Tendances marché - fiscalité
Investir dans une résidence de tourisme d’affaires
Publié le 28/02/2019Les résidences de tourisme d’affaires meublées sont un excellent placement pour votre investissement locatif. Face à l’augmentation du prix des hôtels et au manque de lieux de réunion, la construction de résidences d’affaires est en plein essor dans toute la France.
Résidence d’affaires : des logements de courte ou moyenne durée à forte valeur ajoutée
Adaptées aux nouveaux modes de consommation de l’hébergement (courts et moyens séjours), les résidences de tourisme d’affaires connaissent un essor soutenu depuis une dizaine d’années et constituent un marché très porteur pour l’investissement locatif.
Les résidences d’affaires sont très prisées par les grands groupes ou les sociétés internationales. Elles permettent aux professionnels de louer un logement équipé et fonctionnel pour une durée variable et à un tarif attractif.
- Pour une réunion de travail, les résidents sont accueillis pendant quelques nuits pour un prix par chambre plus avantageux que celui d’un hôtel, à prestations similaires.
- Dans le cas d’un déplacement de plusieurs semaines, la résidence d’affaires est une solution intéressante pour les entreprises qui assurent le confort de leurs salariés dans un logement meublé.
Les logements d’une résidence de tourisme d’affaires sont généralement de la taille d’un studio confortable. Particulièrement adaptées pour accueillir une à deux personnes, ces habitations meublées temporaires proposent tout le confort d’un hôtel ainsi que des services ajoutés tels qu’une réception, un service ménage ou encore une solution de petits déjeuners, et parfois une salle de fitness, un spa, etc. En parallèle, une résidence de tourisme d’affaires offre à ses résidents l’accès à des équipements adaptés à un usage professionnel comme des salles de conférence, des téléphones ou encore Internet très haut débit.
Ce concept attractif est très prisé par les hommes d’affaires, mais aussi par les grands groupes et les sociétés internationales.
Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?
- La Résidence de Tourisme et l’apparthôtel correspondent au même concept : un hébergement locatif « prêt-à-vivre », équipé pour recevoir une clientèle touristique (loisirs ou affaires) à la journée, à la semaine ou au mois. Il est géré par un seul exploitant avec des services hôteliers.
- Les résidences de tourisme peuvent être classées (par Atout France) ou non. Elles doivent proposer des services hôteliers incluant une réception, le linge de maison, le ménage à la carte et dans certaines résidences une formule petit-déjeuner. Certaines proposent des services supplémentaires : salle de fitness, spa, etc.
En parallèle, une résidence de tourisme d’affaires offre à ses résidents l’accès à des équipements adaptés à un usage professionnel comme des salles de conférence. Ainsi elles sont très prisées par les grands groupes ou les sociétés internationales. Elles permettent aux professionnels de louer un logement équipé et fonctionnel pour une durée variable et à un tarif attractif.
Les atouts des résidences de tourisme d’affaires
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1.Elles sont situées dans des zones très densifiées
Ces résidences accueillent famille ou amis de personnes n’ayant pas toujours la place de les héberger à domicile. Remplaçant avantageusement une formule hôtelière classique, elles permettent aux résidents de ne pas être obligés de sortir de la résidence pour déjeuner ou dîner puisque tous les appartements offrent des possibilités de cuisiner. Appréciable en termes de confort et de coût !
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2.Les résidences urbaines attirent les touristes
Aujourd’hui, la clientèle étrangère est de retour, que ce soit pour des séjours affaires ou pour le tourisme, grâce à de grands événements tels la Coupe du Monde de Rugby 2023 et les Jeux Olympiques 2024, ainsi que localement le Tour de France, l’Iron Man, les grands festivals, etc.
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3.De nombreux actifs utilisent aussi les résidences urbaines de façon prolongée
Par ailleurs, il n’est pas rare que des entreprises recrutant de nouveaux collaborateurs originaires d’autres régions louent des appartements dans ces résidences, pour quelques semaines ou même quelques mois. Cela permet aux nouveaux venus de prendre le temps de rechercher leur future résidence principale. Actuellement, de nombreuses résidences urbaines hébergent donc des actifs en cours de changement professionnel, ou même de manière plus régulière, via le télétravail.
Le tourisme d’affaires en 2023 représente 47% du chiffre d’affaires des hôteliers.
Un investissement locatif attractif et rentable
Ces dernières années, la conjoncture économique a contribué à faire baisser le prix d’achat des résidences de tourisme d’affaires. De plus, les dispositifs de réductions fiscales disponibles permettent aux investisseurs de réduire le coût total de leur placement. En conséquence, quand d’autres placements immobiliers peinent à dépasser les 3% de rendement brut, l’investissement en résidences de tourisme d’affaires peut présenter des taux de rendement proches de 4%.
Une solution clé en main pour les investisseurs
Investir dans une résidence étudiante meublée offre de nombreux avantages dus au statut LMNP :
- Pas de gestion locative
- Bail commercial ferme de 9 ans minimum, renouvelable
- Loyers versés par le gestionnaire exploitant
- Revenus locatifs imposables dans la catégorie des BIC
- Récupération de la TVA sur le prix d’acquisition en VEFA
- Acquisition financée en partie par les revenus locatifs de l’investisseur et ses avantages fiscaux
Les dispositifs fiscaux qui favorisent l’investissement en résidence d’affaires
Désormais vous pouvez investir en résidences d’affaires uniquement grâce au Statut LMNP dans son format Amortissement. Le statut de LMNP Amortissement* (loueur meublé non professionnel) permet, sous conditions de ressources, de bénéficier de certains avantages fiscaux et d’obtenir des compléments de revenus sur le long terme.
Allier investissement et plaisir dans une résidence urbaine
Certains d’entre vous seront séduits par la possibilité de réaliser un « investissement plaisir ». Certaines résidences avec services donnent, en effet, aux investisseurs la possibilité d’occuper leur logement pendant quelques semaines par an (8 au maximum). En contrepartie, il vous faut accepter une légère baisse du rendement.
C’est évidemment le cas des résidences de tourisme, mais aussi des résidences d’affaires, souvent situées au cœur de grandes villes. Le concept est moins approprié pour les résidences dédiées aux seniors, mais il peut se concevoir pour les résidences étudiantes, elles aussi souvent situées dans de grandes agglomérations qui peuvent être touristiques. Par exemple, vous pouvez réserver votre bien deux semaines chaque été, pendant que les étudiants sont en vacances.
Sources : Atout France – FNRT – KPMG : L’industrie hôtelière en 2024 – www.unimev.fr – www.tourmag.com – www.lechotouristique.com
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.
