Tendances marché - fiscalité
Peut-on cumuler revenus locatifs et retraite ?
Publié le 20/06/2026Il est commun d’entendre que nos revenus chuteront de moitié à la retraite. C’est en partie vrai, mais encore en dessous de la réalité. Il convient donc de trouver un complément de revenus si vous souhaitez conserver votre pouvoir d’achat intact.
L’essentiel à retenir sur le cumul retraite et revenus locatifs
Le cumul de la retraite et des revenus locatifs est une solution stratégique pour compenser la baisse de pouvoir d’achat lors de la fin de carrière. Contrairement aux revenus d’activité, les loyers perçus via un patrimoine immobilier n’impactent pas le montant des pensions de retraite versées par les régimes obligatoires.
- La perception de revenus locatifs complémentaires est possible sans aucun plafonnement de ressources.
- Une distinction fiscale s’opère entre la location nue et la location meublée pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
- Les revenus issus d’un investissement locatif sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (location nue) et 18,6 % pour la location meublée (depuis le 1er janvier 2026).
- L’optimisation du patrimoine immobilier permet de protéger le conjoint survivant tout en transmettant des biens immobiliers valorisés.
Comment réussir le cumul retraite et revenus locatifs ? C’est une question que se posent de plus en plus de Français à l’approche de la retraite. Face à l’incertitude sur le niveau des pensions, l’investissement immobilier apparaît comme une solution efficace pour générer des revenus complémentaires et préserver son niveau de vie. Location nue, statut bailleur privé ou location meublée (LMNP) : plusieurs stratégies permettent de percevoir des revenus locatifs à la retraite tout en se constituant un patrimoine durable. Découvrez un exemple concret.
Exemple type : Franck, 51 ans, comment préparer un complément de revenus pour sa retraite en 2040
Profil investisseur
- Né en 1975, marié, sans enfant
- Cadre du secteur tertiaire, salarié du privé sans interruption depuis 1998
- Salaire actuel : 78 294 € bruts annuels, soit environ 5 135 € nets/mois
- Départ à la retraite envisagé en 2040 à 65 ans
- Pension estimée (base + AGIRC-ARRCO) : 3 284 € nets/mois, soit 64 % seulement de son dernier revenu d’activité
Le manque à gagner attendu : environ 1 851 € nets/mois en moins. C’est précisément l’écart qu’un investissement locatif anticipé permet de combler, sans aucun impact sur le calcul de sa pension.
Pourquoi l’immobilier locatif est pertinent dans son cas ?
- Franck dispose encore de 14 ans pour rembourser un crédit immobilier avant sa retraite.
- À l’échéance du prêt, les loyers basculent intégralement en complément de revenus, exonérés de cotisations retraite et sans plafonnement.
- La couverture Assurance Décès Invalidité (ADI) sécurise par ailleurs son foyer pendant toute la phase de remboursement.
Depuis la disparition du dispositif Pinel fin 2024, deux solutions principales s’offrent à lui chez iSelection.
Scénario A — Statut Bailleur Privé (dispositif Jeanbrun)
Entré en vigueur le 21 février 2026, le statut Bailleur Privé est le successeur direct du Pinel pour la location nue dans le neuf.
- Investissement type : appartement neuf de 52 m² dans une résidence collective, environ 220 000 € TTC frais d’acquisition inclus
- Mécanisme fiscal : amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % calculé sur 80 % du prix du bien (taux variable selon le niveau de loyer pratiqué), déductible des revenus fonciers
- Charges déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances (via le régime réel)
- Déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global
- Engagement : 9 ans de location nue à titre de résidence principale, sans zonage géographique
- Revenu locatif estimé en 2040 : environ 730 €/mois nets de charges, soit +22 % sur sa pension
Exemple donné à titre indicatif et non contractuel. L’ensemble des dispositifs requiert des conditions d’éligibilité. Les règles fiscales sont soumises à conditions.
Scénario B — LMNP géré en résidence services
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est historiquement le dispositif de référence pour préparer sa retraite avec un complément de revenus quasi défiscalisé.
- Investissement type : studio ou T1 en résidence services seniors, étudiante ou tourisme, entre 180 000 et 220 000 € TTC
- Mécanisme fiscal : amortissement comptable jusqu’à 85 % du prix de revient, qui neutralise l’imposition des loyers pendant 15 ans minimum
- Sécurisation : bail commercial de 9 ans signé avec un gestionnaire professionnel — les loyers sont versés que le logement soit occupé ou non
- Zéro gestion locative : pas de recherche de locataire, pas d’état des lieux, pas de relances
- Revenu locatif estimé en 2040 : entre 700 et 800 €/mois nets, perçus quasi nets d’impôt grâce à l’amortissement BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Quel choix pour Franck ?
