disponible.

Cet apport plus grand incitera la banque à vous accorder le crédit demandé.

Remboursez ou renégociez d’autres crédits

Si vous en avez la capacité, rembourser un crédit vous permet d’abaisser votre taux d’endettement.

Par ailleurs, le regroupement de vos crédits en un seul emprunt peut, lui aussi, vous permettre d’abaisser votre niveau d’endettement grâce à deux paramètres :

les taux d’intérêts étant au plus bas, vous bénéficiez d’un nouveau taux global plus faible ;
vous pouvez allonger la durée de l’emprunt pour abaisser votre endettement mensuel.