Plusieurs dispositifs permettent de réduire son impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier, dans l’ancien rénové comme dans le neuf. Avec la fin du Pinel, qui a marqué un tournant dans le paysage des dispositifs fiscaux immobiliers, il peut être difficile de faire le bon choix.
Réduction d’impôt et déduction : deux mécanismes à distinguer
Investir dans l’immobilier peut permettre de se constituer un patrimoine tout en allégeant sa fiscalité, dans l’ancien comme dans le neuf. Mais tous les avantages fiscaux ne fonctionnent pas de la même manière ; deux logiques distinctes coexistent, et les confondre est l’erreur la plus fréquente lorsqu’on cherche quel placement pour payer moins d’impôts :
- certains diminuent directement l’impôt à payer,
- tandis que d’autres réduisent les revenus sur lesquels il est calculé.
Ces mécanismes sont encadrés par le Code général des impôts (CGI) et précisés par la doctrine administrative ; la DGFiP vérifie chaque année le respect des engagements pris par les investisseurs, et une remise en cause de ces engagements entraîne la reprise pure et simple de l’avantage fiscal accordé.
Comprendre cette différence est essentiel pour choisir une solution adaptée à sa situation.
La réduction d’impôt agit directement sur le montant de l’impôt dû.
- Chaque dispositif de défiscalisation immobilière fonctionne selon la même logique : en échange d’un engagement (travaux réalisés, durée de location, type de bien concerné, etc…), l’État accorde un avantage fiscal, sous forme de réduction directe de l’impôt sur le revenu dû chaque année, dans la limite d’un plafond.
- L’avantage est calculé selon les règles du dispositif, à partir du prix de l’investissement ou du montant des travaux éligibles pour l’ancien rénové. C’est notamment le principe des lois Denormandie et Malraux, qui soutiennent la rénovation de logements anciens ou la restauration du patrimoine.
La déduction agit en amont, sur l’assiette imposable.
- Certaines charges, certains travaux ou un amortissement viennent diminuer les revenus soumis à l’impôt. Selon le régime applicable, cette déduction porte sur les revenus locatifs et peut, sous conditions, s’étendre au revenu global.
- L’économie obtenue dépend donc notamment de la tranche marginale d’imposition du contribuable : une somme déduite des revenus ne correspond pas à une réduction d’impôt du même montant. C’est la logique du déficit foncier et du régime des Monuments Historiques mais aussi du nouveau statut bailleur privé dans le neuf comme dans l’ancien, par le jeu des amortissements.
Quel dispositif choisir ?
Ces deux logiques ne se cumulent pas de la même façon avec le reste de votre fiscalité, ce qui explique pourquoi le choix du dispositif ne peut pas se résumer à comparer un taux affiché.
Dans les deux cas, la question de départ reste la même : quel dispositif fiscal immobilier choisir partir de sa situation fiscale réelle :
- son niveau d’imposition,
- sa capacité d’épargne,
- son horizon de détention,
- et du type de bien visé.
L’emplacement du bien, la demande locative et les engagements à respecter doivent également guider la décision.
L’avantage fiscal prend tout son sens lorsqu’il accompagne un projet immobilier cohérent avec vos objectifs patrimoniaux.
- Un contribuable modérément imposé, propriétaire d’un bien loué qui a besoin de travaux, n’a pas le même intérêt à agir qu’un contribuable très fortement imposé qui recherche un bien de caractère en centre historique.
- Ce n’est pas une décision à prendre seul face à la technicité des textes fiscaux : c’est précisément le rôle d’un conseiller, qui étudie votre situation personnelle avant de recommander un dispositif plutôt qu’un autre.
Les grands leviers fiscaux immobiliers dans l’immobilier ancien
Ce panorama se concentre sur les dispositifs dans l’ancien. Il s’adresse à un public large : le propriétaire bailleur qui rénove un bien déjà détenu, comme l’investisseur qui achète pour la première fois un bien ancien dans une logique d’optimisation fiscale particulier.
Quelles sont les réductions d’impôts possibles en investissant dans l’immobilier ancien ?
