{"id":108348,"date":"2026-10-21T16:30:30","date_gmt":"2026-10-21T14:30:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/?post_type=article&#038;p=108348"},"modified":"2026-10-21T17:17:27","modified_gmt":"2026-10-21T15:17:27","slug":"ou-investir-en-2026","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/ou-investir-en-2026\/","title":{"rendered":"O\u00f9 investir en 2026 : rendement, fiscalit\u00e9, horizon patrimonial"},"content":{"rendered":"\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--1\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>Temps de lecture : 13 min \u2013 Auteur : Isabelle BIARD \u2013 Mis \u00e0 jour le 15 octobre 2026<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\"block block-alert\" id=\"block--2\">\n  <div class=\"alert-block-body alert-color-green \">\n    \n        <h3 class=\"summary-ignore\">\n                <strong>L&rsquo;essentiel \u00e0 retenir<\/strong>      <\/h3>\n        \n    \n          <div>\n        <ul>\n<li><strong>Il n&rsquo;existe pas de meilleur placement, seulement des placements adapt\u00e9s \u00e0 une situation<\/strong> : livrets r\u00e9glement\u00e9s, assurance-vie, <strong>PEA<\/strong>, <strong>SCPI<\/strong> et immobilier locatif direct ne remplissent pas le m\u00eame r\u00f4le patrimonial.<\/li>\n<li><strong>Trois crit\u00e8res tranchent avant le rendement<\/strong> : votre horizon de d\u00e9tention, votre pression fiscale actuelle, et votre capacit\u00e9 \u00e0 mobiliser le cr\u00e9dit.<\/li>\n<li><strong>L&rsquo;immobilier locatif direct est la seule classe d&rsquo;actifs finan\u00e7able massivement \u00e0 cr\u00e9dit<\/strong> par un particulier \u2014 c&rsquo;est son avantage structurel, avant tout avantage fiscal.<\/li>\n<li><strong>La fiscalit\u00e9 de sortie change les arbitrages<\/strong> : <strong>plus-value immobili\u00e8re<\/strong>, abattements par dur\u00e9e de d\u00e9tention et <strong>pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> sont presque toujours absents des comparatifs de placements.<\/li>\n<li><strong>iSelection raisonne par situation patrimoniale, pas par classement de rendement<\/strong> : un conseiller d\u00e9di\u00e9 part de votre imposition, de votre horizon et de votre objectif de transmission pour identifier le <strong>dispositif fiscal<\/strong> coh\u00e9rent \u2014 puis s\u00e9lectionne les programmes qui y r\u00e9pondent.<\/li>\n<\/ul>\n      <\/div>\n    \n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--3\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>\u00ab <strong>O\u00f9 investir en 2026 ? \u00bb<\/strong> est une question mal pos\u00e9e. Elle attend un classement, alors que <strong>la r\u00e9ponse d\u00e9pend de trois param\u00e8tres<\/strong> qui vous sont propres : \u00e0 quelle \u00e9ch\u00e9ance vous aurez souhaitez investir, quel imp\u00f4t vous payez aujourd&rsquo;hui, et quelle est votre capacit\u00e9 d&#8217;emprunt.<\/p>\n<p>Cet article part donc de ces param\u00e8tres plut\u00f4t que d&rsquo;un palmar\u00e8s. Le module ci-dessous vous permet de filtrer les classes d&rsquo;actifs disponibles selon votre situation ; le reste de la page d\u00e9taille chaque m\u00e9canisme, sa fiscalit\u00e9 et ses limites.<\/p>\n<h2 id=\"contexte\"><strong>Environnement de placement<\/strong> en 2026 : ce qui a chang\u00e9<\/h2>\n<p>Un placement ne se juge jamais dans l&rsquo;absolu, mais par rapport au rendement des placements \u00e0 capital garanti disponibles au m\u00eame moment, et \u00e0 l&rsquo;inflation qui l&rsquo;\u00e9rode. Ces deux rep\u00e8res ont boug\u00e9.<\/p>\n<h3><strong>Taux directeurs et livrets r\u00e9glement\u00e9s<\/strong> : o\u00f9 en est-on ?<\/h3>\n<p>Le taux du <strong>Livret A<\/strong> est fix\u00e9 par arr\u00eat\u00e9 du ministre de l&rsquo;\u00c9conomie, sur recommandation de la <strong>Banque de France<\/strong>, et r\u00e9vis\u00e9 selon un calendrier semestriel.<\/p>\n<p><span style=\"color: #6ac2c2;\"><strong>Taux en vigueur : 1,70 % net<\/strong>,<\/span> en vigueur depuis le 1er ao\u00fbt. Ce taux est le plancher \u00e0 partir duquel comparer tout autre placement : un actif risqu\u00e9 qui ne fait pas nettement mieux ne r\u00e9mun\u00e8re pas le risque pris.<\/p>\n<p>Il concerne aussi le <strong>LDDS<\/strong>, et par ricochet la r\u00e9mun\u00e9ration des fonds euros, dont les assureurs ajustent le rendement servi en fonction de l&rsquo;environnement de taux.<\/p>\n<h3><strong>Inflation et rendement r\u00e9el<\/strong> : la variable \u00e0 ne pas n\u00e9gliger<\/h3>\n<p>Le rendement qui compte n&rsquo;est pas le rendement affich\u00e9, <strong>mais ce qu&rsquo;il reste apr\u00e8s inflation.<\/strong> Un placement \u00e0 3 % dans une \u00e9conomie \u00e0 2 % d&rsquo;inflation, mesur\u00e9e par l&rsquo;indice des prix \u00e0 la consommation de l&rsquo;INSEE, produit 1 % de pouvoir d&rsquo;achat suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n<p>Cette lecture change les arbitrages. Une \u00e9pargne de pr\u00e9caution int\u00e9gralement log\u00e9e sur un livret perd du pouvoir d&rsquo;achat d\u00e8s que l&rsquo;inflation d\u00e9passe son taux \u2014 ce qui n&rsquo;en fait pas un mauvais outil, mais un outil de liquidit\u00e9 plut\u00f4t que de rendement.