{"id":20797,"date":"2022-12-15T15:04:47","date_gmt":"2022-12-15T14:04:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iselection.com\/article\/immobilier-locatif-acheter-neuf-ou-ancien\/"},"modified":"2025-11-18T17:17:54","modified_gmt":"2025-11-18T16:17:54","slug":"immobilier-locatif-acheter-neuf-ou-ancien","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/nos-conseils\/immobilier-locatif-acheter-neuf-ou-ancien\/","title":{"rendered":"Immobilier neuf ou ancien : que choisir pour son investissement locatif ?"},"content":{"rendered":"\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--1\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>Acheter de l&rsquo;immobilier neuf ou ancien ? D\u00e9couvrez les avantages et inconv\u00e9nients de l&rsquo;ancien et du neuf. Prix d&rsquo;achat, fiscalit\u00e9, incitations financi\u00e8res, garanties et charges entrent en compte. Pour vous aider \u00e0 faire votre choix, nous passons \u00e0 la loupe les crit\u00e8res principaux d&rsquo;un investissement locatif neuf ou ancien.<\/p>\n<h2>Acheter neuf ou ancien : <strong>les crit\u00e8res de confort<\/strong> et de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/h2>\n<p>Point marquant,<strong> le <a href=\"https:\/\/www.ecologie.gouv.fr\/diagnostic-performance-energetique-dpe\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">DPE<\/a> est d\u00e9sormais un crit\u00e8re important pour 78% des acheteurs d\u2019immobilier<\/strong>. (Source : Observatoire BPCE Dec 2022)<\/p>\n<p>Les normes impactant l\u2019immobilier sont de plus en plus nombreuses et peuvent devenir plus r\u00e9pressives afin notamment d\u2019assurer une qualit\u00e9 de vie irr\u00e9prochable dans les logements. Que vous ayez l\u2019intention d\u2019y habiter ou de le louer, un logement ancien est aujourd\u2019hui soumis \u00e0 une r\u00e9glementation de plus en plus contraignante concernant sa\u00a0<strong>performance \u00e9nerg\u00e9tique.<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Acheter un appartement neuf <\/strong>est une garantie de confort et d\u2019\u00e9conomies<\/h3>\n<p>Dans un logement neuf, vous disposez <strong>d&rsquo;un habitat plus performant sur le plan thermique et phonique. <\/strong>En effet, la loi impose d\u00e9sormais aux constructeurs de respecter certaines r\u00e9glementations\u00a0: e<strong>n Juillet 2022, la norme\u00a0RE2020\u00a0<\/strong>a succ\u00e9d\u00e9 \u00e0 la norme RT2012, et vise notamment la possibilit\u00e9 pour les b\u00e2timents de cr\u00e9er leur propre \u00e9nergie (label BEPOS). Elle int\u00e8gre l\u2019enjeu carbone afin d\u2019atteindre l\u2019objectif de neutralit\u00e9 fix\u00e9 en 2050.<\/p>\n<p>Acheter un logement neuf vous permet donc de profiter de plus faibles charges, notamment de chauffage. Par ailleurs, votre bien neuf sera souvent dot\u00e9 d&rsquo;un certain nombre d&rsquo;\u00e9l\u00e9ments contribuant au <strong>confort et \u00e0 la qualit\u00e9 de vie<\/strong> : ascenseur, parking en sous-sol, grandes baies vitr\u00e9es, balcon et terrasse&#8230; qui sont plus rares dans l&rsquo;ancien. Et, en achetant un bien neuf sur plan (en\u00a0<a href=\"https:\/\/immobilier.lefigaro.fr\/acheter\/guide-d-achat-immobilier\/68-vefa-definition-avantages-notaire\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Vefa<\/a>), vous pouvez aussi b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;un logement \u00ab\u00a0sur-mesure\u00a0\u00bb et parfois apporter des corrections au plan initial.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--2\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/conseils-investir\/re-2020-immobilier-neuf\/\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          Lire notre article d\u00e9di\u00e9                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--3\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h3><strong>Les garanties l\u00e9gales<\/strong> du logement neuf<\/h3>\n<p>Il ne faut pas oublier un autre avantage : en <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/habiter-immobilier-neuf\/\">achetant un logement neuf<\/a> vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019une\u00a0<strong>protection juridique<\/strong>\u00a0solide, qui vous couvrira pendant plusieurs ann\u00e9es<strong>\u00a0gr\u00e2ce \u00e0 plusieurs garanties.<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>La garantie de parfait ach\u00e8vement,\u00a0<\/strong>contre tous les d\u00e9fauts relev\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>La garantie biennale,\u00a0<\/strong>qui garantit le remplacement de certains \u00e9l\u00e9ments comme les volets, les portes, les radiateurs\u2026).