Quatre dispositifs structurent aujourd’hui l’essentiel de l’offre de défiscalisation immobilière fondée sur la rénovation du bâti existant :
- la loi Denormandie
- le déficit foncier
- la loi Malraux
- le régime des Monuments Historiques
Chacun cible un type de bien, un montant de travaux et un profil d’investisseur différents ; le tableau ci-dessous en résume les grandes lignes, avant que chaque mécanisme soit détaillé dans les sections qui suivent.
Bon à savoir
Bon à savoir Un point commun est déterminant avant d’entrer dans le détail de chaque dispositif : le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an pour la majorité des réductions d’impôt[2], ne s’applique pas de la même façon à ces quatre mécanismes.
- La loi Malraux, le régime des Monuments historiques et le déficit foncier y échappent totalement.
- Le Denormandie, lui, entre bien dans le plafonnement global de 10 000 €. C’est un critère de choix aussi important que le taux affiché, en particulier pour les contribuables les plus fortement imposés.
La loi Denormandie
Comment ça fonctionne ?
- La loi Denormandie offre une réduction d’impôt aux particuliers qui achètent un logement ancien à rénover dans une commune éligible, notamment celles du programme Action cœur de ville, à condition d’y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, puis de louer le bien[4]. Le détail des communes éligibles, des taux et des plafonds applicables est développé sur notre page dédiée à l’investissement en loi Denormandie.
- Le taux de réduction est calculé sur le prix de revient de l’opération, achat et travaux compris, dans la limite de 300 000 € : 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. Contrairement à Malraux et Monuments Historiques, la réduction Denormandie reste soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
Pour quel profil d’investisseur ?
La différence entre la loi Denormandie et le déficit foncier tient à la fois au mécanisme et au profil visé :
- La loi Denormandie s’adresse à un investisseur qui souhaite acheter un bien ancien à rénover, plutôt qu’un bien neuf, avec un budget d’entrée souvent plus accessible que dans le neuf. En contrepartie d’une location nue pendant 6, 9 ou 12 ans, elle ouvre droit à une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix de revient, à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération.
- Le déficit foncier s’adresse plutôt à un propriétaire qui détient déjà un bien immobilier locatif soumis au régime réel des revenus fonciers. Contrairement au Denormandie, le déficit foncier ne repose pas sur un taux de réduction d’impôt ni sur un engagement de location long. Le bien doit simplement rester loué pendant trois ans après l’imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l’avantage.Le déficit foncier est donc adapté à un investisseur qui privilégie la création ou l’augmentation d’un patrimoine locatif et la réduction de son revenu imposable, sans nécessairement viser un bien de prestige comme en loi Malraux ou en Monuments historiques.
Le déficit foncier
Comment ça fonctionne ?
Comment réduire son impôt sur le revenu quand on est déjà propriétaire d’un bien loué ? Le déficit foncier répond directement à cette situation, l’une des plus fréquentes chez les propriétaires bailleurs qui engagent des travaux.
- En régime réel d’imposition des revenus fonciers, lorsque les charges déductibles, les travaux en particulier, dépassent les loyers perçus sur une année, il se crée un déficit foncier.
- Ce déficit s’impute d’abord sur les revenus fonciers de la même année.
- La fraction restante, lorsqu’elle provient de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, peut ensuite être imputée sur le revenu global du foyer fiscal, toutes catégories de revenus confondues.
Ce mécanisme est plafonné : l’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an, ce plafond étant porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un bien classé E, F ou G au moins en classe D, un rehaussement prorogé jusqu’au 31 décembre 2027[1].
Au-delà de ce plafond, l’excédent ne disparaît pas : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les intérêts d’emprunt suivent une règle distincte : ils restent imputables uniquement sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Condition essentielle à ne pas négliger
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien nu, jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle le déficit a été imputé sur le revenu global. Ainsi, pour un déficit imputé au titre de 2026, la location doit donc être maintenue jusqu’au 31 décembre 2029.
Le non-respect de cet engagement, par une vente anticipée ou une longue interruption de la location, entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration.
Pour quel profil d’investisseur ?
