Quel investissement immobilier selon votre âge ?

Beaucoup d’investisseurs potentiels se demandent quel type d’investissement immobilier locatif  réaliser selon leur âge, et c’est légitime.

Selon une étude réalisée par le Crédit Foncier en 2017, l’âge moyen des investisseurs locatifs particuliers est de 45 ans. Cependant,  rappelons qu’en immobilier, « prendre date » est important à plusieurs titres :

• • plus tôt vous commencerez à épargner, moins dur sera l’effort ;
  • les opportunités de défiscalisation étant attachées (entre autres conditions) à un certain nombre d’années de détention du bien locatif, la date d’entrée est importante !

En règle générale, il est judicieux de vous positionner sur le marché immobilier le plus tôt possible. Une idée d’autant plus juste que l’immobilier peut s’acheter à crédit et que, plus on emprunte jeune, moins le coût du crédit est important. En effet, l’assurance décès invalidité coûte moins cher aux plus jeunes emprunteurs, généralement en bonne santé.

30 ans : l’âge de la constitution d’un patrimoine

Sauf exception, à 20 ans, on ne pense pas encore à investir son argent… On le dépense ! Mais à partir de 30 ans, installé depuis quelques années dans une profession et parfois en couple avec des enfants, on songe à épargner.

L’idée d’épargner est d’autant plus sage que l’on sait déjà que les futures retraites ne seront plus aussi confortables qu’aujourd’hui. Il faut donc, dès son entrée dans la vie professionnelle, commencer à se constituer sa retraite complémentaire.

Mais avant de vous « attaquer » réellement à la problématique « retraite », vous pouvez déjà tranquillement commencer à vous constituer un patrimoine immobilier qui pourra vous servir de diverses manières.

Se lancer très tôt dans un investissement immobilier est une bonne idée pour se constituer un capital utile pour de futurs investissements (quels qu’ils soient) ou la réalisation d’un projet personnel. L’opération est peu risquée et fiscalement avantageuse pour mettre à profit un début d’épargne.

Investir à 30 ans dans une petite surface pour se constituer des revenus complémentaires

• • Si vous êtes déjà en cours d’acquisition de votre résidence principale et que vous avez la possibilité d’épargner en plus, vous pouvez vous intéresser à l’achat d’un logement locatif qui vous apportera des revenus complémentaires et se valorisera au fil du temps. Le crédit est accessible à cet âge-là à des prix défiant toute concurrence ; il faut en profiter !
  • Si vous ne pouvez pas acheter votre résidence principale car les prix sont trop élevés, la bonne idée est de louer votre résidence principale tout en achetant une petite surface locative abordable qui, à la revente pourra faire office d’apport personnel pour acheter enfin votre logement principal.

Voici le type d’investissement locatif à privilégier dès 30 ans :

• • de petites surfaces situées dans des résidences neuves de quartiers recherchés et pouvant se placer sous le dispositif Pinel, par exemple, qui vous permet de déduire de vos impôts entre 12 % et 21 % du prix du bien, acheté en métropole.
  • Autre possibilité : un appartement meublé en résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard

40 ans : l’âge de la défiscalisation et de la protection de sa famille

La quarantaine est souvent la période professionnelle où les revenus sont élevés et où vous cherchez à réduire votre ardoise fiscale.

Rien de mieux, dans ce cas, que d’opter pour un ou deux investissements immobiliers Pinel (puisque vous pouvez aller jusqu’à 300.000 € d’investissement dans ce cadre) , ou encore pour l’achat de logements dans une résidence avec services de tourisme d’affaires ou séniors avec le dispositif Censi-Bouvard.

Investir à 40 ans en Pinel ou Censi-Bouvard pour réduire vos impôts

• • La défiscalisation Pinel (jusqu’à 21 % du prix du bien déductibles des impôts pour une durée de location de 12 ans en métropole, et jusqu’à 32 % pour un investissement Pinel outre-mer ) est attractive…
  • De même , les possibilités offertes par le dispositif Censi-Bouvard, encore accessibles jusqu’en 2021, vous permettront de déduire de vos impôts 11 % du prix du bien, en plus de bénéficier du remboursement de la TVA si le logement est conservé pendant 20 ans.
  • Pour les plus gros contribuables,  les dispositifs Monuments Historiques et Malraux  sont également à étudier : Malraux dans une optique de réduction d’impôts, et Monuments Historiques avec objectif de réaliser une forte économie d’impôts sur une courte durée (1,2 ou 3 ans), tout en se constituant un patrimoine immobilier d’exception. 

