Dispositif fiscal
Statut Bailleur privé

Le statut de bailleur privé concerne les particuliers souhaitant investir dans un bien immobilier destiné à la location sur le long terme, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal auparavant réservé à la location meublée : l’amortissement. En contrepartie de cet avantage, l’investisseur doit se conformer à un certain nombre d’exigences, notamment en matière de plafonnement des loyers et de qualité du logement proposé.

Contrairement au dispositif Pinel, l’avantage fiscal ne repose plus sur une réduction d’impôt mais sur un mécanisme de déduction fiscale.

À la différence du logement social, ce cadre repose uniquement sur une initiative privée, sans convention avec l’État. Par ailleurs, il ne s’inscrit pas dans une activité professionnelle au sens fiscal (comme le LMNP), mais vise plutôt des investisseurs patrimoniaux en quête de stabilité et d’optimisation de leur placement.

Le dispositif est accessible pour les logements collectifs sans restriction géographique (pas de zonage) :

• les biens immobiliers neufs ;
• les logements anciens, à condition de réaliser des travaux de rénovation lourde améliorant les performances énergétique. 

A qui s’adresse ce statut ?

Avec une tranche marginale d’imposition pouvant atteindre 45 %, à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, les revenus locatifs peuvent subir une fiscalité globale dépassant les 60 %. Dans ce contexte, l’optimisation fiscale devient un enjeu central pour les investisseurs immobiliers.

C’est précisément dans cette logique que s’inscrit le statut de bailleur privé, en proposant un cadre structuré permettant de maîtriser l’imposition des revenus locatifs tout en sécurisant son investissement sur le long terme.

Ce dispositif peut donc intéresser plusieurs profils d’investisseurs :

Statut bailleur privé /Jeanbrun ouvre droit à des avantages fiscaux sous réserve du respect de plusieurs conditions, pensées pour encourager une offre locative à la fois accessible et pérenne, tout en maintenant l’équilibre économique de l’investissement.

Ces exigences reposent principalement sur l’encadrement des loyers pratiqués ainsi que sur les ressources des locataires. Le dispositif prévoit ainsi plusieurs niveaux de loyers — intermédiaire, social et très social — permettant d’adapter l’investissement aux spécificités des marchés locaux et aux profils des occupants.

Cette modulation des loyers intervient directement dans le calcul de la rentabilité, via un ajustement du mécanisme d’amortissement. Plus le niveau de loyer est modéré, plus l’impact sur la rentabilité globale est renforcé.

⁽¹⁾ PC déposé entre le 21/02/2026 et le 30/12/2028
⁽²⁾ Au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI
⁽³⁾ Logement intermédiaire : article 199 novovicies , logement social ou très social : article 199 tricies
⁽⁴⁾ Au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou des travaux

Qu’est-ce que l’amortissement dans le statut bailleur privé ?

Le statut repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, et non sur une réduction d’impôt forfaitaire comme c’était le cas avec le Pinel. Cet amortissement permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers une partie du prix d’acquisition du logement (hors valeur du foncier).

Cette déduction vient ainsi réduire le revenu imposable global, sans correspondre à une dépense effectivement payée au cours de l’année. Le mécanisme ne prend donc pas la forme d’une réduction d’impôt : il agit directement sur l’assiette taxable des loyers.

L’intérêt du dispositif n’est donc pas de procurer un avantage fiscal uniforme, mais de diminuer la base imposable des revenus locatifs de manière plus encadrée. En pratique, plus les loyers sont maîtrisés et plus le régime locatif retenu est social, plus le taux d’amortissement peut être favorable.

Quelles obligations fiscales pour le statut de bailleur privé ?

Au-delà de cette obligation initiale, le bailleur doit être en mesure de justifier sa situation à tout moment. Cela implique la conservation rigoureuse de l’ensemble des pièces justificatives utiles en cas de contrôle fiscal :

• bail signé
• quittances de loyer
• diagnostic de performance énergétique
• les devis et factures de travaux lorsque le bien a fait l’objet d’une rénovation.

Fiscalité à la revente

Si le statut de bailleur privé présente des avantages fiscaux significatifs pendant la phase de détention, il est essentiel d’anticiper également les conséquences fiscales au moment de la revente. En effet, le traitement fiscal de la plus-value tient compte des optimisations réalisées en amont, ce qui peut impacter le gain net final.

Dans ce cadre, la loi de finances 2025 a introduit un principe déjà applicable au LMNP, désormais étendu au statut bailleur privé : les amortissements pratiqués durant la période de détention doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.

Deux mécanismes principaux sont alors à considérer :

Le statut du bailleur privé, issu de la loi de finances pour 2026, concerne les acquisitions ou dépôts de permis de construire entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028. Le statut relève du I de l’article 31 i) et j) du CGI.
Le dispositif est ouvert aux personnes physiques percevant des revenus fonciers, ainsi qu’à certaines structures non soumises à l’impôt sur les sociétés, sous réserve du respect des conditions légales. Il concerne les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs (notamment logements neufs ou en VEFA), ainsi que certains logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation répondant aux critères fiscaux en vigueur. Le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire, sans condition de zonage.. Conditions locatives : logements loués nus à titre de résidence principale du locataire (de manière continue), avec un engagement de location de 9 ans minimum ; loyers et ressources plafonnés selon le type de logement : intermédiaire, social, très social. Location interdite à un membre du foyer fiscal.
Le dispositif permet aux propriétaires bailleurs de pratiquer un amortissement fiscal sur la valeur du bâti (hors terrain), déductible des revenus fonciers, dans des limites annuelles comprises entre 8000 € et 12 000 € par an selon le niveau de loyer pratiqué, avec des taux d’amortissement compris entre 3,5% et 5,5% par an pour les logements neufs.  Le déficit foncier éventuellement généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an pour un logement neuf ; l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le bénéfice du dispositif est subordonné au respect de l’ensemble des conditions prévues par les textes, et peut être remis en cause en cas de non-respect de celles-ci.
Certaines modalités d’application du dispositif, notamment relatives au calcul de l’amortissement et des loyers, pourront être précisées par l’administration fiscale. Elles doivent être appréciées en fonction de la situation individuelle de chaque investisseur.

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Mise à jour le : 20/03/2026

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.