- Le déficit foncier s’adresse en priorité à un profil précis : un investisseur déjà propriétaire d’un bien locatif en nu, qui engage des travaux de rénovation d’ampleur, souvent dans une logique de rénovation énergétique pour faire sortir un bien classé E, F ou G de sa catégorie.
- Contrairement à la loi Malraux ou au régime des Monuments Historiques, ce dispositif ne nécessite pas d’acquérir un bien dans un secteur protégé particulier : c’est un mécanisme accessible à tout propriétaire bailleur en régime réel qui souhaite investir dans l’ancien pour défiscaliser tout en valorisant un patrimoine qu’il détient déjà, plutôt que d’en acquérir un nouveau.
La loi Malraux
Comment ça fonctionne ?
La loi Malraux est un dispositif de réduction d’impôt réservé à la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur patrimonial protégé : site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé ou quartier faisant l’objet d’un programme de renouvellement urbain.
- Le propriétaire s’engage, en contrepartie de la réduction d’impôt, à louer le bien nu pendant 9 ans, à usage de résidence principale du locataire[3].
- Le taux de la réduction d’impôt dépend de la localisation précise du bien : 30 % du montant des travaux pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un quartier ancien dégradé ou un quartier du NPNRU ; 22 % pour un site patrimonial remarquable non couvert par un PSMV.
- Les dépenses éligibles sont plafonnées à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.
Particularité déterminante pour l’arbitrage fiscal : la réduction d’impôt Malraux est hors plafonnement global des niches fiscales. Elle peut donc se cumuler intégralement avec d’autres avantages fiscaux, sans être écrasée par le plafond de 10 000 € par an qui limite la plupart des autres dispositifs.
Pour quel profil d’investisseur ?
La loi Malraux s’adresse à des investisseurs fortement imposés, disposant d’une capacité d’investissement significative : les biens concernés sont des immeubles de caractère en centre historique, dont le prix d’acquisition et le montant des travaux sont nettement supérieurs à ceux d’un investissement locatif classique.
C’est un dispositif pensé pour un contribuable qui recherche à la fois un avantage fiscal important et non plafonné, et un bien patrimonial à forte valeur, plutôt qu’un rendement locatif immédiat.
Le détail des zones éligibles, des taux applicables et des conditions de location est développé sur notre page dédiée à l’investissement en loi Malraux.
Les Monuments Historiques
Comment ça fonctionne ?
Pour un immeuble classé au titre des monuments historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire, les charges de restauration, d’entretien et de réparation peuvent être déduites du revenu global du propriétaire, sans limitation de montant lorsque le bien est loué et génère des recettes[3]. C’est un régime dérogatoire bien plus favorable que le régime foncier de droit commun, où la déduction des charges reste plafonnée.
Ce régime est soumis à trois conditions cumulatives depuis 2009 :
- un engagement de conserver la propriété du bien pendant 15 ans au minimum à compter de son acquisition,
- une détention directe de l’immeuble (sauf via une société civile familiale ou spécifiquement agréée),
- l’absence de mise en copropriété du bien (sauf agrément du ministre chargé du Budget après avis du ministre chargé de la Culture).
Comme la loi Malraux, la déduction Monuments Historiques échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui en fait, avec Malraux, l’un des deux seuls dispositifs de ce panorama à ne subir aucun écrêtement.
Pour quel profil d’investisseur ?
Le régime des Monuments Historiques est le plus haut de gamme des quatre dispositifs présentés ici : il s’adresse à des contribuables très fortement imposés, prêts à s’engager sur une détention longue de 15 ans minimum et sur un bien classé ou inscrit, souvent motivés autant par la dimension patrimoniale et par le prestige du bien que par l’avantage fiscal lui-même.
C’est un dispositif de niche, au sens propre du terme : peu de biens sont éligibles, et l’accompagnement dans leur sélection est déterminant.
Consultez notre page dédiée à l’investissement en Monuments Historiques pour le détail des conditions de déduction et des immeubles éligibles.