Investir dans l’immobilier locatif à 40 ans avec le statut LMNP Amortissement

Le dispositif LMNP offre plusieurs avantages fiscaux tels que l’amortissement de l’investissement, la défiscalisation des revenus locatifs, la récupération  de la TVA, et bien d’autres. Votre achat immobilier sera ainsi financé en partie par vos revenus locatifs mensuels et vos avantages fiscaux.

Vous placer sous statut Loueur en Meublé Non Professionnel est également intéressant : imputation possible des déficits fonciers sur les BIC non professionnels dans le cadre du dispositif LMNP. Ceci vous donne ainsi la possibilité d’amortir jusqu’à 90% du prix de revient de l’investissement. Lorsque le crédit est terminé, vous bénéficierez de vos revenus locatifs sans aucune imposition pendant une durée pouvant dépasser 15 ans après la fin du crédit, (selon votre situation fiscale du client et votre mode de financement)

Par ailleurs, pour les épargnants ayant fondé une famille, le bénéfice de la prévoyance attachée à l’assurance décès-invalidité (liée au crédit) est attractive, représentant une réelle protection de la famille.

50 ans : l’âge du soutien des enfants et de la préparation de sa retraite

La cinquantaine est souvent l’âge où l’on commence réellement à penser à une stratégie pour se constituer des revenus complémentaires pour l’heure de sa retraite… qui approche. C’est aussi l’âge où l’on doit souvent aider ses enfants à se loger pendant leurs études ou au démarrage de leur vie professionnelle… Enfin, c’est le moment où certains d’entre vous se libèrent du remboursement de leur résidence principale, retrouvant une nouvelle capacité d’épargne. Si vos enfants ont quitté la maison, la fiscalité peut vous impacter plus lourdement, d’où la nécessité de trouver des solutions d’optimisation fiscale à travers l’immobilier.

• • Si vous disposez déjà d’un patrimoine immobilier, rien ne vous empêche de le compléter avec de nouveaux investissements immobiliers dont les loyers assureront un complément de retraite. Un investissement Pinel pourra aussi vous permettre de loger vos enfants qui démarrent leur vie d’adulte.
  • Si vous ne disposez pas de biens immobiliers, c’est le moment d’opter enfin pour la pierre, parfaitement adaptée à la constitution de compléments de revenus réguliers à l’heure du 3ème âge.  L’investissement locatif dans le meublé (statut LMNP) vous permettra de rééquilibrer votre situation fiscale grâce à la déduction de tous les frais (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux…). Mais c’est aussi un moyen efficace de mettre à profit ses 10 à 15 dernières années de vie active pour préparer sa retraite.

 60 ans : l’âge de la préparation de sa succession

Arrivés à la soixantaine, beaucoup d’épargnants souhaitent faire le point sur leur patrimoine, dans l’hypothèse, si c’est possible, d’aider financièrement leurs enfants.

• Acheter de l’immobilier est évidemment toujours possible, même à crédit : la majorité des banques accordant aujourd’hui des prêts pouvant être remboursés jusqu’à 75 ans. Evidemment, à cet âge, c’est l’assurance qui peut poser problème.
  • Solution : si vous détenez par ailleurs des actifs financiers, comme un contrat d’assurance vie, par exemple, vous pouvez le proposer à la banque comme garantie. Celle-ci « nantira » le contrat, c’est-à-dire le prendra en garantie pour se rembourser, le cas échéant. Ces nouveaux actifs immobiliers grandiront votre patrimoine à transmettre à vos enfants, à terme.
• Si vous réfléchissez déjà à l’optimisation fiscale de votre succession, pensez aux solutions intéressantes comme le regroupement de vos biens immobiliers dans une Société civile immobilière (SCI) ou le démembrement de propriété. Dans ce dernier cas, vous pouvez donner la nue-propriété (les murs) à vos enfants, en gardant l’usufruit (les loyers) du logement…

Les produits immobiliers à privilégier à cet âge sont nombreux : encore et toujours les logements neufs sous dispositif Pinel (une simple détention de 6 ans peut donner lieu à avantage fiscal) mais aussi les résidences meublées avec services (en Censi-Bouvard ou LMNP Amortissement).

Ainsi, à chaque âge, vous avez une bonne raison d’investir dans la pierre. Constitution d’un patrimoine, complément de revenus ou capital à dépenser à la retraite, héritage « défiscalisé » à transmettre à ses enfants… L’immobilier locatif permet tout cela en tirant également profit des taux d’intérêts historiquement bas. Se faire accompagner par un professionnel est primordial pour faire les bons choix.