<\/p>\n<p>Pour l&rsquo;immobilier locatif, la question se pose diff\u00e9remment : l&rsquo;inflation \u00e9rode la dette \u00e0 taux fixe, ce qui joue en faveur de l&#8217;emprunteur, tandis que la r\u00e9vision des loyers reste encadr\u00e9e par l&rsquo;<strong>Indice de R\u00e9f\u00e9rence des Loyers (<a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F13723\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">IRL<\/a><\/strong>).<\/p>\n<h3><strong>Immobilier locatif :<\/strong> un march\u00e9 qui se repositionne<\/h3>\n<p>Le march\u00e9 du logement neuf a connu une contraction des volumes, avec pour cons\u00e9quence une recomposition de l&rsquo;offre disponible : moins de programmes, mais des op\u00e9rateurs plus s\u00e9lectifs sur les emplacements.<br \/>\nC\u00f4t\u00e9 dispositifs, l&rsquo;ann\u00e9e 2026 se caract\u00e9rise par un recentrage. Le Pinel n&rsquo;est plus commercialisable depuis fin 2024, ce qui redirige la demande vers<strong> les r\u00e9gimes de droit commun et vers le logement locatif interm\u00e9diaire :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-lmnp\/\"><strong>LMNP<\/strong><\/a>, d\u00e9ficit foncier, nue-propri\u00e9t\u00e9<\/li>\n<li>Nouveau <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/statut-bailleur-prive\/\"><strong>Statut bailleur priv\u00e9<\/strong><\/a><\/li>\n<li><strong>Loi Denormandie<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Ce recentrage a un effet pratique : les dispositifs restants sont moins des \u00ab niches \u00e0 d\u00e9fiscaliser \u00bb que des r\u00e9gimes fiscaux structurels, dont l&rsquo;int\u00e9r\u00eat d<strong>\u00e9pend de votre situation d&rsquo;imposition<\/strong> et non d&rsquo;une fen\u00eatre de tir.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--4\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2><strong>Panorama des classes d&rsquo;actifs<\/strong> disponibles en 2026<\/h2>\n<p><strong>Cinq familles<\/strong> couvrent l&rsquo;essentiel des situations. Elles ne s&rsquo;opposent pas : un patrimoine construit combine g\u00e9n\u00e9ralement une poche de liquidit\u00e9, une enveloppe fiscale et un actif de rendement.<\/p>\n<h3><strong>Livret A<\/strong> et livrets r\u00e9glement\u00e9s<\/h3>\n<ul>\n<li>Capital garanti, disponibilit\u00e9 imm\u00e9diate, exon\u00e9ration totale d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, plafond de versement. C&rsquo;est le seul produit de cette liste qui r\u00e9unit ces quatre caract\u00e9ristiques.<\/li>\n<li>Sa fonction est<strong> l&rsquo;\u00e9pargne de pr\u00e9caution<\/strong> : <strong>trois \u00e0 six mois de charges courantes<\/strong>, mobilisables sans d\u00e9lai ni p\u00e9nalit\u00e9. Au-del\u00e0, l&rsquo;argent qui dort sur un livret est un choix par d\u00e9faut, rarement une strat\u00e9gie.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>Assurance-vie<\/strong> : fonds euros et unit\u00e9s de compte<\/h3>\n<p>L&rsquo;<strong>assurance-vie<\/strong> n&rsquo;est pas un placement mais une enveloppe, qui peut contenir un fonds euros \u00e0 capital garanti, des unit\u00e9s de compte expos\u00e9es aux march\u00e9s, ou les deux.<\/p>\n<ul>\n<li>Son int\u00e9r\u00eat est fiscal et successoral. Apr\u00e8s 8 ans de d\u00e9tention, les produits rachet\u00e9s b\u00e9n\u00e9ficient d&rsquo;un abattement annuel de 4 600 \u20ac pour une personne seule et 9 200 \u20ac pour un couple. La clause b\u00e9n\u00e9ficiaire permet par ailleurs de transmettre hors succession dans des conditions propres au contrat.<\/li>\n<li><strong>Sa limite<\/strong> : elle ne se finance pas \u00e0 cr\u00e9dit. Vous n&rsquo;y investissez que l&rsquo;\u00e9pargne dont vous disposez d\u00e9j\u00e0.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Plan d&rsquo;\u00c9pargne en Actions <strong>(PEA)<\/strong><\/h3>\n<p>Le <strong>PEA<\/strong> est l&rsquo;enveloppe fiscale des actions europ\u00e9ennes, plafonn\u00e9e \u00e0 150 000 \u20ac de versements. Apr\u00e8s 5 ans, les plus-values sont exon\u00e9r\u00e9es d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu \u2014 les <strong>pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> de 17,2 % restant dus.<\/p>\n<ul>\n<li>C&rsquo;est la classe d&rsquo;actifs la plus liquide de cette liste apr\u00e8s les livrets, et la plus volatile. Le risque de perte en capital est r\u00e9el et non plafonn\u00e9 \u00e0 la baisse sur un titre donn\u00e9.<\/li>\n<li>Un retrait avant 5 ans entra\u00eene en principe la cl\u00f4ture du plan et la perte de l&rsquo;avantage fiscal, ce qui en fait un outil de long terme malgr\u00e9 sa liquidit\u00e9 technique.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>SCPI<\/strong> : immobilier indirect mutualis\u00e9<\/h3>\n<p>Les <strong>SCPI<\/strong> permettent d&rsquo;acc\u00e9der \u00e0 l&rsquo;immobilier locatif sans acheter de bien : vous d\u00e9tenez des parts, une soci\u00e9t\u00e9 de gestion acquiert et g\u00e8re le parc, et vous percevez une quote-part des loyers.