Nue-Propriété et usufruit : faire la distinction et savoir bien gérer sa fin

Comment gérer la fin d’usufruit d’un investissement en nue-propriété ? Une opération en nue-propriété dure en moyenne 17 ans, période pendant laquelle l’acquéreur et l’usufruitier sont accompagnés durant toute la vie de l’investissement : du contrat de réservation jusqu’à 6 mois après la fin de l’usufruit. Alors justement, que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ? C’est ce que nous allons décrypter.

Qu’est-ce que la fin d’usufruit d’un investissement en nue-propriété ?

La fin d’usufruit correspond à l’arrivée à terme de l’opération d’investissement en nue-propriété, au moment où le propriétaire récupère l’usage du bien pour le vendre, l’habiter ou le remettre en location.

• Cette phase de transition vers la pleine propriété est donc un moment capital pour les investisseurs comme les bailleurs-usufruitiers.
• Il s’agit à la fois de protéger les locataires, de s’assurer que la convention de démembrement est respectée par le bailleur, mais aussi de conseiller l’investisseur dans son choix patrimonial.

La fin de la période d’usufruit est encadrée légalement

• En effet, l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. La convention d’usufruit doit être établie pour une durée minimale de 15 ans (article L. 253-1). C’est le bailleur social qui met en place les locataires ; ceux-ci bénéficient ainsi de garanties en matière de relogement à l’expiration de la convention d’usufruit.
• La loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 (portant engagement national pour le logement) a consacré et sécurisé ce dispositif d’usufruit locatif social en codifiant l’ensemble des règles. La loi ENL impose une intervention un an avant la fin de l’usufruit.
• L’ensemble des acteurs (bailleur, nue-propriétaire, locataire) doit donc être alerté au moins 12 mois avant l’extinction de l’usufruit : en effet, si le nu-propriétaire souhaite occuper ou vendre son appartement quand il aura retrouvé la pleine propriété, il doit pouvoir délivrer un congé au locataire 6 mois avant la fin de l’usufruit.

Les locataires sont donc au cœur de l’attention portée lors des fins d’usufruit. L’enjeu est en effet de trouver une solution adaptée à leur situation. Mais l’objectif est aussi de créer un lien entre les parties (bailleur – locataire – nu-propriétaire) afin de répondre aux objectifs du nus-propriétaire investisseur. Il doit récupérer un logement remis en état et libre d’occupation (s’il souhaite revendre ou occuper), ou permettre la conclusion d’un nouveau bail « classique » en cas de remise en location.

C’est pourquoi notre partenaire Perl, spécialiste de la nue-propriété depuis plus de 20 ans, a mis en place un processus efficace d’ingénierie de transition et de fin d’usufruit. Il repose sur l’anticipation et la concertation des parties prenantes :

• En effet, 2 ans environ avant l’issue du démembrement, Perl conseille le nu-propriétaire et l’éclaire sur l’opportunité des différentes alternatives possibles : vendre son bien, le louer, ou prolonger l’opération d’investissement.
• Il peut également l’aider à vendre sa nue-propriété avant le remembrement, sur un marché secondaire très actif.

L’ingénierie de la fin d’usufruit

La fin de l’usufruit d’un investissement en nue-propriété implique une concertation avec l’ensemble des parties prenantes et une anticipation.
Dans la pratique, on considère que le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, mais il faut distinguer la date juridique de la date opérationnelle.

• Juridiquement, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’opère automatiquement à la date prévue dans la convention de démembrement.
• Mais opérationnellement, la visite de sortie de fin d’usufruit permet d’organiser la remise des clés après constatation de la bonne exécution des obligations de l’usufruitier.

Cette visite marque généralement la prise de possession effective du bien par l’ancien nu-propriétaire devenu plein propriétaire.Trois grandes phases pour anticiper la fin de l’usufruit

Le schéma ci-après résume le process global de la gestion de fin d’usufruit :

Les étapes clés pour la fin du démembrement du droit de propriété

J-24 mois : Analyse patrimoniale : Évaluer la valeur de la pleine propriété sur le marché immobilier actuel pour décider de la stratégie de sortie.

J-12 mois : Information des parties : Notification formelle du bailleur, du nu-propriétaire et du locataire selon les règles du Code général des impôts.

J-6 mois :  Audit technique : Réalisation d’un état des lieux contradictoire pour l’organisation des travaux de remise en bon état de l’habitation.

J-6 mois : Traitement du bail : Délivrance d’un congé au locataire si le propriétaire souhaite vendre ou occuper le bien, ou proposition d’un nouveau bail.

Jour J : Remembrement automatique : Réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au terme de la convention, sans formalité ni droits de mutation.

Quelle décision en fin d’usufruit ?

En fin d’usufruit, plusieurs choix s’offrent au désormais « plein propriétaire ». Voici le retour d’expérience sur la base de nos investisseurs :