{"id":20779,"date":"2021-07-17T14:57:31","date_gmt":"2021-07-17T12:57:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iselection.com\/article\/transmission-investissement-immobilier-en-sci\/"},"modified":"2025-12-18T16:18:26","modified_gmt":"2025-12-18T15:18:26","slug":"transmission-investissement-immobilier-en-sci","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/nos-conseils\/transmission-investissement-immobilier-en-sci\/","title":{"rendered":"SCI familiale : un outil de transmission de patrimoine"},"content":{"rendered":"\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--1\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>Si vous souhaitez acheter un bien immobilier <strong>avec votre fr\u00e8re\/s\u0153ur, neveu\/ni\u00e8ce ou vos parents,<\/strong> la <strong>SCI familiale<\/strong> vous permet de profiter de nombreux avantages. La cr\u00e9ation d\u2019une SCI familiale peut s\u2019envisager d\u00e8s le d\u00e9marrage de la constitution d\u2019un patrimoine immobilier. En plus des avantages fiscaux dont peuvent b\u00e9n\u00e9ficier les associ\u00e9s pendant la vie de la SCI, une <strong>transmission facilit\u00e9e<\/strong> constitue le deuxi\u00e8me gros avantage de cette formule.<\/p>\n<p>De plus, elle garantit la p\u00e9rennit\u00e9 du patrimoine sur plusieurs g\u00e9n\u00e9rations. <strong>La SCI exclut la vente forc\u00e9e du bien.<\/strong><\/p>\n<h2>Les atouts de l\u2019investissement immobilier<strong> via u<\/strong><strong>ne SCI familiale<\/strong><\/h2>\n<p>Dans le cadre d\u2019investissements immobiliers r\u00e9alis\u00e9s par une\u00a0Soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) familiale, chaque membre de la famille devient propri\u00e9taire d\u2019une\u00a0partie des biens acquis. Il n\u2019est donc <strong>plus propri\u00e9taire physiquement du bien<\/strong>, mais simplement <strong><strong>d\u00e9tenteur d\u2019une part de la SCI.<\/strong><\/strong> Logiquement, chaque associ\u00e9 per\u00e7oit les b\u00e9n\u00e9fices d\u00e9gag\u00e9s par le patrimoine immobilier d\u00e9tenu, tout en participant aux frais engag\u00e9s, en proportion du nombre de parts d\u00e9tenues.<\/p>\n<h3>La SCI familiale <strong>pour diviser en parts \u00e9gales<\/strong><\/h3>\n<p>Entre autres avantages de la SCI familiale, il y a la <strong><strong>division facilit\u00e9e entre enfants,<\/strong><\/strong> par exemple, \u00e0 parts \u00e9gales. Si ce sch\u00e9ma est simple dans le cadre d\u2019actifs financiers, il n\u2019est, en effet, pas toujours facile de diviser un patrimoine pierre \u00ab\u00a0physique\u00a0\u00bb de fa\u00e7on \u00e9galitaire. La division en parts des actifs de la SCI permet, \u00e9videmment, cette possibilit\u00e9, facilitant ainsi la transmission.<\/p>\n<h3><strong>Eviter l\u2019indivision <\/strong>gr\u00e2ce \u00e0 la SCI familiale<\/h3>\n<p>Une SCI permet aussi d\u2019\u00e9viter que les enfants ne se retrouvent, apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de leurs parents, en <a href=\"https:\/\/www.economie.gouv.fr\/particuliers\/heritage-succession-indivision\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">indivision<\/a>.\u00a0Cette formule pr\u00e9sente plusieurs inconv\u00e9nients pour la gestion du patrimoine immobilier : en plus de rendre cette derni\u00e8re plus compliqu\u00e9e, elle la rend aussi plus co\u00fbteuse.<\/p>\n<p>Des conflits naissent souvent dans ce contexte, obligeant les enfants \u00e0 vendre des biens que certains souhaitaient conserver au sein de la famille. En indivision, il est impossible de profiter &#8211; dans un objectif successoral &#8211; des possibilit\u00e9s de la division-partage, pourtant tr\u00e8s int\u00e9ressante (voir ci-apr\u00e8s).<\/p>\n<h3>Profiter d\u2019une <strong>fiscalit\u00e9 avantageuse<\/strong> gr\u00e2ce \u00e0 la SCI<\/h3>\n<p>Par d\u00e9faut, la d\u00e9tention de biens en direct ou dans une SCI soumet l\u2019investisseur \u00e0 l<strong>\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR).<\/strong><\/p>\n<p>Toutefois, la SCI permet d&rsquo;<strong>opter pour l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) <\/strong>ce qui peut se r\u00e9v\u00e9ler avantageux.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Tax\u00e9e sur son r\u00e9sultat<\/strong> (15 % jusqu\u2019\u00e0 38.120 \u20ac et 26,5 % au-del\u00e0), la SCI permet alors de n\u2019\u00eatre impos\u00e9 \u00e0 titre personnel, que lorsque la soci\u00e9t\u00e9 distribue des dividendes. Ceux-ci peuvent alors <strong>b\u00e9n\u00e9ficier du pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique de 30 %.\u00a0<\/strong><\/li>\n<li><strong>Les frais r\u00e9els sont d\u00e9ductibles<\/strong> (ce qui permet de r\u00e9duire les b\u00e9n\u00e9fices).<br \/>\nLes associ\u00e9s ne sont responsables des dettes qu&rsquo;\u00e0 hauteur de leur participation au capital. Exemple : si un associ\u00e9 dispose de 30 % des parts, il ne sera responsable que pour 30 % des dettes.<\/li>\n<li>Par ailleurs, si la <strong>SCI veut amortir ses biens immobiliers<\/strong>, afin de d\u00e9duire du b\u00e9n\u00e9fice imposable le montant qui correspond \u00e0 leur usure ou perte de valeur, ce n\u2019est possible <strong>qu\u2019avec l\u2019IS.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>La transmission de patrimoine <\/strong>facilit\u00e9e gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019investissement immobilier en SCI<\/h2>\n<h3>Une transmission<strong> facilit\u00e9e<\/strong><\/h3>\n<p>Une SCI permet au patrimoine immobilier locatif d\u2019\u00eatre\u00a0transmis ais\u00e9ment. Une d\u00e9tention en nom propre implique que la transmission soit soumise aux droits de donation et qu\u2019un acte authentique (intervention du notaire) soit r\u00e9alis\u00e9. La SCI, quant \u00e0 elle, autorise la transmission des parts sociales sous simple seing priv\u00e9.<\/p>\n<h3><strong>Une transmission plus \u00e9galitaire <\/strong>pour les enfants gr\u00e2ce \u00e0 la SCI<\/h3>\n<ul>\n<li>Comme indiqu\u00e9 plus haut, la donation en nom propre de parts indivises d\u2019un bien immobilier ne peut pas permettre une donation-partage.<\/li>\n<li>Dans le cadre d\u2019une SCI, en revanche, <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/F1266\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>la donation-partage<\/strong><\/a> des parts permet de r\u00e9aliser un v\u00e9ritable partage \u00e9quitable. La valeur des biens donn\u00e9s est, en effet, fix\u00e9e une fois pour toutes le jour de la donation, permettant aux enfants d\u2019\u00eatre trait\u00e9s de fa\u00e7on \u00e9galitaire, au moment de la succession.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>L\u2019investissement immobilier en SCI : <strong>une fiscalit\u00e9 plus avantageuse<\/strong><\/h3>\n<ul>\n<li>En cas de <strong>cr\u00e9dits<\/strong> r\u00e9alis\u00e9s par la SCI\u00a0:<strong> les dettes abaissent temporairement la valeur des parts<\/strong>. L\u2019imp\u00f4t li\u00e9 \u00e0 la donation des parts sociales sera donc calcul\u00e9 sur une base moins importante que s\u2019il avait concern\u00e9 la transmission des biens eux-m\u00eames.<\/li>\n<li>La fiscalit\u00e9 est aussi optimis\u00e9e si l\u2019on utilise les possibilit\u00e9s du <strong>d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>. Les parents ont ainsi int\u00e9r\u00eat \u00e0 r\u00e9aliser des donations de la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts \u00e0 leurs enfants. Ils profiteront de l\u2019abattement fiscal renouvelable tous les 15 ans : il est de 100.000 \u20ac par parent. Au d\u00e9c\u00e8s des parents, les enfants deviennent ainsi pleinement propri\u00e9taires (nue-propri\u00e9t\u00e9 et usufruit r\u00e9unis) des parts d\u00e9membr\u00e9es de la SCI.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Attention !