<\/li>\n<li><strong>La garantie d\u00e9cennale,\u00a0<\/strong>qui vous assure contre les gros d\u00e9g\u00e2ts provoqu\u00e9s par les travaux de construction.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>Impact de la loi Energie Climat <\/strong>sur les logements anciens<\/h3>\n<h4>Les logements les plus \u00e9nergivores sortent du parc locatif<\/h4>\n<p>Les premiers logements concern\u00e9s sont les \u00ab passoires thermiques \u00bb <strong>consommant plus de 450 kWh d\u2019\u00e9nergie\/an\/m<\/strong>\u00b2, qui appartiennent \u00e0 la classe G du DPE (diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique). <strong>D\u00e8s 2023, ils sont interdits \u00e0 la location.<\/strong><\/p>\n<p>Cette interdiction concerne les\u00a0<strong>nouveaux baux, mais <\/strong>les logements d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9s se trouvant dans cette cat\u00e9gorie peuvent \u00eatre p\u00e9nalis\u00e9s, et faire notamment l\u2019objet d\u2019obligation de travaux ou de minoration du loyer.<\/p>\n<p>Certes, un accompagnement est pr\u00e9vu pour aider les propri\u00e9taires \u00e0 remettre leur logement ancien aux nouvelles normes, tel que <strong>Ma Prime R\u00e9nov\u2019<\/strong>, mais le reste \u00e0 charge reste important.<\/p>\n<h4>Les copropri\u00e9t\u00e9s anciennes sont \u00e9galement impact\u00e9es<\/h4>\n<p>En 2023, les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 200 lots et de plus de 15 ans devront \u00e9tablir un plan pluriannuel de travaux sur 10\u00a0ans. Cr\u00e9\u00e9 par la\u00a0<a href=\"https:\/\/www.ecologie.gouv.fr\/loi-climat-resilience\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi Climat et R\u00e9silience<\/a>,\u00a0 ce plan a pour but d\u2019anticiper et de planifier les travaux d\u2019entretien et <strong>d\u2019am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique des immeubles sur 10 ans.<\/strong><\/p>\n<p><strong>Cons\u00e9quence financi\u00e8re sur les copropri\u00e9taires\u00a0<\/strong>: ils devront cotiser chaque ann\u00e9e \u00e0 un fonds travaux, \u00e0 hauteur de 2,5 % minimum du montant estim\u00e9 des travaux, ou de 5 % du budget annuel pr\u00e9visionnel.<\/p>\n<p>Dans l\u2019ancien, il faut donc s\u2019attendre <strong>\u00e0 une explosion des charges<\/strong> de certaines copropri\u00e9t\u00e9s au cours des prochaines ann\u00e9es, oblig\u00e9es de se mettre aux normes.<\/p>\n<p><em><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Les constructions neuves auront donc un s\u00e9rieux avantage\u00a0sur les logements anciens sur le plan \u00e9cologique.<\/strong><\/span><\/em><\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--4\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2><strong>Le prix d\u2019un investissement immobilier<\/strong> <strong>neuf ou ancien<br \/>\n<\/strong><\/h2>\n<h3><strong>L\u2019immobilier neuf est-il beaucoup plus cher <\/strong>que l\u2019immobilier ancien ?<\/h3>\n<p>La r\u00e9ponse semble \u00e9vidente de prime abord : l\u2019ancien est facialement moins cher.<br \/>\nL&rsquo;immobilier ancien pr\u00e9sente des <strong>prix inf\u00e9rieurs de 15 \u00e0 20 %<\/strong> par rapport au prix de l&rsquo;immobilier neuf. Cet \u00e9cart s&rsquo;explique par le fait que les biens immobiliers neufs b\u00e9n\u00e9ficient de prestations suppl\u00e9mentaires et de performances \u00e9nerg\u00e9tiques sup\u00e9rieures.<\/p>\n<ul>\n<li>Cependant, il faut \u00e9galement se <strong>projeter sur le long terme<\/strong> et prendre en compte dans le co\u00fbt d&rsquo;un achat immobilier les <strong>travaux<\/strong> \u00e9ventuels d\u2019embellissement ou de<strong> mise aux normes<\/strong> qui seront \u00e0 financer in\u00e9vitablement pour un logement ancien. (voir ci-dessous)<\/li>\n<li>Par ailleurs, sur certaines zones tr\u00e8s tendues, il n\u2019est pas rare de voir les prix de l\u2019ancien flamber et <strong>l\u2019\u00e9cart avec le prix de l\u2019immobilier neuf se r\u00e9duire consid\u00e9rablement.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<h3>Immobilier neuf ou ancien : <strong>avantage au neuf pour les frais de notaire<\/strong><\/h3>\n<p><strong>L\u2019avantage revient cette fois-ci \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019immobilier neuf\u00a0<\/strong>: les frais d\u2019acquisition, les droits d\u2019enregistrement et les frais de notaires sont bien moins importants dans le cas d\u2019un achat dans le neuf. Ils sont en effet <strong>deux fois moins importants\u00a0<\/strong>pour un achat dans le neuf que pour un achat dans l\u2019ancien.