L’achat d’un bien immobilier neuf présente plusieurs avantages fiscaux et financiers qui permettent d’alléger le coût de votre acquisition. Que ce soit pour une résidence principale ou secondaire, ces dispositifs rendent l’achat dans le neuf particulièrement attractif. Découvrez ci-dessous les principales mesures fiscales et les avantages financiers qui s’appliquent aux achats immobiliers neufs.
Une TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones
L’un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour les acheteurs de logements neufs en VEFA est la TVA réduite à 5,5%. Ce taux réduit s’applique dans des zones géographiques spécifiques, principalement pour les logements situés dans les quartiers dits prioritaires ou dans le cadre de projets de réhabilitation financés par des fonds publics.
Les logements dans certaines zones géographiques ou ceux destinés à des projets de rénovation urbaine peuvent bénéficier de cette TVA réduite.
Avantage principal : cette mesure permet une réduction significative du prix d’achat, puisqu’elle remplace la TVA habituelle de 20 %.
Concrètement, sur un bien à 250 000 €, la différence peut représenter une économie de plus de 35 000 €. Cette fiscalité allégée contribue directement à améliorer la rentabilité de votre investissement, que ce soit pour une résidence principale ou locative.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : une aide précieuse pour les primo-accédants
Autre avantage phare de l’achat en VEFA : la possibilité de bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro a évolué pour soutenir les ménages dans l’achat de leur première résidence principale. Il s’agit d’une aide financière de l’État, réservée aux primo-accédants sans intérêts ni frais de dossier, accordée sous conditions.
Considéré comme un apport personnel, le PTZ est accordé en complément d’un autre prêt : prêt immobilier bancaire, prêt épargne logement, prêt conventionné, etc.
Il permet :
- D’alléger le coût du financement
- D’augmenter la capacité d’emprunt des ménages
Selon les revenus, le montant maximum du PTZ est déterminé en fonction d’un pourcentage appliqué au coût total de l’opération (coût de construction ou coût d’achat + honoraires de négociation) et de la localisation du logement, plafonné.
- Maisons individuelles : de 10 % à 30 % du coût total
- Appartements : jusqu’à 50 % du coût
La durée de remboursement dépend du montrant de vos revenus : plus ils sont élevés, plus la durée est courte.
Elle est de 25 ans maximum et peut être divisée en 2 périodes : une période de différé durant laquelle vous ne remboursez rien (2,8 ou 10 ans) et une période de remboursement (de 12 à 15 ans).
Critères d’éligibilité :
Le PTZ est soumis à des conditions de ressources, qui varient en fonction de la zone géographique du bien, et de la composition du foyer.
Conditions d’éligibilité de l’acquéreur :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années (sauf exceptions : handicap, invalidité, etc.)
- Respecter les plafonds de ressources, calculés selon la localisation (zones A, ABis, B1, B2 et C) et le nombre d’occupants et le type de logement
Quels logements sont éligibles en 2025 ?
- Logements neufs partout en France
- Logements anciens avec travaux représentant au moins 25 % du coût total, uniquement en zones B2 et C
Quel est le montant maximal du PTZ ?
Le montant et les conditions du PTZ dépendent fortement de la zone géographique du bien. Plus la tension sur le marché est forte, plus le montant du PTZ est important (zone A vs zone C, par exemple).
Le calcul du montant accordé se fait en plusieurs étapes :
- Vérification de l’éligibilité selon les revenus du foyer fiscal de l’année N-2
- Détermination du coût total de l’opération (plafonné selon la zone et le nombre d’occupants)
- Calcul de la tranche de revenus du ménage (en fonction des ressources et du « coefficient familial » variant selon le nombre d’occupants)
- Application du pourcentage de financement selon la tranche de revenus et la zone du logement pour obtenir le montant maximal du PTZ
Frais de notaire et taxe foncière réduits pour l’achat en VEFA
Frais de notaire
L’achat d’un bien immobilier neuf bénéficie également de frais de notaire réduits, généralement compris entre 2 et 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Cette différence s’explique par la suppression de la taxe de publicité foncière, applicable dans l’ancien mais non dans le neuf. Pour l’acquéreur, cela représente une économie substantielle au moment de la signature de l’acte de vente.
Les frais de notaire réduits s’ajoutent donc aux autres avantages fiscaux, rendant le coût global d’un achat en VEFA plus léger et plus prévisible.
Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans
L’un des avantages fiscaux souvent méconnus liés à l’achat en VEFA est la possibilité de bénéficier d’une exonération temporaire de la taxe foncière, généralement pour une durée de deux ans à compter de l’achèvement du logement. Ce dispositif, prévu par le Code général des impôts (article 1383 du CGI), constitue un levier financier intéressant pour réduire les charges pendant les premières années suivant l’acquisition. Cette mesure est valable dans certaines zones, telles des zones d’aménagement ou de renouvellement urbain, dans le but de stimuler la construction et d’attirer des résidents.