EN RÉSUMÉ
Réduire ses impôts n’est souvent qu’un des objectifs d’une stratégie patrimoniale plus large : le choix du dispositif fiscal immobilier dépend aussi de ce que vous cherchez à construire au-delà de l’avantage fiscal lui-même.
Si votre priorité est de préparer votre retraite avec l’immobilier, de compléter vos revenus avec l’investissement locatif dès aujourd’hui, ou encore de protéger votre famille grâce à l’investissement locatif dans une logique de transmission, ces objectifs se combinent souvent avec l’un des quatre dispositifs présentés ici.
- Certains dispositifs agissent directement sur l’impôt (en réduction immédiate), d’autres agissent sur l’assiette imposable, en la diminuant (principe de déduction).
- Chaque dispositif cible un profil différent : capacité à financer des travaux, secteur patrimonial visé, ou budget d’entrée plus accessible.
- Le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an) ne s’applique pas de la même façon à tous les dispositifs.
Vous souhaitez évaluer quel dispositif de défiscalisation immobilière correspond à votre situation fiscale et patrimoniale ? Un conseiller iSelection étudie votre projet avec vous, sans engagement.
Sources & références légales
Les données chiffrées et les mécanismes présentés dans cette page reposent sur les sources officielles suivantes, publiées par la DGFiP et Bercy, en vigueur à la date de mise à jour indiquée en tête d’article :
- [1] Service-public.fr, Revenus locatifs (location non meublée), plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global.
- [2] Service-public.fr, Plafonnement global des niches fiscales.
- [3] impots.gouv.fr, Immeubles spéciaux (dispositifs Malraux et Monuments Historiques : taux, plafonds, conditions).
- [4] economie.gouv.fr, Qu’est-ce que le dispositif Denormandie d’investissement locatif ?
FAQ – Réduire ses impôts
Plusieurs dispositifs permettent de réduire son impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier neuf ou ancien à rénover : le statut bailleur privé (Jeanbrun), le déficit foncier, la loi Malraux, le dispositif Monuments Historiques et la loi Denormandie. Chacun répond à des règles propres, encadrées par le Code général des impôts (CGI). Un conseiller iSelection identifie avec vous le dispositif adapté à votre situation.
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet d’imputer les travaux de rénovation d’un bien loué sur vos revenus fonciers, afin de créer un déficit. Le déficit foncier sera imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2027). Le déficit excédentaire est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers uniquement. C’est un mécanisme notamment adapté aux propriétaires bailleurs ayant déjà des revenus fonciers à éteindre.
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui rénovent un bien situé dans un secteur sauvegardé ou un site patrimonial remarquable. La réduction d’impôt porte sur le montant des travaux, sous conditions précisées par Bercy et détaillées dans le BOFiP. Elle s’adresse à des profils avec une capacité d’investissement significative.
Le plafonnement global des niches fiscales est fixé à 10 000 € par an pour la majorité des réductions d’impôt (impots.gouv.fr). Les dispositifs déficit foncier, Malraux et Monuments Historiques ne sont pas soumis à ce plafonnement.
La loi Denormandie offre une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition d’un bien ancien à rénover dans certaines communes, tandis que le déficit foncier porte sur l’imputation des travaux sur vos revenus. Le choix dépend de votre profil d’investisseur et de votre objectif, à étudier avec un conseiller iSelection.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
*Le dispositif « Denormandie » est une extension du dispositif d’investissement locatif « Pinel ». Il est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Il s’adresse aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027, un logement ancien à rénover ou un local à transformer en habitation, situé dans certaines communes éligibles. Les travaux mentionnés au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts ) améliorant la performance énergétique ou de création de surface habitable nouvelle doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit être loué nu à usage de résidence principale, avec des loyers et des ressources des locataires respectant des plafonds fixés par décret.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par mètre carré, et varie en fonction de la durée de l’engagement de location : 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Cette réduction entre dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. Comme pour tout investissement immobilier, il est essentiel de considérer votre capacité d’emprunt et de prendre en compte les aspects fiscaux et économiques, tels que les taxes locales, le régime fiscal des revenus locatifs et les charges associées.
Pour plus d’informations, consultez le site officiel du gouvernement