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Dans le neuf,<\/strong>\u00a0ces frais oscillent entre 2 % et 3 % du prix d&rsquo;achat du bien immobilier.<\/li>\n<li><strong>Dans l\u2019ancien,\u00a0<\/strong>ils repr\u00e9sentent <strong>6 % \u00e0 7 % du prix du bien.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>La localisation du bien immobilier : <\/strong>quid du neuf ou de l&rsquo;ancien ?<\/h2>\n<p>On ne le r\u00e9p\u00e8te jamais assez\u00a0: <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/?categorie=nos-conseils\"><strong>l\u2019emplacement<\/strong> <\/a>est un \u00e9l\u00e9ment primordial dans le choix d\u2019un programme immobilier et notamment si celui-ci est destin\u00e9 \u00e0 la location.<\/p>\n<p>Faire un arbitrage entre achat dans le neuf ou dans l&rsquo;ancien d\u00e9pend vraiment des objectifs de l&rsquo;investisseur.<\/p>\n<ul>\n<li>Les biens anciens sont en effet la plupart du temps plut\u00f4t situ\u00e9s en centre-ville, et donc proches du centre-ville, des commerces, des lieux de sortie.<\/li>\n<li>En revanche, de nombreuses agglom\u00e9rations se d\u00e9veloppent dans des<strong> zones p\u00e9riurbaines<\/strong> et accueillent de <strong>nouveaux programmes immobiliers neufs d\u2019envergure<\/strong> cr\u00e9ant ainsi de <strong>nouveaux centres de vie et d&rsquo;\u00e9conomie : <\/strong>ces zones dites \u00ab en devenir \u00bb sont souvent un tr\u00e8s bon pari sur l\u2019avenir. L\u2019investisseur visera dans ce cas la valorisation de son bien immobilier \u00e0 plus long terme.<\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--5\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/programmes-immobilier\/\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          Consultez notre offre de programmes immobiliers neufs                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--6\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2><strong>Les incitations fiscales pour l\u2019immobilier\u00a0<\/strong><\/h2>\n<h3>Avantages fiscaux pour un <strong>investissement immobilier locatif<\/strong><\/h3>\n<h4>Logements <strong>Neufs<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Face au besoin de logements neufs en France, les gouvernements ont mis en place depuis plusieurs ann\u00e9es des <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/fin-du-pinel-quelles-alternatives\/\">incitations fiscales<\/a> pour <strong>l\u2019investissement locatif neuf : <\/strong>Pinel, Censi-Bouvard, LMNP, Nue-Propri\u00e9t\u00e9\u2026<\/li>\n<li><strong>NOUVEAUTES 2023 : <\/strong><strong>2 dispositifs prennent fin<\/strong> au 31 d\u00e9cembre 2022 dans leur format actuel : <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/fin-du-pinel-quelles-alternatives\/\">Pinel<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/dispositif-lmnp-amortissement\/\">Censi-Bouvard<\/a>, et <strong>un nouveau dispositif<\/strong> appara\u00eet : le <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/fin-du-pinel-quelles-alternatives\/\">Pinel Plus<\/a>. En effet, le\u00a0<span style=\"text-decoration: underline;\"><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/fin-du-pinel-quelles-alternatives\/\"><strong>Pinel est prorog\u00e9 jusqu\u2019en 2024<\/strong><\/a><\/span> mais avec une <strong>r\u00e9duction progressive des avantages fiscaux.<br \/>\n<\/strong>D\u00e9sormais, pour b\u00e9n\u00e9ficier du maximum des r\u00e9ductions Pinel, les logements devront r\u00e9pondre aux crit\u00e8res du <strong>Pinel Plus, plus exigeants en mati\u00e8re de confort de l\u2019habitat<\/strong> et de consommation d\u2019\u00e9nergie.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Logements <strong>anciens<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Il existe cependant aussi des incitations fiscales pour l\u2019investissement dans l\u2019immobilier ancien :\n<ul>\n<li>certains visent \u00e0 revaloriser des quartiers historiques : dispositifs <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-malraux\/\">Malraux<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-monuments-historiques\/\">Monuments Historiques,<\/a><\/li>\n<li>d\u2019autres comme le Denormandie favorisent la restauration de logements anciens dans un quartier d\u00e9grad\u00e9, notamment situ\u00e9s dans certaines communes (dont le besoin de r\u00e9habilitation de l\u2019habitat est important, ou en zone labellis\u00e9e \u00ab c\u0153ur de ville \u00bb ),<\/li>\n<li>citons \u00e9galement le <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/fin-du-pinel-quelles-alternatives\/\">Pinel r\u00e9nov\u00e9<\/a> qui concerne des biens g\u00e9n\u00e9ralement situ\u00e9s dans des immeubles d\u2019habitation anciens \u00e0 r\u00e9habiliter, qui n\u00e9cessitent de lourds travaux afin d\u2019\u00eatre habitables \u00e0 nouveau.