Nue-Propriété : comment gérer la fin d’usufruit ?

Qu’est-ce que la fin d’usufruit d’un investissement en nue-propriété ?

La fin d’usufruit correspond à l’arrivée à terme de l’opération d’investissement en nue-propriété, au moment où le propriétaire récupère l’usage du bien.

Cette phase de transition vers la pleine propriété est donc un moment capital pour les investisseurs comme les bailleurs-usufruitiers.

Il s’agit à la fois de protéger les locataires, de s’assurer que la convention de démembrement est respectée par le bailleur, mais aussi de conseiller l’investisseur dans son choix patrimonial.

La fin de la période d’usufruit est encadrée légalement

• Ainsi, la loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a consacré et sécurisé ce dispositif d’usufruit locatif social en codifiant l’ensemble des règles. La loi ENL impose une intervention un an avant la fin de l’usufruit. L’ensemble des acteurs doit donc être alerté au moins 12 mois avant l’extinction de l’usufruit, dans la mesure où si le nu-propriétaire souhaite occuper ou vendre son appartement quand il aura retrouvé la pleine propriété, il lui faut pouvoir délivrer un congé au locataire 6 mois avant la fin de l’usufruit.
• En effet, l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. La convention d’usufruit doit être établie pour une durée minimale de 15 ans (article L. 253-1). C’est le bailleur social qui met en place les locataires ; ceux-ci bénéficient ainsi de garanties en matière de relogement à l’expiration de la convention d’usufruit.
• Les locataires sont donc au cœur de l’attention portée lors des fins d’usufruit. L’enjeu est en effet de trouver une solution adaptée à leur situation. Mais l’objectif est aussi de créer un lien entre les parties (bailleur – locataire – nu-propriétaire) afin de répondre aux objectifs des nus-propriétaires et qu’ils puissent récupérer un logement remis en état et libre d’occupation (s’il souhaite revendre ou occuper), ou permettre la conclusion d’un nouveau bail « classique » en cas de remise en location.

C’est pourquoi notre partenaire Perl, spécialiste de la nue-propriété depuis plus de 20 ans, a mis en place un processus efficace d’ingénierie de transition et de fin d’usufruit. Il repose sur l’anticipation et la concertation des parties prenantes.

En effet, 2 ans environ avant l’issue du démembrement, Perl conseille le nu-propriétaire et l’éclaire sur l’opportunité des différentes alternatives possibles : vendre son bien, le louer, ou prolonger l’opération d’investissement. Il peut également l’aider à vendre sa nue-propriété avant le remembrement, sur un marché secondaire très actif.

L’ingénierie de la fin d’usufruit

La fin de l’usufruit d’un investissement en nue-propriété implique une concertation avec l’ensemble des parties prenantes et une anticipation.

Trois grandes étapes pour anticiper la fin de l’usufruit

Le schema ci-après résume les enjeux principaux :

1. Sécurisation Juridique

• Anticipation
• Assistance juridique sur les obligations légales et conventionnelles
• Formation et conseil auprès des équipes du bailleur

2. Organisation du parcours des locataires avec le bailleur

• Suivi des obligations contractuelles entre les parties
• Lien avec les locataires
• Analyse de la situation des locataires et du projet des nus-propriétaires
• Collecte des souhaits des nus-propriétaires et intermédiation avec le bailleur

3. Restitution du logement au plein-propriétaire

• Assistance technique sur la définition et mise en œuvre du plan de travaux de fin d’usufruit
• Organisation Assemblée Générale
• Aide à la décision (occuper, vendre, relouer)
• Accompagnement dans l’aide à la transaction et à la relocation

Les premiers contacts avec les parties débutent 2 ans avant la fin d’usufruit (mise en relation bailleur et nu-propriétaire)

BON A SAVOIR 

Notre partenaire Perl est le seul acteur du marché à offrir une sortie du système entièrement pilotée.
Avec 7 résidences « débouclées » à ce jour représentant une centaine de logements, Perl est le seul acteur à piloter le cycle complet de l’usufruit locatif.1 500 logements sont en cours de préparation de fin d’usufruit sur les cinq prochaines années !

47 % des clients mettent leur logement en vente, 47 % souhaitent relouer (soit avec le locataire en place soit avec un nouveau locataire « loi de 89 »). Dans 7% des cas, ils reprennent le logement pour y habiter.

Crédits photo : iStock

Mise à jour le : 27/02/2025