<\/p>\n<ul>\n<li>Trois <strong>avantages<\/strong> concrets : mutualisation du risque locatif sur des dizaines d&rsquo;actifs, aucune gestion \u00e0 assumer, et un ticket d&rsquo;entr\u00e9e tr\u00e8s inf\u00e9rieur \u00e0 celui d&rsquo;un bien en direct.<\/li>\n<li>Trois <strong>contreparties<\/strong> : les revenus sont impos\u00e9s comme des revenus fonciers, sans m\u00e9canisme d&rsquo;amortissement ; les frais de souscription amputent la performance des premi\u00e8res ann\u00e9es ; et la revente passe par un march\u00e9 secondaire dont la liquidit\u00e9 n&rsquo;est pas garantie.<\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text background_image-bottom_pattern_green_f\" id=\"block--5\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h3><strong>Immobilier locatif direct<\/strong> et dispositifs fiscaux<\/h3>\n<p>C&rsquo;est la seule classe d&rsquo;actifs de cette liste <strong>qu&rsquo;une banque finance massivement \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/nos-conseils\/acheter-votre-investissement-locatif-a-credit-ou-cash\/\">cr\u00e9dit<\/a><\/strong> pour un particulier. Cette caract\u00e9ristique, plus que tout avantage fiscal, explique sa place dans les strat\u00e9gies patrimoniales. Cet effet de levier permet de se constituer progressivement un patrimoine, gr\u00e2ce \u00e0 l&#8217;emprunt et aux loyers per\u00e7us.<\/p>\n<p>L&rsquo;immobilier offre \u00e9galement plusieurs leviers d&rsquo;optimisation fiscale, qui reposent sur deux m\u00e9canismes distincts :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La r\u00e9duction directe de l&rsquo;imp\u00f4t \u00e0 payer<\/strong>, avec des dispositifs comme le Denormandie ou la loi Malraux.<\/li>\n<li><strong>La diminution des revenus imposables<\/strong>, gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9duction de charges ou \u00e0 l&rsquo;amortissement du bien, notamment avec le d\u00e9ficit foncier, les Monuments Historiques, le LMNP ou le nouveau statut du Bailleur priv\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c0 ces solutions s&rsquo;ajoute l&rsquo;investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9, qui permet d&rsquo;acqu\u00e9rir <strong>un bien \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9, sans percevoir de loyers<\/strong> ni supporter leur fiscalit\u00e9 pendant la p\u00e9riode de d\u00e9membrement.<\/p>\n<p>Chaque dispositif r\u00e9pond ainsi \u00e0 un <strong>objectif patrimonial sp\u00e9cifique :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-lmnp\/\"><strong>LMNP<\/strong> <\/a>: percevoir des revenus locatifs en b\u00e9n\u00e9ficiant d&rsquo;une fiscalit\u00e9 potentiellement all\u00e9g\u00e9e.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-nue-propriete\/\"><strong>Nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a> : se constituer un patrimoine \u00e0 long terme sans revenus locatifs imm\u00e9diats.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-deficit-foncier\/\"><strong>D\u00e9ficit foncier<\/strong><\/a> : investir dans l&rsquo;ancien avec travaux et r\u00e9duire ses revenus imposables.<\/li>\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/statut-bailleur-prive\/\">Bailleur priv\u00e9<\/a><\/strong> (dispositif Jeanbrun) : investir dans le locatif nu en b\u00e9n\u00e9ficiant d&rsquo;un m\u00e9canisme d&rsquo;amortissement fiscal, sous conditions.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-denormandie\/\"><strong>Denormandie<\/strong> <\/a>: r\u00e9nover un logement ancien dans une commune \u00e9ligible tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-malraux\/\"><strong>Loi Malraux<\/strong> <\/a>: investir dans la restauration d&rsquo;immeubles patrimoniaux avec un avantage fiscal li\u00e9 aux travaux.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-monuments-historiques\/\"><strong>Monuments Historiques<\/strong><\/a> : restaurer et pr\u00e9server un patrimoine architectural d&rsquo;exception tout en b\u00e9n\u00e9ficiant de d\u00e9ductions fiscales sp\u00e9cifiques.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le choix <strong>ne repose donc pas uniquement sur le rendement locatif ou l&rsquo;avantage fiscal affich\u00e9.<\/strong> Il d\u00e9pend avant tout de votre niveau d&rsquo;imposition, de votre capacit\u00e9 d&#8217;emprunt, de votre besoin de revenus compl\u00e9mentaires et de votre horizon de placement.<br \/>\nLes <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/programmes-immobilier\/\">programmes d&rsquo;investissement locatif<\/a> disponibles sont ensuite filtr\u00e9s en fonction du r\u00e9gime retenu, pas l&rsquo;inverse.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\"block block-alert\" id=\"block--6\">\n  <div class=\"alert-block-body alert-color-green picto\">\n    \n      \n          <img class=\"\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/idea.svg\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"28\" height=\" 43\" role=\"presentation\" style=\"\"\/>    \n          <div>\n        <p>Vous h\u00e9sitez entre plusieurs classes d&rsquo;actifs ? <strong>L&rsquo;immobilier se distingue par son effet de levier et la diversit\u00e9 de ses strat\u00e9gies patrimoniales,<\/strong> mais doit aussi \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au regard de ses contraintes de gestion, de sa liquidit\u00e9 et des risques associ\u00e9s.