{"id":20828,"date":"2025-04-10T10:39:03","date_gmt":"2025-04-10T08:39:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iselection.com\/article\/comment-neutraliser-les-revenus-fonciers\/"},"modified":"2025-11-05T12:03:52","modified_gmt":"2025-11-05T11:03:52","slug":"comment-neutraliser-les-revenus-fonciers","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/comment-neutraliser-les-revenus-fonciers\/","title":{"rendered":"Comment neutraliser les revenus fonciers ?"},"content":{"rendered":"\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--1\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>Les b\u00e9n\u00e9fices ou revenus fonciers sont les revenus les plus tax\u00e9s en France car ils doivent \u00eatre ajout\u00e9s aux revenus du contribuable lors de l\u2019\u00e9tablissement de la d\u00e9claration 2042.\u00a0Comment <strong>neutraliser ces revenus fonciers<\/strong> ? Des solutions immobili\u00e8res existent, notamment via des dispositifs comme le D\u00e9ficit foncier, la Nue-propri\u00e9t\u00e9 ou encore le Malraux.<\/p>\n<h2><strong>Revenus fonciers\u00a0:<\/strong> de quoi parle-t-on exactement\u00a0?<\/h2>\n<p>Il s&rsquo;agit de revenus issus de la location d&rsquo;un bien. Mais attention, seuls les loyers et recettes <strong>issus de location nue<\/strong> (non meubl\u00e9e) d&rsquo;un bien sont i<strong>mposables \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers.<\/strong><\/p>\n<p>Les b\u00e9n\u00e9fices fonciers qui sont le r\u00e9sultat de la diff\u00e9rence entre les loyers per\u00e7us et les charges (d\u00e9claration 2044) sont les <strong>revenus les plus tax\u00e9s en France. <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>En effet, ils doivent \u00eatre ajout\u00e9s aux revenus du contribuable lors de l\u2019\u00e9tablissement de sa d\u00e9claration 2042.<\/li>\n<li>Ainsi, les revenus fonciers subissent non seulement la TMI (Tranche Marginale d\u2019Imposition) du contribuable mais aussi les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG \u2013 CRDS) de 17,2 %.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>Investir en Nue-propri\u00e9t\u00e9 pour neutraliser ses revenus fonciers<\/strong><\/h2>\n<p>Tous les investisseurs immobiliers ne souhaitent pas forc\u00e9ment b\u00e9n\u00e9ficier de revenus imm\u00e9diats (loyers), suite \u00e0 un achat dans la pierre :<\/p>\n<ul>\n<li>Certains souhaitent constituer un <strong>patrimoine \u00e0 transmettre<\/strong> \u00e0 leurs enfants.<\/li>\n<li>D\u2019autres veulent commencer \u00e0 investir <strong>en vue de leur retraite<\/strong> pour b\u00e9n\u00e9ficier de loyers destin\u00e9s \u00e0 augmenter une pension d\u2019ores-et-d\u00e9j\u00e0 jug\u00e9e trop faible.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans un cas comme dans l\u2019autre, la perception imm\u00e9diate de revenus fonciers n\u2019est pas n\u00e9cessaire. <strong>Cette non-perception de revenus fonciers<\/strong> pendant un temps peut s\u2019av\u00e9rer tr\u00e8s avantageuse.<\/p>\n<p>C\u2019est ce que permet un investissement en <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-nue-propriete\/\"><strong>Nue-Propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a>\u00a0: le d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9 (15 \u00e0 20 ans) consistera \u00e0 s\u00e9parer la nue-propri\u00e9t\u00e9 (les murs) de l\u2019usufruit (l\u2019utilisation des lieux\u00a0: habitation ou location).<\/p>\n<p>Un partenariat public \/ priv\u00e9 est cr\u00e9\u00e9 :<\/p>\n<ul>\n<li>des \u00e9pargnants personnes priv\u00e9es et des bailleurs institutionnels se r\u00e9partissent la pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien ;<\/li>\n<li>les premiers achetant la nue-propri\u00e9t\u00e9 du bien.<\/li>\n<li>Les bailleurs institutionnels sont des professionnels de la gestion locative et de l\u2019entretien du patrimoine. Ils ont une mission de service public : loger des actifs sur des zones tendues.