Tendances marché - fiscalité
Investir dans l’immobilier locatif à Brest
Publié le 20/03/2019Située dans le Finistère, à l’extrême pointe de la Bretagne, Brest attire les étudiants comme les jeunes actifs. La ville séduit aussi bien par ses richesses culturelles que par ses paysages côtiers. Des atouts qui rendent le marché de l’immobilier brestois particulièrement attractif.
Les atouts de Brest pour séduire les investisseurs immobiliers
La ville bretonne est depuis quelques années en plein développement. Située à l’Ouest de la Bretagne, la ville de Brest est le centre d’une métropole ancrée sur un bassin de vie et d’emploi de 400 000 habitants (le « Pays de Brest »). La modernité des infrastructures urbaines, la richesse de la vie culturelle et associative et la qualité du cadre de vie avec ses nombreux sites naturels préservés, font de Brest une ville où il fait bon vivre ; elle a été classée 5ème ville la plus agréable à vivre selon l’Express (Février 2018). Découvrez pourquoi l’investissement immobilier à Brest est un bon choix pour les investisseurs.
Un pôle économique dynamique
En premier lieu, Brest a toujours su tirer profit de son héritage maritime. Au-delà de la pêche, les activités maritimes se sont largement diversifiées (port militaire, réparation navale, port de plaisance, commerce…), ce qui constitue un véritable vivier d’emplois : près de 27 000 emplois sont liés à la mer sur le territoire.
Le secteur des activités tertiaires est également en constant développement grâce à la présente des sièges sociaux de plusieurs groupes bancaires, de structures touristiques et de commerces.
Une destination étudiante de choix
D’une manière générale, la position géographique, la qualité de vie et la modernité des infrastructures de la ville séduisent de nombreux étudiants et jeunes cadres chaque année.
Deuxième pôle universitaire de Bretagne après Rennes, Brest a vu sa population étudiante augmenter de 17% en 10 ans. La ville compte aujourd’hui près de 26 000 étudiants 1, attirés par la qualité et la diversité des formations proposées par les établissements d’enseignement supérieur du territoire.
Brest dispose d’établissements reconnus : l’école navale, Brest Business School, IMT Atlantique, ISEN Brest et l’UBO (regroupant 20 000 étudiants).
Dans quel quartier faut-il réaliser son placement immobilier à Brest ?
Le quartier de Saint-Marc. Situé entre le port de plaisance et le centre-ville, le quartier de Saint-Marc est très prisé et vous n’aurez pas de difficulté à trouver des locataires. Les bâtiments jouissent d’une vue sur la mer et se situent à quelques minutes de la plage. Le quartier est également très bien desservi par les transports en commun.
Le quartier de Bellevue. Avec sa piscine municipale, sa médiathèque et ses installations sportives, le quartier de Bellevue présente une offre importante et diversifiée. Les habitants de ce quartier calme sont plutôt jeunes et 65% d’entre eux sont locataires. L’idéal pour votre investissement immobilier locatif. Les Quatre Moulins, quartier étudiant par excellence, trouve toujours un public conquis.
Brest Centre. Le centre-ville brestois compte plus de 27 000 personnes. Ce quartier est également très prisé car il est très animé et compte de nombreux restaurants. La majorité des habitants du quartier sont de jeunes cadres, locataires de leur logement.
Le quartier de Strasbourg. L’arrivée du tramway dans ce quartier en 2012 a permis de lui donner un second souffle. Le quartier de Strasbourg est proche de tous les commerces et centres commerciaux. Il est très apprécié des jeunes familles.
Les tarifs de l’immobilier à Brest
Aujourd’hui, différents programmes immobiliers neufs, idéals pour la défiscalisation avec la loi Pinel* sont en projet dans différents quartiers. Le prix moyen à l’achat est intéressant et la demande de location est importante : autant d’atouts pour vous permettre de réussir votre investissement dans l’immobilier locatif à Brest.
Les tarifs de l’immobilier vont varier d’un quartier à l’autre. Cependant, les prix dépassent rarement les 4000 € le m² dans le neuf. Les prix très abordables : 1.250 €/m2 en moyenne et à peine 2.000 €/m2 dans le Vieux-Brest, le quartier le plus prisé. Brest devient un marché de report pour les investisseurs d’autres régions, tant les prix sont abordables et le marché locatif dynamique.
Le marché du locatif est très important à Brest, plus de la moitié des brestois sont en location. De plus, la part d’étudiants et de jeunes actifs à la recherche d’une location est importante.
Généralement, les loyers se négocient sous la barre des 12 € le m², ce qui devrait vous permettre une belle rentabilité. La ville attire de plus en plus d’investisseurs
L’investissement immobilier locatif à Brest peut donc être très rentable. La ville vous offre la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier à crédit sans capital de départ : les loyers suffiront à rembourser votre crédit. Pour en savoir plus sur les meilleures opportunités à saisir, demandez conseil à nos spécialistes en immobilier locatif.
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*Sources : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/prix-et-tendances-de-limmobilier/- https://blog.locservice.fr/ – http://www.investirimmobilier.org/ – https://investir.lesechos.fr/
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