<\/p>\n      <\/div>\n    \n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--7\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"\">\n        <span>\n          Demandez une simulation gratuite                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--8\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2><strong>Tableau comparatif :<\/strong> rendement, fiscalit\u00e9 et horizon par classe d&rsquo;actif<\/h2>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-table\" id=\"block--9\">\n  <div class=\"table-body\">\n    <h2><\/h2>\n    <p><strong>Comparatif des classes d&rsquo;actifs<\/strong> disponibles en 2026 : rendement, fiscalit\u00e9, horizon, liquidit\u00e9, ticket d&rsquo;entr\u00e9e et effet de levier<\/p>\n          <div class=\"table-block-wrapper\">\n                  <div class=\"table-block-row-header\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                CLASSE D&rsquo;ACTIF              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9               <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                HORIZON              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                LIQUIDIT\u00c9              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                TICKET D&rsquo;ENTR\u00c9E              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                LEVIER CR\u00c9DIT              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Livret A              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                1,7 %              <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                Exon\u00e9r\u00e9 d&rsquo;IR et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                Court terme              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                Imm\u00e9diate              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                D\u00e8s 1 \u20ac              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                Non              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Assurance-vie (fonds euros)              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                ~2,5 \u00e0 3,5 %              <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                Abattement apr\u00e8s 8 ans : 4 600 \u20ac \/ 9 200 \u20ac              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                \u2265 8 ans              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                Quelques jours              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                Quelques centaines d&rsquo;euros              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                Non              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                PEA (actions)              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                Variable, non pr\u00e9visible              <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                Exon\u00e9ration d&rsquo;IR apr\u00e8s 5 ans, PS 17,2 % dus              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                \u2265 5 ans              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                Bonne              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                D\u00e8s 1 \u20ac              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                Non              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                SCPI              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                ~4 \u00e0 5 %              <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                Revenus fonciers &#8211; IR + PS 17,2 %\t              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                \u2265 8 ans              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                Faible (march\u00e9 secondaire)              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                Quelques milliers d&rsquo;euros              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                Possible              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Immobilier locatif LMNP              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                ~3,5 \u00e0 5 % avant fiscalit\u00e9              <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                BIC r\u00e9el : amortissement, revenus peu ou pas fiscalis\u00e9s              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                \u2265 10 ans              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                Faible en r\u00e9sidence g\u00e9r\u00e9e              