Comparatif des dispositifs fiscaux : les différentes solutions pour défiscaliser

Pourquoi ce comparatif des dispositifs fiscaux ?

La fin du Pinel en décembre 2024 a pu perturber certains investisseurs potentiels. Ce dispositif a généré des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs pendant 10 ans et son arrêt marque un tournant important pour l’investissement locatif en France et le logement. Découvrez les autres solutions immobilières disponibles sur le marché à travers ce comparatif des dispositifs fiscaux.

En effet, investir dans l’immobilier neuf (ou ancien transformé en neuf via des travaux de réhabilitation) est la solution idéale pour les investisseurs qui désirent cumuler les avantages pour défiscaliser, diversifier leur patrimoine et sécuriser leur investissement grâce à la solidité de l’actif pierre. De nombreuses solutions s’offrent à ceux qui souhaitent profiter de cette trilogie d’avantages : Denormandie dans l’ancien, LMNP, Malraux, Monuments historiques ou encore Nue-Propriété… A vous de définir vos objectifs pour choisir la solution la plus adaptée à vos besoins.

Le tableau ci-après vous donne un résumé des divers dispositifs fiscaux en vigueur.

Comparatif des dispositifs fiscaux : bien définir vos objectifs

La recherche d’une optimisation fiscale de ses investissements est évidemment une priorité. L’immobilier offre, au titre de la défiscalisation, des possibilités très intéressantes. Ce comparatif des dispositifs fiscaux en vigueur vous offre un panoramas des solutions possibles.

• (1) Dispositif Denormandie : à l’instar du dispositif Pinel, l’État restitue un pourcentage du prix du bien selon la durée d’engagement de location choisie. Cela représente un potentiel de réduction allant jusqu’à 63000 euros si on s’engage sur 12 ans.
  • Réduction d’impôt sur le revenu (IR) de 12 %, 18 % et 21 % du prix du bien (travaux inclus) selon la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
  • Travaux : effectués par un professionnel RGE : Reconnu Garant de l’Environnement
• Dispositif Malraux : Réduction d’impôt de 30 % en secteur sauvegardé (SPR) et de 22 % en ZPPAUP (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) du montant des travaux, afin de favoriser la réhabilitation du parc immobilier ancien des centres-villes.
• LMNP : Imputation possible des déficits fonciers sur les BIC non professionnels
• Monuments Historiques, : le coût des travaux et les intérêts d’emprunt éventuels peuvent être déductibles à 100% des revenus d’imposition. Une forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) est ainsi possible tant qu’elle correspond à la durée des travaux.
• Nue-Propriété : Déduction possible de certaines charges (dont les intérêts d’emprunt, le cas échéant) sur les revenus fonciers. Pour les investisseurs soumis à l’IFI : défiscalisation de l’IFI pour un investissement cash, ou non augmentation de l’IFI pour un achat à crédit.

Des avantages fiscaux subordonnés à des contraintes

C’est logique, les avantages procurés par ces dispositifs fiscaux ont des contreparties diverses et sont soumis à des contraintes :

Montants pouvant bénéficier de la fiscalité avantageuse

• Dans le Denormandie, un plafond de 300.000 € s’applique sur le montant du bien immobilier pouvant faire l’objet des trois niveaux de déductions fiscales possibles. Cela ne veut pas dire que l’investisseur n’a pas le droit d’acheter plus cher, mais simplement que les avantages fiscaux seront calculés sur la base de 300.000 € seulement.
• Dans le cadre du dispositif Malraux, 100.000 € est le plafond annuel de travaux sur lequel la réduction est calculée. Il est de 400.000 € au total sur une durée de 4 ans. La réduction annuelle maximale d’impôt atteint donc, selon le secteur dans lequel se trouve le bien, 22.000 € ou 30.000 €.

Durée de détention ou de location du bien

• Dans le cadre du Denormandie, durée minimale de location de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier des différentes réductions d’IR .
• Location obligatoire pendant 9 ans pour le Malraux et le LMNP Amortissement en résidences services gérées (Bail commercial).
• Conservation du bien pendant au moins 15 ans, dans le cadre du dispositif Monuments historiques.
• Pour un achat en Nue-Propriété, conservation du bien démembré entre 15 et 20 ans (durée de la cession de l’usufruit), mais possibilité de revente avant ce terme.

Qualité des locataires

• En Denormandie et en Malraux : obligation de location à titre de résidence principale.
• Pour le Denormandie, il faut louer à un locataire dont les ressources sont plafonnées.

Plafonnement des loyers

Il n’existe que pour le dispositif Denormandie : les avantages fiscaux sont subordonnés au respect d’un plafond de loyers identique à celui du Pinel, variant selon la zone géographique où est situé le bien.

Recettes locatives

Pour le statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 € TTC par an ou représenter moins de 50 % des revenus d’activité du contribuable. Au-delà, c’est le statut LMP qui s’applique

Exclusion des niches fiscales et de l’IFI pour certains dispositifs fiscaux

Les biens placés sous le dispositif Denormandie entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (10.700 € par an) ; ce qui n’est pas le cas pour les autres dispositifs.

Concernant l’IFI, tous les biens immobiliers entrent dans le calcul de cet impôt, à l’exception des logements détenus en Nue-Propriété.

Les plus des dispositifs fiscaux

Chaque investisseur doit faire son choix en fonction de ses propres attentes… car chaque formule fiscale présente des avantages :

• Le Denormandie a l’avantage d’offrir la possibilité de louer à des proches (ascendants et descendants). Les fourchettes de prix permettent aussi d’investir à partir de 150.000 €.
• Le LMNP permet de dégager l’investisseur de toute gestion avec une sécurisation appréciable des loyers (garantis par bail commercial dans une résidence gérée par un professionnel). Les loyers sont versés par le gestionnaire que votre bien soit vide ou occupé. Le principe de l’amortissement présente en outre de bonnes possibilités d’optimiser ses déficits fonciers pour les investisseurs ayant un patrimoine immobilier important.
• Les dispositifs fiscaux Malraux et Monuments historiques offrent l’avantage de permettre de très fortes réductions d’impôt (avec un ticket d’entrée logiquement plus important que dans les autres dispositifs). Par ailleurs, les biens ont généralement une valeur « sécurisée » par le fait qu’ils sont situés en centre-ville, pour la très grande majorité.
• La Nue-Propriété permet de se rendre propriétaire, au terme du démembrement, d’un bien qui n’aura été acheté que 50 % ou 70 % de son prix réel (en pleine propriété) et qui échappe, de plus, à l’IFI.

Mis à jour le : 24/02/2025

Crédit Photo : Photo Shutterstock