\u00a0<\/strong><strong>La r\u00e9sidence principale<\/strong> ne doit pas \u00eatre int\u00e9gr\u00e9e dans la SCI familiale sous peine de perdre son triple statut privil\u00e9gi\u00e9\u00a0qui lui permet de\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>prot\u00e9ger le conjoint<\/strong> survivant qui conserve l\u2019usufruit (l\u2019usage) des lieux<\/li>\n<li>b\u00e9n\u00e9ficier de <strong>l\u2019abattement de 30 %<\/strong> dans le cadre de l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)<\/li>\n<li><strong>ne pas \u00eatre soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value<\/strong>, lors de sa revente.<\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--2\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          Besoin d&rsquo;un conseil ? 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Un investissement immobilier neuf se transmet, en moyenne, au moins pour trois g\u00e9n\u00e9rations. <strong>En achetant d\u00e8s maintenant<\/strong> une maison ou un appartement, vous \u00eates certain de <strong>transmettre<\/strong> \u00e0 vos enfants un h\u00e9ritage apr\u00e8s votre d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n<\/blockquote>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--4\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>De fait, la constitution d\u2019une <a href=\"https:\/\/www.plus.transformation.gouv.fr\/experiences\/3837292_sci-familiale-moins-de-10-associes\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">SCI familiale<\/a> pr\u00e9sente des atouts ind\u00e9niables dans ce domaine :<\/p>\n<ul>\n<li>Une <strong>imposition r\u00e9duite<\/strong> ou m\u00eame, parfois, supprim\u00e9e<\/li>\n<li>Une <strong>division<\/strong> en parts \u00e9gales<\/li>\n<li>La possibilit\u00e9 de profiter des <strong>avantages du d\u00e9membrement<\/strong> <strong>de propri\u00e9t\u00e9\u00a0<\/strong>des parts sociales : jouissance de biens immobiliers aux parents (perception de loyers par exemple), propri\u00e9t\u00e9 aux enfants<\/li>\n<li>La suppression des inconv\u00e9nients d\u2019une situation d\u2019indivision entre membres de la famille.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>BON A SAVOIR : <\/strong>Constituer une SCI dans l\u2019objectif d\u2019optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine immobilier n\u2019est pas un comportement sanctionn\u00e9 par l\u2019administration fiscale. Cette derni\u00e8re reconna\u00eet la constitution d\u2019une SCI familiale comme un moyen l\u00e9gitime de chercher \u00e0 payer moins d\u2019imp\u00f4ts. La jurisprudence en atteste.<\/p>\n<p>Les SCI sont r\u00e9glement\u00e9es par les dispositions communes \u00e0 toutes les soci\u00e9t\u00e9s, fix\u00e9es par les\u00a0articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/section_lc\/LEGITEXT000006070721\/LEGISCTA000006136391\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">articles 1845 et suivants<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>A lire sur le m\u00eame th\u00e8me :<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 18pt; color: #d99e72;\">\u2192<\/span><\/strong> <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/nos-conseils\/immobilier-nom-propre-sci\/\">Immobilier en nom propre ou SCI : que choisir ?<\/a><\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--5\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"_blank\">\n        <span>\n          Pour en savoir plus, n&rsquo;h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--6\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <\/p>\n<p><em>Cr\u00e9dit Photo : Shutterstock<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":true},"categorie":[32691],"ctag":[],"class_list":["post-20779","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v27.2 (Yoast SEO v27.2) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>SCI familiale et transmission : le duo gagnant<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La SCI familiale est un outil de transmission de patrimoine b\u00e9n\u00e9ficiant d&#039;une fiscalit\u00e9 avantageuse. 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