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                A partir de 80 000 \u20ac              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                Oui              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Nue-propri\u00e9t\u00e9              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                Aucun revenu pendant le d\u00e9membrement              <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                Aucune imposition locative sur la p\u00e9riode              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                15-20 ans &#8211; revente possible avant              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                Faible (march\u00e9 secondaire)              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                Variable, selon le march\u00e9 local              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                Oui              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                D\u00e9ficit foncier              <\/div>\n                          <div data-label=\"RENDEMENT BRUT ESTIM\u00c9 \" class=\"table-block-col \">\n                Variable selon travaux et loyers              <\/div>\n                          <div data-label=\"FISCALIT\u00c9  PRINCIPALE\" class=\"table-block-col \">\n                Imputation sur le revenu global jusqu&rsquo;\u00e0 10 700 \u20ac\/an &#8211; exc\u00e9dent sur les revenus fonciers              <\/div>\n                          <div data-label=\"HORIZON\" class=\"table-block-col \">\n                Location nue 3 ans apr\u00e8s imputation              <\/div>\n                          <div data-label=\"LIQUIDIT\u00c9\" class=\"table-block-col \">\n                Bonne              <\/div>\n                          <div data-label=\"TICKET D'ENTR\u00c9E\" class=\"table-block-col \">\n                Variable              <\/div>\n                          <div data-label=\"LEVIER CR\u00c9DIT\" class=\"table-block-col \">\n                Oui              <\/div>\n                      <\/div>\n              <\/div>\n        <p><em>Les fourchettes de rendement sont des ordres de grandeur de march\u00e9, exprim\u00e9s en brut avant charges et fiscalit\u00e9, et non des valeurs contractualis\u00e9es ni garanties. Elles doivent \u00eatre revalid\u00e9es \u00e0 la date de consultation.<\/em><\/p>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--10\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2>Choisir selon <strong>votre profil patrimonial<\/strong><\/h2>\n<p>C&rsquo;est ici que le raisonnement bascule. Plut\u00f4t que de classer les placements par rendement, partez de <strong>vos objectifs<\/strong> : la classe d&rsquo;actifs en d\u00e9coule.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-pushs variant-1_default background_image-top_pattern_green_f\" id=\"block--11\">\n  <div class='push-body'>\n    \n\n\n<div class=\"push-item-wrapper\">\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <h3><strong>Vous pr\u00e9parez votre retraite<\/strong> : LMNP et revenus locatifs peu fiscalis\u00e9s<\/h3>\n<p>L&rsquo;objectif est un flux de revenus \u00e0 une \u00e9ch\u00e9ance connue, g\u00e9n\u00e9ralement 10 \u00e0 20 ans. <strong>L&rsquo;enjeu est double :<\/strong> anticiper la baisse des revenus li\u00e9e \u00e0 la cessation d&rsquo;activit\u00e9 <strong>et limiter la fiscalit\u00e9 sur les loyers per\u00e7us,<\/strong> afin de pr\u00e9server le rendement net de son investissement.<\/p>\n<p>Le <strong>LMNP<\/strong> <strong>au r\u00e9gime r\u00e9el <\/strong>r\u00e9pond pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 \u00e7a. L&rsquo;<strong>amortissement<\/strong> comptable du bien et du mobilier <strong>r\u00e9duit la base imposable des loyers<\/strong> sans aucune sortie de tr\u00e9sorerie, ce qui am\u00e9liore le revenu net per\u00e7u par rapport \u00e0 une location nue \u00e9quivalente.<\/p>\n<p>Le calendrier compte autant que le montage. Un bien financ\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit dont le pr\u00eat s&rsquo;ach\u00e8ve au moment du d\u00e9part \u00e0 la retraite<strong> transforme une mensualit\u00e9 en revenu disponible<\/strong> : c&rsquo;est ce timing qu&rsquo;un conseiller d\u00e9di\u00e9 calibre avec vous, et non pas uniquement le rendement affich\u00e9 du bien.<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <h3><strong>Vous souhaitez transmettre :<\/strong> nue-propri\u00e9t\u00e9 et d\u00e9membrement<\/h3>\n<p>Le <strong>d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> s\u00e9pare l&rsquo;usufruit, qui donne le droit d&rsquo;usage et de perception des loyers, de la <strong>nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong>, qui donne le droit de disposer du bien \u00e0 l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit.<\/p>\n<p>En achetant la seule nue-propri\u00e9t\u00e9, vous acqu\u00e9rez \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9 et ne percevez aucun loyer pendant la p\u00e9riode. Vous ne supportez ni gestion locative, ni fiscalit\u00e9 locative, ni gros travaux. \u00c0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance, la pleine propri\u00e9t\u00e9 se reconstitue de plein droit, sans fiscalit\u00e9 au titre de cette reconstitution.