- Le Bailleur Privé est plus adapté si Franck a une tranche marginale d’imposition élevée (≥ 30 %) et souhaite générer dès maintenant un déficit foncier pour réduire son impôt sur le revenu pendant la phase d’épargne.
- Le LMNP géré est plus adapté s’il privilégie la simplicité de gestion à la retraite et un revenu net d’impôt prévisible. Les deux logiques ne s’opposent pas : un patrimoine équilibré peut les combiner sur deux biens distincts.
Les étapes clés pour optimiser son cumul de la retraite et des revenus locatifs
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1.
Analyser son patrimoine immobilier actuel pour identifier les leviers de rentabilité avant le départ à la retraite.
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2.
Choisir entre la location nue et le statut de loueur en meublé afin de maximiser les abattements fiscaux sur les revenus fonciers.
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3.
Opter pour le régime réel si vos charges, comme la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt, permettent de réduire la base imposable.
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4.
Anticiper le montant des prélèvements sociaux et des cotisations sociales éventuelles pour calculer son revenu net disponible.
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5.
Déléguer la gestion locative à un expert pour sécuriser ses revenus et percevoir ses loyers en toute sérénité.
Ainsi qu’illustré dans l’exemple de Franck, il existe souvent plusieurs stratégies afin de créer des revenus complémentaires pour la retraite avec l’immobilier.
En tant que retraité, vous recherchez avant tout la stabilité et la sécurité des loyers afin de compléter votre pension de base. La rentabilité par exemple, n’est pas l’objectif premier.
Pour affiner votre réflexion, voici un tableau comparatif de solutions immobilières adaptées à la préparation de retraite.
Tableau comparatif : les dispositifs adaptés au cumul retraite et revenus locatifs
Découvrez nos témoignages clients :
Témoignage investissement résidence étudiante à Nantes
Témoignage investissement résidence tourisme
FAQ sur le cumul de la retraite et des revenus locatifs
Non, le cumul de la retraite et des revenus locatifs est totalement libre car les loyers sont considérés comme des revenus du patrimoine et non d’une activité professionnelle.
Les loyers sont intégrés à votre impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour la location nue ou des BIC pour le meublé, après application d’un abattement ou déduction des frais réels.
Oui, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % (location nue) et 18,6 % pour la location meublée, prélevés directement par l’administration fiscale.
Oui, louer une partie de sa résidence principale permet de générer des revenus complémentaires souvent exonérés d’impôts sous certains plafonds de loyer.
Pour la location nue, le régime réel est conseillé dès que vos charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) dépassent l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier. Il devient même obligatoire si vous optez pour le statut Bailleur Privé (Jeanbrun), pour bénéficier de la déduction d’un amortissement annuel du bien. Pour la location meublée également , le régime BIC réel est conseillé pour bénéficier de l’amortissement du bien. À la retraite, le passage au réel permet d’optimiser la valeur du bien net de fiscalité, particulièrement si des travaux de rénovation ou d’adaptation sont envisagés. Tout dépend cependant de votre situation patrimoniale personnelle.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
Le statut du bailleur privé, issu de la loi de finances pour 2026, concerne les acquisitions ou dépôts de permis de construire entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028. Le statut relève du I de l’article 31 i) et j) du CGI. Le dispositif est ouvert aux personnes physiques percevant des revenus fonciers, ainsi qu’à certaines structures non soumises à l’impôt sur les sociétés, sous réserve du respect des conditions légales.
Il concerne les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs (notamment logements neufs ou en VEFA), ainsi que certains logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation répondant aux critères fiscaux en vigueur. Le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire, sans condition de zonage. Conditions locatives : logements loués nus à titre de résidence principale du locataire (de manière continue), avec un engagement de location de 9 ans minimum ; loyers et ressources plafonnés selon le type de logement : intermédiaire, social, très social. Location interdite à un membre du foyer fiscal. Avantage fiscal : le dispositif permet aux propriétaires bailleurs de pratiquer un amortissement fiscal sur la valeur du bâti (hors terrain), déductible des revenus fonciers, dans des limites annuelles comprises entre 8000 € et 12 000 € par an selon le niveau de loyer pratiqué, avec des taux d’amortissement compris entre 3,5% et 5,5% par an pour les logements neufs. Le déficit foncier éventuellement généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an pour un logement neuf ; l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le bénéfice du dispositif est subordonné au respect de l’ensemble des conditions prévues par les textes, et peut être remis en cause en cas de non-respect de celles-ci. Certaines modalités d’application du dispositif, notamment relatives au calcul de l’amortissement et des loyers, pourront être précisées par l’administration fiscale. Elles doivent être appréciées en fonction de la situation individuelle de chaque investisseur.
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.