Lorsqu’un logement neuf VEFA est achevé, il peut être exonéré totalement ou partiellement de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans. Cette exonération :
- s’applique à partir du 1er janvier suivant la date d’achèvement du bien.
- peut concerner la totalité de la taxe foncière ou uniquement la part communale, selon les décisions locales.
Bon à savoir : l’exonération ne concerne que les constructions neuves, c’est-à-dire les logements vendus en VEFA ou directement après leur livraison par un promoteur.
L’exonération de taxe foncière sur les logements neufs n’est pas automatique dans toutes les communes. Elle dépend de plusieurs facteurs :
- Décision de la commune : chaque collectivité locale peut décider d’accorder ou non l’exonération. Certaines appliquent une exonération totale, d’autres partielle, et d’autres encore aucune.
- Nature du logement : l’exonération s’applique aussi bien aux résidences principales qu’aux résidences secondaires ou aux logements destinés à la location.
- Déclaration auprès du fisc : pour bénéficier de l’exonération, il faut déclarer l’achèvement du bien au centre des impôts fonciers via le formulaire H1 (modèle 6650), dans un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux.
Des dispositifs d’aides spécifiques en VEFA selon les zones
En complément des dispositifs nationaux, certaines collectivités territoriales (notamment dans les zones rurales ou les quartiers prioritaires) proposent des aides spécifiques à l’achat immobilier neuf. Il peut s’agir de subventions à l’accession, de prêts bonifiés, ou encore de réductions supplémentaires sur les frais de notaire.
Ces aides sont souvent destinées à faciliter l’installation dans les zones rurales ou à revitaliser certains quartiers urbains. Elles peuvent considérablement améliorer le budget de l’acquéreur, notamment lorsqu’elles sont cumulées avec les dispositifs nationaux comme le PTZ ou la TVA réduite.
Ces aides permettent d’augmenter votre pouvoir d’achat et de faciliter l’accès à la propriété dans certaines régions où l’accès à l’immobilier peut être plus difficile.
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FAQ : Quels avantages et dispositifs fiscaux de l’immobilier neuf ?
La TVA réduite à 5,5% s’applique aux logements neufs situés dans des zones géographiques spécifiques, notamment les quartiers prioritaires ou ceux faisant l’objet de projets de réhabilitation. Cette mesure permet de réduire le coût d’acquisition d’un bien immobilier neuf en diminuant la TVA, habituellement fixée à 20%.
Le PTZ est réservé aux primo-accédants souhaitant acheter leur résidence principale. Il est accordé sous certaines conditions de ressources et de zone géographique. Le PTZ permet de financer une partie de l’achat sans intérêts. Il est exclusivement disponible pour l’achat de logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont bien moins élevés que pour un bien ancien, représentant généralement entre 2 et 3% du prix de vente. Cette réduction est due à l’absence de la taxe de publicité foncière, qui est présente dans les achats de biens anciens.
Oui, dans certaines zones géographiques, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans après l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Cette exonération est souvent appliquée dans des zones de renouvellement urbain ou dans le cadre de politiques incitatives pour encourager l’achat de nouveaux logements.
Les logements neufs sont conçus pour répondre aux dernières normes de performance énergétique (RT 2012 ou RE 2020). Cela se traduit par une meilleure isolation, une réduction de la consommation d’énergie et des équipements plus efficaces. En conséquence, vos factures d’énergie seront moins élevées et vous réaliserez des économies sur le long terme.
Certaines régions, notamment rurales ou en renouvellement urbain, peuvent proposer des aides à l’acquisition pour les primo-accédants ou pour ceux qui choisissent d’acheter un bien immobilier neuf. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions ou de crédits d’impôt, réduisant ainsi le coût d’achat. Il est recommandé de vérifier les dispositifs locaux disponibles auprès des autorités compétentes ou de votre conseiller.
En principe, des frais de notaire sont appliqués lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, mais ils sont réduits par rapport à ceux d’un bien ancien : ils se situent généralement entre 2 et 3% du prix d’achat contre 7 à 8% pour un bien ancien. Cependant, dans le cadre de certaines opérations commerciales proposées par les promoteurs, il est possible que les frais de notaire soient offerts. Cette offre permet au promoteur de prendre en charge tout ou une partie des frais de notaire, ce qui représente une économie supplémentaire pour l’acheteur.
Le PTZ est réservé aux logements neufs ou en VEFA. Il ne s’applique pas aux logements anciens, sauf s’ils sont en très mauvais état et nécessitent des travaux de rénovation majeurs. Le PTZ est donc particulièrement adapté pour les achats dans le neuf, permettant de réduire le montant du financement et les mensualités de remboursement.