<\/p>\n<p>Pour un objectif de transmission, l&rsquo;int\u00e9r\u00eat est double : la valeur transmise est celle de la nue-propri\u00e9t\u00e9, calcul\u00e9e selon le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du <strong>Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/strong>, et l&rsquo;op\u00e9ration s&rsquo;articule avec une donation de parts ou de droits.<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-pushs variant-1_default background_image-bottom_pattern_green_f\" id=\"block--12\">\n  <div class='push-body'>\n    \n\n\n<div class=\"push-item-wrapper\">\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <h3><strong>Vous cherchez \u00e0 r\u00e9duire votre pression fiscale<\/strong> : loi Denormandie, d\u00e9ficit foncier et LLI<\/h3>\n<p>La <strong>loi <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-denormandie\/\">Denormandie<\/a><\/strong> a repris les principes de r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t du Pinel, mais sur l&rsquo;ancien avec travaux. Il permet d&rsquo;obtenir une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t pouvant atteindre 21 % du prix de revient de l&rsquo;investissement, selon la dur\u00e9e d&rsquo;engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Au total,\u00a0 <strong>jusqu\u2019\u00e0 63 000 \u20ac de r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t<\/strong> (pour une acquisition plafonn\u00e9e \u00e0 300 000 \u20ac).<\/p>\n<p>Pour le <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-deficit-foncier\/\"><strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong><\/a>, le crit\u00e8re d\u00e9cisif est votre tranche marginale d&rsquo;imposition, parce que le <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong> est un m\u00e9canisme de <strong>d\u00e9duction<\/strong> et non de r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t : son effet r\u00e9el est proportionnel \u00e0 votre taux d&rsquo;imposition. <strong>Les charges d\u00e9ductibles<\/strong> d&rsquo;un bien lou\u00e9 nu (travaux, int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt) <strong>s&rsquo;imputent d&rsquo;abord sur vos revenus fonciers,<\/strong> puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 \u20ac par an, le solde restant reportable sur les revenus fonciers des ann\u00e9es suivantes. (plafond major\u00e9 \u00e0 21 400 \u20ac sous conditions de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique).<\/p>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/investir-en-logement-locatif-intermediaire-lli\/\">Le logement locatif interm\u00e9diaire <\/a><\/strong>constitue l&rsquo;autre voie pour ce profil, avec une logique diff\u00e9rente : contreparties sociales \u2014 plafonds de loyers et de ressources \u2014 en \u00e9change d&rsquo;un avantage fiscal et d&rsquo;un positionnement sur des zones tendues.<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <h3><strong>Vous d\u00e9butez<\/strong> avec une capacit\u00e9 d&rsquo;\u00e9pargne mensuelle limit\u00e9e<\/h3>\n<p>Sans capital constitu\u00e9, la question n&rsquo;est pas \u00ab o\u00f9 placer \u00bb mais \u00ab comment enclencher \u00bb. Deux leviers seulement : la capacit\u00e9 d&#8217;emprunt et la r\u00e9gularit\u00e9.<\/p>\n<p>La capacit\u00e9 d&#8217;emprunt s&rsquo;appr\u00e9cie sur <strong>un taux d&rsquo;endettement plafonn\u00e9 \u00e0 35 %<\/strong> des revenus, assurance comprise, et sur la stabilit\u00e9 de ces revenus. C&rsquo;est ce que la banque regarde, avant la qualit\u00e9 du bien.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Pour une r\u00e9sidence principale en primo-accession<\/strong>, le <strong>Pr\u00eat \u00e0 Taux Z\u00e9ro (PTZ)<\/strong> peut compl\u00e9ter le financement. <span style=\"color: #33cccc;\"><strong>Attention : il ne s&rsquo;applique pas \u00e0 l&rsquo;investissement locatif.<\/strong><\/span><\/li>\n<li><strong>Une alternative<\/strong> existe pour ce profil : commencer par une enveloppe souple, assurance-vie ou PEA, en versements programm\u00e9s, et basculer vers l&rsquo;immobilier locatif lorsque la capacit\u00e9 d&#8217;emprunt et l&rsquo;apport sont constitu\u00e9s. L&rsquo;investissement dans un <strong>studio \u00e9tudiant en LMNP<\/strong> est un premier placement plus accessible, \u00e0 partir de 80 000 \u20acHT.<\/li>\n<\/ul>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--13\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"\">\n        <span>\n          Faites un bilan avec un expert                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--14\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2 id=\"fiscalite\"><strong>Fiscalit\u00e9<\/strong> \u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e, pendant la d\u00e9tention et \u00e0 la sortie<\/h2>\n<p>La plupart des comparatifs s&rsquo;arr\u00eatent \u00e0 la fiscalit\u00e9 pendant la d\u00e9tention. C&rsquo;est la moiti\u00e9 du sujet : ce que vous paierez en sortant modifie l&rsquo;arbitrage autant que ce que vous \u00e9conomisez en cours de route.