{"id":26532,"date":"2022-09-26T16:15:00","date_gmt":"2022-09-26T14:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/?post_type=article&#038;p=26532"},"modified":"2025-12-04T18:25:56","modified_gmt":"2025-12-04T17:25:56","slug":"preparer-sa-retraite-et-optimiser-sa-fiscalite-est-possible-via-la-nue-propriete","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/preparer-sa-retraite-et-optimiser-sa-fiscalite-est-possible-via-la-nue-propriete\/","title":{"rendered":"Pr\u00e9parer sa retraite et optimiser sa fiscalit\u00e9 est possible via la nue-propri\u00e9t\u00e9 !"},"content":{"rendered":"\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--1\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>La p\u00e9riode de d\u00e9claration de revenus \u2013 et de patrimoine immobilier dans le cadre de\u00a0l\u2019IFI\u00a0\u2013 peut \u00eatre l\u2019occasion de prendre des mesures patrimoniales aptes \u00e0 r\u00e9duire les prochaines factures fiscales\u2026<\/p>\n<p>La nue-propri\u00e9t\u00e9\u00a0est une strat\u00e9gie d\u2019investissement immobilier particuli\u00e8rement adapt\u00e9e \u00e0 ceux qui pr\u00e9parent leur retraite. Elle combine avantages fiscaux, absence de gestion et acquisition \u00e0 prix minor\u00e9. Si vous avez entre 40 et 50 ans, c\u2019est le moment id\u00e9al pour explorer cette option qui\u00a0n\u2019accentuera pas votre fiscalit\u00e9.<\/p>\n<h2>Rappel : Comment fonctionne la nue-propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n<ul>\n<li>Dans une telle op\u00e9ration, vous \u00ab\u00a0achetez\u00a0\u00bb, pour une p\u00e9riode d\u00e9finie (15 \u00e0 20 ans, en g\u00e9n\u00e9ral) une partie du bien immobilier :\u00a0 les seuls murs, c\u2019est-\u00e0-dire\u00a0la nue-propri\u00e9t\u00e9,\u00a0 et non la jouissance, c\u2019est-\u00e0-dire\u00a0l\u2019usufruit\u00a0du logement. En effet, c\u2019est l\u2019usufruitier \u2013 souvent repr\u00e9sent\u00e9 par un institutionnel bailleur social \u2013 qui peut utiliser les lieux, et donc les louer et obtenir des revenus locatifs.<\/li>\n<li>Au terme de l\u2019accord pass\u00e9 entre les deux parties,\u00a0la propri\u00e9t\u00e9 se reconstitue \u00e0 100 %, au profit de l\u2019investisseur\u00a0qui redevient plein propri\u00e9taire, sans fiscalit\u00e9 additionnelle. Il peut alors louer librement le bien, \u00e0 un loyer de march\u00e9 et non plus encadr\u00e9, ou bien l\u2019occuper ou le revendre.<\/li>\n<li>En cas de revente, l\u2019imp\u00f4t \u00e9ventuel sur la plus-value est calcul\u00e9 sur la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien, et non pas sur sa valeur d\u2019achat minor\u00e9e en nue-propri\u00e9t\u00e9. La base de calcul de la plus-value sera donc moins importante.<\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-image\" id=\"block--2\">\n  <div  class=\"image-body \" data-src=\"#\">\n                  <img class=\"\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/Schema-nue-propriete.webp\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"576\" height=\" 325\" alt=\"Sch\u00e9ma d\u00e9crivant le concept de nue-propri\u00e9t\u00e9\" style=\"\"\/>            <\/section>\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--3\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-nue-propriete\/\" target=\"\">\n        <span>\n          En savoir plus sur la nue-propri\u00e9t\u00e9                      <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Vector-2.svg\" width=\"14\" height=\"12\" loading=\"lazy\" role=\"presentation\" \/>\n                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-numeric-list\" id=\"block--4\">\n  <div class=\"numeric-list-body\">\n    <h2>Les 5 avantages de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n\n    <ol class=\"numeric-list-block-wrapper\">\n              <li class=\"numeric-list-block-item\">\n          <div class=\"title\"><span>1.