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Les avantages fiscaux et financiers de la Nue-Propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n<ul>\n<li>L\u2019acquisition d\u2019un bien en nue-propri\u00e9t\u00e9 n\u2019engendre aucun revenu foncier pendant la p\u00e9riode d\u2019usufruit temporaire. L<strong>&lsquo;absence de revenus fonciers, ne g\u00e9n\u00e8re ainsi pas d\u2019imp\u00f4t et donc n\u2019augmente pas la fiscalit\u00e9.<\/strong> (Ces revenus peuvent parfois entra\u00eener un changement de tranche marginale d\u2019imposition (TMI)<\/li>\n<li>Si l\u2019investisseur emprunte pour acqu\u00e9rir ce bien<strong>, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt constitueront une charge,<\/strong> alors m\u00eame qu\u2019il n\u2019y a pas de recettes nouvelles. Ces int\u00e9r\u00eats pourront \u00eatre d\u00e9duits de revenus fonciers acquis par ailleurs (<em>Sous r\u00e9serve que l\u2019usufruitier ait le statut de bailleur social)<\/em><\/li>\n<li>L\u2019achat de la seule nue-propri\u00e9t\u00e9 implique un <strong>prix d\u2019acquisition plus bas <\/strong>(les frais de notaires sont aussi abaiss\u00e9s). Cette r\u00e9duction peut atteindre une d\u00e9cote de <strong>40% <\/strong>pour un d\u00e9membrement d\u2019une dur\u00e9e de 15 ans\u00a0; ce prix d\u2019achat abaiss\u00e9 peut permettre un <strong>acc\u00e8s \u00e0 des biens de haute qualit\u00e9<\/strong>, qui ne seraient pas forc\u00e9ment accessibles financi\u00e8rement en pleine propri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n<li>La <strong>nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre d\u2019un investissement immobilier <strong>n\u2019entre pas dans le calcul de l\u2019IFI<\/strong>, l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re ;<\/li>\n<li>Lors de la revente, la plus-value est calcul\u00e9e sur le prix en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Au terme du d\u00e9membrement, l\u2019\u00e9pargnant nu-propri\u00e9taire devient plein propri\u00e9taire, automatiquement et gratuitement. Il peut alors choisir de reprendre le bien<strong>\u00a0<\/strong>pour l\u2019occuper, de le louer pour percevoir des compl\u00e9ments de revenus, ou de le vendre.<\/p><\/blockquote>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--2\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/preparer-sa-retraite-et-optimiser-sa-fiscalite-est-possible-via-la-nue-propriete\/\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          En savoir plus sur la Nue-propri\u00e9t\u00e9                      <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Vector-2.svg\" width=\"14\" height=\"12\" loading=\"lazy\" role=\"presentation\" \/>\n                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--3\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2>Le D\u00e9ficit foncier : un outil de r\u00e9duction des revenus fonciers<\/h2>\n<p>Face \u00e0 une TMI de 45 % et des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 %, les revenus fonciers des contribuables les plus impos\u00e9s subissent une imposition particuli\u00e8rement p\u00e9nalisante. Le <a href=\"https:\/\/www.economie.gouv.fr\/particuliers\/tout-savoir-deficit-foncier\">d\u00e9ficit foncier<\/a> constitue alors un outil de d\u00e9fiscalisation tr\u00e8s utile pour r\u00e9duire les imp\u00f4ts.<\/p>\n<h3>La philosophie g\u00e9n\u00e9rale du r\u00e9gime D\u00e9ficit foncier<\/h3>\n<ul>\n<li>Acheter un bien n\u00e9cessitant d\u2019importants travaux de r\u00e9novation, <strong>qui seront d\u00e9ductibles de vos revenus fonciers pendant 10 ans. <\/strong>(Sous conditions)<\/li>\n<li><strong>G\u00e9n\u00e9rer une \u00e9conomie d\u2019imp\u00f4ts<\/strong> optimis\u00e9e pour les investisseurs disposant de revenus fonciers<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019investisseur r\u00e9alisant une op\u00e9ration d\u2019acquisition immobili\u00e8re en D\u00e9ficit foncier a donc l\u2019opportunit\u00e9, via son achat, de g\u00e9n\u00e9rer une assiette de <strong>travaux d\u00e9ductibles de ses revenus fonciers et de son revenu global, limitant ainsi son imposition de mani\u00e8re importante.