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il s\u2019agit donc pour l\u2019investisseur de bien cerner son besoin (plut\u00f4t <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/fin-du-pinel-quelles-alternatives\/\">r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts<\/a> ou bien investissement sur le long terme et valorisation du logement ; etc. ).<\/p>\n<h3>Avantages fiscaux et aides pour un achat immobilier <strong>en r\u00e9sidence principale<\/strong><\/h3>\n<p>Face aux difficult\u00e9s de nombreuses familles pour se loger, les pouvoirs publics ont aussi mis en place des aides pour l\u2019acquisition de leur premier achat immobilier.<\/p>\n<ul>\n<li>PTZ\u00a0: Le \u00ab\u00a0Pr\u00eat \u00e0 Taux Z\u00e9ro\u00a0\u00bb est un <strong>pr\u00eat immobilier sans int\u00e9r\u00eat<\/strong>, octroy\u00e9 sous\u00a0<strong>conditions de ressources aux \u00ab\u00a0primo-acc\u00e9dants\u00a0\u00bb<\/strong>. Il concerne surtout l\u2019achat <strong>d\u2019un logement neuf<\/strong> mais il peut aussi concerner l\u2019achat dans l\u2019ancien. Pour b\u00e9n\u00e9ficier du PTZ ancien, vous devrez r\u00e9aliser d\u2019importants travaux de r\u00e9novation dans votre logement : ils doivent repr\u00e9senter au moins 25% du co\u00fbt total de votre achat immobilier (achat + travaux). Par ailleurs, le PTZ ancien n\u2019est pas octroy\u00e9 partout sur le territoire fran\u00e7ais. Il est r\u00e9serv\u00e9 aux <strong>zones B2 et C<\/strong>.<\/li>\n<li>\u00c0 noter : il est possible de <strong>cumuler le PTZ<\/strong>\u00a0avec d\u2019autres subventions. Il peut s\u2019agir du cr\u00e9dit immobilier classique, du pr\u00eat d\u2019accession sociale (<a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/F22158\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PAS<\/a>), du Pr\u00eat Action Logement (<a href=\"https:\/\/www.actionlogement.fr\/le-pret-accession\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PAL<\/a>), ou d\u2019autres aides.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--7\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>Vous le voyez, de nombreux crit\u00e8res sont \u00e0 prendre en compte dans la r\u00e9flexion sur l&rsquo;opportunit\u00e9 d&rsquo;un achat immobilier neuf ou ancien, que ce soit pour habiter ou investir.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong><em>Le choix d&rsquo;acheter un bien immobilier neuf ou ancien se fait apr\u00e8s une r\u00e9flexion approfondie. Il s\u2019agit de peser le pour et le contre de chaque solution en fonction de sa situation patrimoniale et fiscale. L<\/em><\/strong><strong><em>es sp\u00e9cialistes en immobilier patrimonial iSelection vous apportent leur expertise.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--8\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          CONTACTEZ NOTRE \u00c9QUIPE POUR UNE \u00c9TUDE PERSONNALIS\u00c9E                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--9\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2><strong>Ce qu\u2019il faut retenir<\/strong> sur les avantages et inconv\u00e9nients du neuf et de l\u2019ancien<\/h2>\n<ul>\n<li>Des aides \u00e0 l&rsquo;achat existent dans le neuf et l&rsquo;ancien, mais sont plus incitatives pour un investissement dans le neuf<\/li>\n<li>Le logement neuf b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une fiscalit\u00e9 plus avantageuse<\/li>\n<li>Un logement neuf n&rsquo;engendre pas de frais de r\u00e9paration et d\u2019entretien \u00e0 court terme<\/li>\n<li>Un bien immobilier ancien est moins cher \u00e0 l\u2019achat<\/li>\n<li>L\u2019achat d\u2019un bien ancien permet d&rsquo;acc\u00e9der rapidement \u00e0 votre logement pour l&rsquo;habiter ou le mettre en location<\/li>\n<li>L&rsquo;offre est g\u00e9n\u00e9ralement plus abondante dans l&rsquo;ancien<\/li>\n<li>Les biens anciens sont situ\u00e9s dans les centres-villes<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":true},"categorie":[32691],"ctag":[],"class_list":["post-20797","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v27.2 (Yoast SEO v27.2) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Achat immobilier neuf ou ancien : que choisir ? 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