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Nue-Propriété : comment gérer la fin d’usufruit ?
Publié le 25/07/2023Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, à la fin de l’usufruit le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut le vendre, le louer librement, l’habiter… Mais quelles sont les conditions à respecter ?
Comment gérer la fin d’usufruit d’un investissement en nue-propriété ? Une opération en nue-propriété dure en moyenne 17 ans, période pendant laquelle l’acquéreur et l’usufruitier sont accompagnés durant toute la vie de l’investissement : du contrat de réservation jusqu’à 6 mois après la fin de l’usufruit. Alors justement, que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ? C’est ce que nous allons décrypter.
Qu’est-ce que la fin d’usufruit d’un investissement en nue-propriété ?
La fin d’usufruit correspond à l’arrivée à terme de l’opération d’investissement en nue-propriété, au moment où le propriétaire récupère l’usage du bien pour le vendre, l’habiter ou le remettre en location.
Cette phase de transition vers la pleine propriété est donc un moment capital pour les investisseurs comme les bailleurs-usufruitiers.
Il s’agit à la fois de protéger les locataires, de s’assurer que la convention de démembrement est respectée par le bailleur, mais aussi de conseiller l’investisseur dans son choix patrimonial.
La fin de la période d’usufruit est encadrée légalement
- En effet, l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. La convention d’usufruit doit être établie pour une durée minimale de 15 ans (article L. 253-1). C’est le bailleur social qui met en place les locataires ; ceux-ci bénéficient ainsi de garanties en matière de relogement à l’expiration de la convention d’usufruit.
- Ainsi, la loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 (portant engagement national pour le logement) a consacré et sécurisé ce dispositif d’usufruit locatif social en codifiant l’ensemble des règles. La loi ENL impose une intervention un an avant la fin de l’usufruit.
- L’ensemble des acteurs (bailleur, nue-propriétaire, locataire) doit donc être alerté au moins 12 mois avant l’extinction de l’usufruit : en effet, si le nu-propriétaire souhaite occuper ou vendre son appartement quand il aura retrouvé la pleine propriété, il doit pouvoir délivrer un congé au locataire 6 mois avant la fin de l’usufruit.
Les locataires sont donc au cœur de l’attention portée lors des fins d’usufruit. L’enjeu est en effet de trouver une solution adaptée à leur situation. Mais l’objectif est aussi de créer un lien entre les parties (bailleur – locataire – nu-propriétaire) afin de répondre aux objectifs du nus-propriétaire investisseur. Il doit récupérer un logement remis en état et libre d’occupation (s’il souhaite revendre ou occuper), ou permettre la conclusion d’un nouveau bail « classique » en cas de remise en location.
C’est pourquoi notre partenaire Perl, spécialiste de la nue-propriété depuis plus de 20 ans, a mis en place un processus efficace d’ingénierie de transition et de fin d’usufruit. Il repose sur l’anticipation et la concertation des parties prenantes :
- En effet, 2 ans environ avant l’issue du démembrement, Perl conseille le nu-propriétaire et l’éclaire sur l’opportunité des différentes alternatives possibles : vendre son bien, le louer, ou prolonger l’opération d’investissement.
- Il peut également l’aider à vendre sa nue-propriété avant le remembrement, sur un marché secondaire très actif.
L’ingénierie de la fin d’usufruit
La fin de l’usufruit d’un investissement en nue-propriété implique une concertation avec l’ensemble des parties prenantes et une anticipation.
Trois grandes étapes pour anticiper la fin de l’usufruit
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1.Sécurisation Juridique
- Anticipation : les premiers contacts avec les parties débutent 2 ans avant la fin d’usufruit (mise en relation bailleur et nu-propriétaire)
- Assistance juridique sur les obligations légales et conventionnelles
- Formation et conseil auprès des équipes du bailleur
-
2.Organisation du parcours des locataires avec le bailleur
- Suivi des obligations contractuelles entre les parties
- Lien avec les locataires
- Analyse de la situation des locataires et du projet des nus-propriétaires
- Collecte des souhaits des nus-propriétaires et intermédiation avec le bailleur
-
3.Restitution du logement au plein-propriétaire
- Assistance technique sur la définition et mise en œuvre du plan de travaux de fin d’usufruit (à la charge de l’usufruitier)
- Organisation Assemblée Générale
- Aide à la décision du nue-propriétaire : occuper, vendre, relouer
- Accompagnement dans l’aide à la transaction et à la relocation
Le schéma ci-après résume le process global de la gestion de fin d’usufruit :
Quelle décision en fin d’usufruit ?
En fin d’usufruit, plusieurs choix s’offrent au désormais « plein propriétaire ». Voici le retour d’expérience sur la base de nos investisseurs :
47 % des clients revendent leur logement
47 % souhaitent relouer
(soit avec le locataire en place soit avec un nouveau locataire « loi de 89 »)
7% reprennent le logement pour y habiter.
BON A SAVOIR
Notre partenaire Perl est le seul acteur du marché à offrir une sortie du système entièrement pilotée.
Avec plus de 1 000 logements restitués en pleine propriété depuis 2017 à ce jour, Perl est le seul acteur à piloter le cycle complet de l’usufruit locatif.
- 12 fins d’usufruit ont été réalisées en 2025, représentant 320 logements sur l’ensemble du territoire.
- Plus de 1 300 fins d’usufruit sont attendues d’ici 2028.
Crédits photo : iStock
Mise à jour le : 27/02/2026