<\/strong><\/p>\n<p>Rappelons qu\u2019un d\u00e9ficit foncier est g\u00e9n\u00e9r\u00e9 lorsque les loyers per\u00e7us (d\u2019un logement lou\u00e9 non meubl\u00e9) sont inf\u00e9rieurs aux charges li\u00e9es \u00e0 l\u2019investissement locatif. Le m\u00e9canisme du D\u00e9ficit foncier permet de d\u00e9duire des revenus fonciers et globaux la somme de<strong>\u00a0<\/strong>10.700 \u20ac\u00a0par an.<\/p>\n<p><strong>PAR EXEMPLE :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Si les recettes annuelles repr\u00e9sentent 12.000 \u20ac et que les charges ont atteint 18.000 \u20ac, le d\u00e9ficit sera de 6.000 \u20ac, somme \u00e0 soustraire du revenu imposable.<\/li>\n<li>Lorsque le d\u00e9ficit foncier <strong>exc\u00e8de le seuil des 10.700\u00a0\u20ac<\/strong>, il est <strong>imputable sur les revenus fonciers des 10 ann\u00e9es suivantes.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Important\u00a0! L\u2019imputation du d\u00e9ficit foncier implique que le logement soit lou\u00e9 pendant les 3 ann\u00e9es qui suivent celle de la d\u00e9duction.<\/p><\/blockquote>\n<p><strong>Ce dispositif fiscal s\u2019adresse notamment \u00e0 des investisseurs ayant d\u00e9j\u00e0 des revenus fonciers g\u00e9n\u00e9rant de l\u2019imp\u00f4t.<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>II est particuli\u00e8rement puissant car il n\u2019y a <strong>pas de plafonnement de la d\u00e9duction des travaux<\/strong>, et l\u2019impact fiscal est imm\u00e9diat.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Nouveaut\u00e9 2023 pour le r\u00e9gime D\u00e9ficit foncier<\/h3>\n<p><strong>Le gouvernement double le montant du d\u00e9ficit foncier\u00a0imputable <\/strong>\u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, pendant 3 ans, si certaines conditions sont r\u00e9unies :<\/p>\n<ul>\n<li>Le nouveau seuil d&rsquo;imputation est fix\u00e9 \u00e0 21.400 \u20ac pour les bailleurs effectuant <strong>des travaux de r\u00e9novation\u00a0\u00e9nerg\u00e9tique<\/strong>\u00a0sur des logements estampill\u00e9s \u00ab\u00a0<strong>passoires thermiques<\/strong> \u00bb. Il s&rsquo;agit des logements class\u00e9s <strong>E, F ou G<\/strong> dans le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE).<\/li>\n<li>Les travaux permettant de b\u00e9n\u00e9ficier du doublement du plafond doivent permettre au logement <strong>d\u2019atteindre au minimum la note D<\/strong> dans le DPE. Rappelons que les logements de classe F ne pourront plus \u00eatre lou\u00e9s \u00e0 compter de 2025 et ceux de classe G \u00e0 compter de 2028.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><em>Attention\u00a0! Seuls les travaux lanc\u00e9s entre le 1<sup>er<\/sup> janvier 2023 (devis sign\u00e9s apr\u00e8s le 5\u00a0novembre 2022) et le 31 d\u00e9cembre 2025 sont concern\u00e9s par cette mesure exceptionnelle.<\/em><\/strong><\/p>\n<blockquote><p>Le m\u00e9canisme du D\u00e9ficit foncier est, avec le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 (Nue-Propri\u00e9t\u00e9), l\u2019un des seuls r\u00e9gimes permettant d&rsquo;all\u00e9ger fortement sa fiscalit\u00e9 <strong>sans se limiter au plafonnement<\/strong> <strong>des niches fiscales<\/strong> (plafond de 10.000 \u20ac).<\/p><\/blockquote>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--4\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/?post_type=page-investir&#038;p=20893\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          En savoir plus sur le D\u00e9ficit Foncier                      <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Vector-2.svg\" width=\"14\" height=\"12\" loading=\"lazy\" role=\"presentation\" \/>\n                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--5\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2>Le dispositif Malraux<\/h2>\n<p>Ce dispositif est fiscalement tr\u00e8s attractif pour les investisseurs immobiliers amateurs de belle pierre ancienne \u00e0 r\u00e9nover, en centre-ville, permettant d\u2019amoindrir des revenus fonciers existants. Il s\u2019adresse notamment \u00e0 des investisseurs redevables de plus de 8 000 \u20ac d\u2019imp\u00f4t par an.