<\/p>\n<h3><strong>Amortissement LMNP<\/strong> : comment il r\u00e9duit la base imposable<\/h3>\n<p>En location meubl\u00e9e, les loyers rel\u00e8vent des <a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.gouv.fr\/vosdroits\/F32919\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux<\/a> et non des revenus fonciers. Cette qualification ouvre droit \u00e0 <strong>l&rsquo;amortissement<\/strong>, pr\u00e9vu au r\u00e9gime des amortissements de l&rsquo;article 39 du <strong>CGI<\/strong> et encadr\u00e9 par l&rsquo;article 39 C pour les loueurs.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le principe :<\/strong> vous d\u00e9duisez chaque ann\u00e9e une fraction de la valeur du bien hors terrain et du mobilier, <strong>selon leur dur\u00e9e d&rsquo;usage<\/strong>. Cette charge comptable ne correspond \u00e0 aucun d\u00e9caissement.<\/li>\n<li><strong>Combin\u00e9e aux charges r\u00e9elles<\/strong>, elle peut neutraliser l&rsquo;imposition des loyers pendant de longues ann\u00e9es. C&rsquo;est le m\u00e9canisme le plus puissant du panorama pour un objectif de revenus, et celui que les comparatifs de placements r\u00e9sument \u00e0 tort en \u00ab avantage fiscal de l&rsquo;immobilier \u00bb.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La contrepartie est administrative : le calcul par composants suppose de choisir <strong>le r\u00e9gime r\u00e9el et une comptabilit\u00e9<\/strong> tenue par un professionnel.<\/p>\n<h3><strong>D\u00e9membrement<\/strong> : d\u00e9cote \u00e0 l&rsquo;achat et reconstitution des droits<\/h3>\n<p>La d\u00e9cote obtenue \u00e0 l&rsquo;achat n&rsquo;est pas arbitraire : elle correspond \u00e0 la <strong>valeur \u00e9conomique de l&rsquo;usufruit c\u00e9d\u00e9<\/strong> pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, appr\u00e9ci\u00e9e selon la dur\u00e9e et le rendement attendu du bien.<\/p>\n<p>Pour les transmissions et les calculs de droits, l&rsquo;administration applique le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI, qui fixe la r\u00e9partition entre usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9 selon l&rsquo;\u00e2ge de l&rsquo;usufruitier.<\/p>\n<p><strong>\u00c0 l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit<\/strong>, la reconstitution de la pleine propri\u00e9t\u00e9 n&rsquo;est pas une nouvelle acquisition : elle ne g\u00e9n\u00e8re <strong>ni droits de mutation,<\/strong> ni imposition au titre de cette op\u00e9ration.<\/p>\n<h3><strong>Plus-value immobili\u00e8re<\/strong> : ce que les comparatifs oublient souvent<\/h3>\n<p>C&rsquo;est l&rsquo;angle mort des classements de placements. La cession d&rsquo;un bien immobilier autre que la r\u00e9sidence principale g\u00e9n\u00e8re une <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/nos-conseils\/calcul-plus-value-immobiliere\/\"><strong>plus-value immobili\u00e8re<\/strong><\/a>, impos\u00e9e \u00e0 19 % au titre de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et \u00e0 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Des abattements progressifs<\/strong> s&rsquo;appliquent selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/li>\n<li>Avec une <strong>exon\u00e9ration<\/strong> totale d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu au bout de 22 ans et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux <strong>au bout de 30 ans<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ce calendrier a une cons\u00e9quence directe sur l&rsquo;arbitrage avec le PEA, o\u00f9 l&rsquo;exon\u00e9ration d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu intervient d\u00e8s 5 ans. \u00c0 horizon court, l&rsquo;enveloppe actions est fiscalement plus favorable \u00e0 la sortie ; \u00e0 horizon long, l&rsquo;immobilier rattrape et d\u00e9passe, effet de levier compris.<\/p>\n<p>Un point \u00e0 int\u00e9grer pour le LMNP : les amortissements pratiqu\u00e9s sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value lors de la revente. L&rsquo;\u00e9conomie r\u00e9alis\u00e9e pendant la d\u00e9tention se paie donc en partie \u00e0 la sortie, ce qui renforce l&rsquo;int\u00e9r\u00eat d&rsquo;une d\u00e9tention longue.<\/p>\n<h3><strong>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> et abattements selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/h3>\n<p>Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus du capital s&rsquo;\u00e9l\u00e8vent \u00e0 17,2 %, d\u00e9compos\u00e9s en CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 de 7,5 %.<\/p>\n<p>Ils s&rsquo;appliquent aux revenus fonciers, aux plus-values immobili\u00e8res et \u00e0 la plupart des produits d&rsquo;\u00e9pargne,\u00a0 mais <strong>pas au Livret A ni aux livrets r\u00e9glement\u00e9s<\/strong>, exon\u00e9r\u00e9s \u00e0 ce titre.