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Nue-Propriété : des avantages fiscaux méconnus
Publié le 11/05/2022Découvrez les avantages de l’investissement en nue-propriété : il fait partie des solutions patrimoniales les plus efficaces pour se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Décryptage de ce dispositif.
Rappel : qu’est-ce que la Nue-Propriété ?
La Nue-Propriété permet d’acquérir un bien à un prix réduit d’environ 40 % sans générer de fiscalité immobilière supplémentaire et sans contrainte de gestion locative.
Comment est-ce possible ? Grâce au mécanisme de démembrement du droit de propriété : l’usufruit du bien et sa nue-propriété.
- La personne détenant la nue-propriété a le droit de céder le bien (vente, donation) ou de prendre des décisions importantes sur ce dernier.
- Quant à la personne qui détient l’usufruit, elle peut utiliser le bien et bénéficier de revenus si celui-ci est loué. Toutefois, elle doit conserver le bien en bon état.
Envisagée traditionnellement comme une technique de transmission patrimoniale de biens déjà acquis, la nue-propriété peut dorénavant être considérée du point de vue de l’investissement locatif, grâce à un modèle d’investissement adossé à de l’Usufruit Social Temporaire.
Comprendre le principe de la Nue-Propriété
Ce schéma illustre le fonctionnement de cet investissement aux nombreux avantages.
Avantage fiscal de la Nue-Propriété
L’achat en Nue-Propriété permet notamment de :
- Réduire l’assiette soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière : un bien acquis en nue-propriété n’est pas comptabilisé dans l’assiette taxable de l’IFI.
- Baisser les revenus fonciers : en effet, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant pendant les 15 ou 20 ans de durée de l’usufruit et n’a donc ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer. Il peut même déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers.
- Minorer l’impôt sur la plus-value lors de la revente : en cas de revente du logement à l’issue de la période du démembrement, la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété à sa date d’entrée dans le patrimoine du vendeur (et non le prix effectivement payé par l’acquéreur compte tenu de la décote). Si vous attendez 30 ans ou plus avant la revente, vous serez bien sûr totalement exonéré d’imposition sur la plus-value.
A qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?
Ce dispositif est adapté à des profils variés d’investisseurs, à tout âge de la vie, en fonction des objectifs recherchés :
- Avec une décote importante
- Sans contrainte de gestion
- Sans fiscalité
- Adapté aux profils avec un taux marginal d’imposition plutôt élevé (environ 41%)
- Eventuellement imposés à l’IFI
- En plaçant des fonds disponibles
- Avec une fiscalité avantageuse
- En totale sérénité
L’investissement nue-propriété
permet d’alléger les droits de mutation
Grâce à la nue-propriété, l’assiette DMTG (Droits de mutation à titre gratuit) peut être considérablement réduite.
- En effet, au moment de la donation, les droits de mutation ne seront calculés que sur la valeur décotée de la nue-propriété du bien. Dans une optique de transmission anticipée de patrimoine, ce type d’investissement est donc très avantageux car l’évaluation fiscale de la nue-propriété se fait selon le nombre d’années d’usufruit restantes (Article 669 du CGI). « L’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de dix ans sans fraction ».
Par exemple, si la donation intervient peu de temps après l’achat et que la durée du démembrement restant à courir est supérieure à dix ans, la valeur de l’usufruit sera estimée à 46 % (deux fois 23 %) et celle de la nue-propriété à 54 %.
- Par ailleurs, l’éventuelle plus-value prise par le bien entre la date de la donation et celle du décès de leur parent donateur échappera également à toute taxation.
Nue-Propriété : un placement patrimonial que l’on peut revendre sans problème
Un autre avantage de la Nue-Propriété, c’est la possibilité de revendre son bien à tout moment. En effet, il n’est pas soumis à des contraintes de durée de conservation minimum, comme c’est le cas pour le Pinel par exemple. Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du démembrement pour réaliser cette vente.
Il est à noter que le marché d’occasion est très prisé, et qu’il est dopé par la rareté de l’offre. Alors que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien avant échéance, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir
Plusieurs facteurs expliquent ce dynamisme :
- Les biens sont quasi neufs et bien entretenus par des professionnels,
- Il n’y a pas de délai de livraison à attendre,
- En achetant un bien sur le marché secondaire, les nouveaux investisseurs peuvent bénéficier d’une durée de démembrement réduite, leur permettant de l’utiliser ou de le louer à plus court terme. Cela peut être une solution pour les primo-investisseurs comme pour ceux qui seront bientôt à la retraite.
En tout état de cause, l’essentiel est de procéder à une étude patrimoniale approfondie grâce à l’un de nos spécialistes, afin de trouver le type d’investissement le plus adapté.