<\/span>Une mise de fonds plus faible<\/div>\n          <div class=\"content\">\n            <div>\n              <p>Le premier int\u00e9r\u00eat d\u2019un d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est\u00a0l\u2019<strong>apport financier plus faible n\u00e9cessaire au d\u00e9part<\/strong>.\u00a0En effet vous allez b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une d\u00e9cote, correspondant aux loyers que vous auriez pu percevoir si vous \u00e9tiez pleinement propri\u00e9taire avec la jouissance du bien.<\/p>\n<p>Par exemple\u00a0:<br \/>\nVous achetez un bien d\u2019une\u00a0valeur de <strong>300.000 \u20ac\u00a0avec une d\u00e9cote de 40 %\u00a0<\/strong>li\u00e9e \u00e0 un d\u00e9membrement d\u2019une dur\u00e9e de 15 ans : vous n\u2019aurez \u00e0 d\u00e9bourser que\u00a0<strong>180.000 \u20ac<\/strong>.\u00a0Vous r\u00e9cup\u00e9rerez\u00a0 enti\u00e8rement votre bien <strong>au bout de 15 ans<\/strong>.<\/p>\n<p>La nue-propri\u00e9t\u00e9 donne donc <strong>l\u2019opportunit\u00e9<\/strong> <strong>d\u2019acc\u00e9der<\/strong> <strong>\u00e0 des biens plus grands, ou mieux plac\u00e9s \u00e0 budget \u00e9gal.<\/strong><\/p>\n            <\/div>\n          <\/div>\n        <\/li>\n              <li class=\"numeric-list-block-item\">\n          <div class=\"title\"><span>2.<\/span>Des frais annexes r\u00e9duits<\/div>\n          <div class=\"content\">\n            <div>\n              <p>La d\u00e9cote sera, en r\u00e9alit\u00e9, plus importante que ces 40 %, si l\u2019on int\u00e8gre d\u2019autres param\u00e8tres :<\/p>\n<ul>\n<li>les<strong> frais d\u2019acquisition ne seront calcul\u00e9s que sur la valeur en nue-propri\u00e9t\u00e9 du bien<\/strong>, qui est donc minor\u00e9e.<\/li>\n<li>en cas d\u2019emprunt, les <strong>int\u00e9r\u00eats seront calcul\u00e9s que sur un cr\u00e9dit<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n            <\/div>\n          <\/div>\n        <\/li>\n              <li class=\"numeric-list-block-item\">\n          <div class=\"title\"><span>3.<\/span>Un moindre endettement en investissant en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/div>\n          <div class=\"content\">\n            <div>\n              <p>Int\u00e9ressant pour certains investisseurs ayant d\u2019autres projets n\u00e9cessitant de nouveaux cr\u00e9dits \u00e0 souscrire, \u00e0 terme : le prix d\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tant abaiss\u00e9,<strong> l\u2019endettement global des acheteurs est moindre<\/strong>. La marge de man\u0153uvre pour ne pas d\u00e9passer les 35 % d\u2019endettement impos\u00e9s par les banques est alors plus grande.<\/p>\n            <\/div>\n          <\/div>\n        <\/li>\n              <li class=\"numeric-list-block-item\">\n          <div class=\"title\"><span>4.<\/span>Une absence de fiscalit\u00e9 additionnelle en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/div>\n          <div class=\"content\">\n            <div>\n              <ul>\n<li>Le nu-propri\u00e9taire ne percevant<strong> aucun revenu locatif de son bien<\/strong>, il n\u2019a donc\u00a0<strong>aucun imp\u00f4t \u00e0 r\u00e9gler<\/strong> pendant la p\u00e9riode de d\u00e9membrement (15 ans environ), pas m\u00eame la taxe fonci\u00e8re. <strong>De m\u00eame pour la taxe d\u2019habitation, qui est \u00e0 la charge de l\u2019usufruitier.