<\/p>\n<p>L\u2019objectif du <strong><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-malraux\/\">dispositif Malraux<\/a> <\/strong>(limit\u00e9 \u00e0 certains secteurs g\u00e9ographiques) est, en effet, de prot\u00e9ger le patrimoine immobilier urbain en encourageant la r\u00e9novation d\u2019immeubles anciens via une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 22 % \u00e0 30 % du co\u00fbt des travaux de r\u00e9habilitation.\u00a0<strong>A terme, le bien est comme \u00ab\u00a0neuf\u00a0\u00bb et donc totalement aux normes\u2026<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Pour que l\u2019int\u00e9r\u00eat fiscal soit optimal, les <strong>travaux<\/strong> des parties communes et privatives doivent <strong>repr\u00e9senter entre 50 % et 70 % du co\u00fbt total<\/strong> de l\u2019investissement.\n<ul>\n<li>Exemple : pour un achat de 200.000 \u20ac (dont 100.000 \u20ac de travaux), le contribuable peut r\u00e9duire son imp\u00f4t de 22.000 \u20ac ou de 30.000 \u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong>Avec un plafond de d\u00e9penses de travaux fix\u00e9 \u00e0 400 000 \u20ac, la d\u00e9fiscalisation Malraux peut \u00eatre \u00e9tal\u00e9e sur 4 ans<\/strong><em>, <\/em>\u00e0 compter de l\u2019ann\u00e9e de d\u00e9livrance de l\u2019autorisation des travaux. Dans le cas o\u00f9 la r\u00e9duction exc\u00e8de l\u2019imp\u00f4t d\u00fb, l\u2019exc\u00e9dent de r\u00e9duction est reportable sur les 3 ann\u00e9es suivantes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<blockquote><p>En contrepartie de l\u2019avantage fiscal, l\u2019investisseur doit s\u2019engager \u00e0 louer le logement r\u00e9nov\u00e9, non meubl\u00e9, pendant au moins 9 ans. Toute libert\u00e9 est laiss\u00e9e au bailleur\u00a0: pas de contraintes de plafonds de loyers ou de ressources de locataires comme dans d\u2019autres dispositifs.<\/p><\/blockquote>\n<p>En revanche, interdiction de signer un bail avec ses enfants ou ses parents.<\/p>\n<h3>Le vendeur du bien Malraux s\u2019occupe d\u00e9sormais de tout !<\/h3>\n<p>Ayant \u00e9volu\u00e9 au cours des ans, le dispositif Malraux est aujourd\u2019hui beaucoup plus simple et pratique pour les investisseurs, d\u00e9barrass\u00e9s de tout souci de gestion de l\u2019op\u00e9ration de r\u00e9habilitation.<\/p>\n<ul>\n<li>Aujourd\u2019hui, le<strong> vendeur peut enti\u00e8rement se charger des travaux<\/strong> dans le cadre d\u2019un contrat de vente d\u2019immeuble \u00e0 r\u00e9nover. Cette vente en VIR (Vente d\u2019Immeuble \u00e0 R\u00e9nover, un peu comme une vente en VEFA, pour le neuf\u2026) permet \u00e0 l\u2019investisseur de b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif fiscal en produisant simplement les factures des travaux r\u00e9gl\u00e9es aux entrepreneurs. Pour le reste, le vendeur s\u2019occupe de tout\u2026<\/li>\n<li>A noter aussi, que, comme pour les deux pr\u00e9c\u00e9dents dispositifs \u00e9voqu\u00e9s, les op\u00e9rations Malraux <strong>ne sont pas comptabilis\u00e9es dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 \u20ac.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--6\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p><strong>En r\u00e9sum\u00e9 : il existe plusieurs solutions pour minorer ses revenus fonciers<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 14pt;\">Une TMI \u00e9lev\u00e9e ? La Nue-Propri\u00e9t\u00e9, Le Malraux<\/span><\/li>\n<li>Des revenus fonciers existants ? Nue-propri\u00e9t\u00e9 ou D\u00e9ficit foncier.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Cependant, afin de bien choisir les moyens les plus adapt\u00e9s \u00e0 votre situation financi\u00e8re, fiscale et patrimoniale et vos objectifs, <strong>il est recommand\u00e9 de s\u2019entourer d\u2019un professionnel.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--7\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          Des questions ? 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