<\/strong><\/li>\n<li>Au terme du d\u00e9membrement, lorsque la pleine propri\u00e9t\u00e9 se reforme, <strong>il n\u2019y a\u00a0pas non plus d\u2019incidence fiscale sur l\u2019\u00e9ventuelle plus-value.<\/strong> En effet, lors de la vente, celle-ci est calcul\u00e9e sur la base de la valeur du prix d\u2019acquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9\u00a0; la d\u00e9cote n\u2019\u00e9tant pas prise en compte. <strong>Le contribuable peut ainsi effacer une grande partie de la plus-value.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\">Dans notre pr\u00e9c\u00e9dent exemple\u00a0:<\/span> la plus-value \u00e9ventuelle r\u00e9alis\u00e9e lors de la vente du bien sera calcul\u00e9e par rapport \u00e0 un prix d\u2019acquisition de 300.000 \u20ac, et non pas 180.000 \u20ac.<\/p>\n<ul>\n<li>Autre avantage fiscal non n\u00e9gligeable :\u00a0<strong>l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI) ne s\u2019applique pas sur un bien acquis en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong>, choisie dans un cadre patrimonial.<\/li>\n<li>Lorsque l\u2019usufruitier est un bailleur social,\u00a0<strong>vos clients d\u00e9j\u00e0 d\u00e9tenteurs de biens immobiliers lou\u00e9s peuvent d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt de leurs revenus locatifs existants<\/strong>. Une fa\u00e7on, l\u00e0 encore, de r\u00e9duire les frais d\u2019achat globaux.<\/li>\n<li>La <strong>transmission \u00e0 ses enfants\u00a0d\u2019un bien achet\u00e9 en nue-propri\u00e9t\u00e9 est\u00a0optimis\u00e9e<\/strong>, car l\u2019assiette DMTG est consid\u00e9rablement r\u00e9duite. Au moment de la donation,<strong> les droits de mutation ne seront calcul\u00e9s que sur la valeur\u00a0d\u00e9cot\u00e9e\u00a0de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> du bien alors m\u00eame que le donataire devient plein propri\u00e9taire au terme du d\u00e9membrement.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Un atout pour les contribuables les plus fiscalis\u00e9s car des revenus locatifs auraient augment\u00e9 leurs imp\u00f4ts et \u00e9ventuellement leur tranche marginale d\u2019imposition\u2026<\/em><br \/>\n<em>Avec la nue-propri\u00e9t\u00e9, ils se cr\u00e9ent un patrimoine immobilier (\u00e9ventuellement suppl\u00e9mentaire) enti\u00e8rement d\u00e9fiscalis\u00e9 pendant les premi\u00e8res ann\u00e9es.<\/em><\/p>\n            <\/div>\n          <\/div>\n        <\/li>\n              <li class=\"numeric-list-block-item\">\n          <div class=\"title\"><span>5.<\/span>Une absence de gestion pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/div>\n          <div class=\"content\">\n            <div>\n              <p>Les investisseurs r\u00e9fractaires \u00e0 la gestion locative et \u00e0 son co\u00fbt sont gagnants : <strong>c\u2019est l\u2019institutionnel ayant achet\u00e9 la jouissance (l\u2019usufruit) du bien qui s\u2019occupe de tout<\/strong> (s\u00e9lection et installation du locataire, perception des loyers\u2026), et\u00a0r\u00e8gle aussi les factures de charges\u00a0de copropri\u00e9t\u00e9, assurances, etc.<br \/>\nAu moment de la\u00a0reconstitution de la pleine propri\u00e9t\u00e9,\u00a0(<a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/nue-propriete-fin-usufruit\/\">fin d\u2019usufruit<\/a>),\u00a0\u00e0 l\u2019heure de la retraite\u00a0par exemple, <strong>l\u2019investisseur redevient plein propri\u00e9taire et peut louer le bien s\u2019il le d\u00e9sire.<\/strong> Il peut, aussi, bien s\u00fbr, <strong>l\u2019occuper personnellement<\/strong> ou encore le <strong>revendre sur le march\u00e9 secondaire<\/strong>.<\/p>\n            <\/div>\n          <\/div>\n        <\/li>\n          <\/ol>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-blockquote\" id=\"block--5\">\n  <div class=\"blockquote-body\">\n    <blockquote><p>Vous vous demandez si la revente avant terme est possible ? La r\u00e9ponse est oui !<\/p>\n<p>Un march\u00e9 secondaire existe pour la revente de biens en nue-propri\u00e9t\u00e9 aupr\u00e8s d\u2019investisseurs \u00e0 la recherche de dur\u00e9es de d\u00e9membrement plus courtes que celles habituellement propos\u00e9es.<\/p>\n<\/blockquote>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--6\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2>Pr\u00e9parer sa retraite gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n<p>L\u2019achat d\u2019un logement neuf en nue-propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente de nombreux avantages\u00a0dans une optique de pr\u00e9paration de la <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/nos-conseils\/preparer-sa-retraite\/\">retraite<\/a>.\u00a0Ce type d\u2019investissement peut s\u2019adapter \u00e0 de nombreux profils gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019effet de levier du cr\u00e9dit.<\/p>\n<p>L\u2019id\u00e9al est de s\u2019y prendre t\u00f4t, d\u00e8s la quarantaine ou la cinquantaine,\u00a0pour aligner la fin du d\u00e9membrement avec le d\u00e9part \u00e0 la retraite. Cela vous permet d\u2019ajouter un bien libre de toute charge \u00e0 votre patrimoine juste au moment o\u00f9 vous en aurez le plus besoin. Vous pourrez alors le remettre en location pour un compl\u00e9ment de revenus, ou le vendre.<\/p>\n<p>La possibilit\u00e9 de non perception de revenus locatifs imposables pendant une p\u00e9riode o\u00f9 les revenus professionnels sont \u00e9lev\u00e9s est une opportunit\u00e9. D\u2019autant plus que cette absence de loyers cesse d\u00e8s que le d\u00e9membrement prend fin,\u00a0laissant place \u00e0 la perception de revenus venant compl\u00e9ter une pension de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/nos-conseils\/preparer-sa-retraite\/\">retraite\u00a0<\/a>en baisse par rapport aux revenus d\u2019activit\u00e9\u2026 Une op\u00e9ration parfaitement adapt\u00e9e, donc, \u00e0 la pr\u00e9paration de sa retraite via l\u2019immobilier, qui permet de surcro\u00eet d\u2019optimiser sa fiscalit\u00e9.<\/p>\n<p>A noter\u00a0: acheter un logement neuf en nue-propri\u00e9t\u00e9 peut aussi int\u00e9resser les retrait\u00e9s fortement fiscalis\u00e9s ou des investisseurs expatri\u00e9s qui souhaiter accro\u00eetre leur\u00a0patrimoine\u00a0immobilier sans souci de gestion tout en n\u2019augmentant pas leurs imp\u00f4ts !<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--7\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"\">\n        <span>\n          Contacter un conseiller                      <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Vector-2.svg\" width=\"14\" height=\"12\" loading=\"lazy\" role=\"presentation\" \/>\n                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":true},"categorie":[32690,32691],"ctag":[],"class_list":["post-26532","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v27.2 (Yoast SEO v27.2) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Pr\u00e9parer sa retraite gr\u00e2ce \u00e0 la nue propri\u00e9t\u00e9 | iSelection<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"L&#039;investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 : une solution pour 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