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\"block block-alert\" id=\"block--15\">\n  <div class=\"alert-block-body alert-color-orange picto\">\n    \n      \n          <img class=\"\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/megaphone.svg\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"30\" height=\" 25\" role=\"presentation\" style=\"\"\/>    \n          <div>\n        <p><strong>A retenir :<\/strong> une exon\u00e9ration d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu n&rsquo;est presque <strong>n&rsquo;entra\u00eene pas n\u00e9cessairement une exon\u00e9ration de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong>. C&rsquo;est notamment le cas pour le PEA apr\u00e8s 5 ans, mais aussi pour les plus-values immobili\u00e8res : l&rsquo;exon\u00e9ration d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu est acquise apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention, tandis que l&rsquo;exon\u00e9ration totale de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux n&rsquo;intervient qu&rsquo;apr\u00e8s 30 ans.<\/p>\n      <\/div>\n    \n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--16\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2 id=\"arbitrage\"><strong>Immobilier locatif direct <\/strong>ou <strong>SCPI<\/strong> : arbitrage technique<\/h2>\n<p>Les deux donnent acc\u00e8s au march\u00e9 immobilier locatif, mais ne s&rsquo;adressent pas au m\u00eame investisseur ni au m\u00eame montant.<\/p>\n<h3><strong>Levier du cr\u00e9dit :<\/strong> l&rsquo;avantage structurel de l&rsquo;immobilier direct<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Un bien d\u00e9tenu en direct<\/strong> se finance couramment \u00e0 hauteur de 80 % du prix, parfois davantage frais inclus selon le dossier. Ce sont les loyers, et non votre \u00e9pargne, qui remboursent l&rsquo;essentiel de la mensualit\u00e9.<\/li>\n<li>Les SCPI sont finan\u00e7ables \u00e0 cr\u00e9dit, mais dans des <strong>conditions g\u00e9n\u00e9ralement moins favorables<\/strong> : quotit\u00e9s plus faibles, dur\u00e9es plus courtes, taux sup\u00e9rieurs, parce que la banque prend en garantie des parts et non un bien.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ce diff\u00e9rentiel est l&rsquo;argument principal en faveur du direct pour qui a une capacit\u00e9 d&#8217;emprunt disponible. Le levier amplifie toutefois la contrainte de tr\u00e9sorerie en cas de vacance : il n&rsquo;est pas une garantie de r\u00e9sultat.<\/p>\n<h3><strong>Liquidit\u00e9, ticket d&rsquo;entr\u00e9e et gestion :<\/strong> les diff\u00e9rences concr\u00e8tes<\/h3>\n<p>Sur le ticket d&rsquo;entr\u00e9e, l&rsquo;\u00e9cart est d&rsquo;un ordre de grandeur : quelques milliers d&rsquo;euros pour des parts de SCPI, contre le prix d&rsquo;un logement en direct.<\/p>\n<p>Sur la gestion, la SCPI vous en dispense enti\u00e8rement. En direct, vous g\u00e9rez ou vous d\u00e9l\u00e9guez, et la d\u00e9l\u00e9gation a un co\u00fbt exprim\u00e9 en pourcentage des loyers encaiss\u00e9s.<\/p>\n<p><strong>Sur la liquidit\u00e9, les deux sont peu liquides,<\/strong> mais diff\u00e9remment : une SCPI se revend sur un march\u00e9 secondaire dont la profondeur varie ; un bien se revend au prix du march\u00e9 local, avec des d\u00e9lais de plusieurs mois.<\/p>\n<p><strong>Sur la fiscalit\u00e9,<\/strong> enfin, le direct dispose d&rsquo;un outil que la SCPI n&rsquo;a pas : l&rsquo;amortissement en LMNP et avec le Bailleur priv\u00e9, et des r\u00e9ductions d&rsquo;imp\u00f4t pour Denormandie, Malraux. Les revenus de SCPI restent impos\u00e9s comme des revenus fonciers.<\/p>\n<h3><strong>IRL et r\u00e9vision des loyers<\/strong> : le cadre r\u00e9glementaire<\/h3>\n<p><strong>Dans les deux cas, le loyer n&rsquo;\u00e9volue pas librement.<\/strong> La r\u00e9vision annuelle des baux d&rsquo;habitation est encadr\u00e9e par l&rsquo;<strong>IRL<\/strong>, publi\u00e9 trimestriellement par l&rsquo;INSEE.<\/p>\n<ul>\n<li>Cet indice plafonne la hausse applicable, et s\u00e9curise en pratique la pr\u00e9visibilit\u00e9 de vos recettes : il prot\u00e8ge le locataire d&rsquo;une hausse brutale, et vous d&rsquo;une hypoth\u00e8se de revalorisation irr\u00e9aliste dans votre plan de financement.<\/li>\n<li>\u00c0 cela s&rsquo;ajoute, dans certaines agglom\u00e9rations, <strong>un encadrement des loyers au premier bail<\/strong> qui plafonne le loyer de d\u00e9part. Ce param\u00e8tre doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 commune par commune avant tout calcul de rendement.<\/li>\n<\/ul>\n<div><\/div>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-pushs variant-1_default background_image-top_pattern_green_m\" id=\"block--17\">\n  <div class='push-body'>\n    \n  <h3><strong>Risques \u00e0 conna\u00eetre<\/strong> avant de d\u00e9cider<\/h3>\n\n  <p>Aucun des placements pr\u00e9sent\u00e9s n&rsquo;est sans risque, y compris ceux dont le capital est garanti ; l&rsquo;inflation constitue en soi un risque.<br \/>\nCes risques se calibrent, ils ne se devinent pas. Une simulation sur votre situation r\u00e9elle vaut mieux qu&rsquo;un comparatif g\u00e9n\u00e9rique.<\/p>\n\n<div class=\"push-item-wrapper\">\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\">Risque de <strong>perte du b\u00e9n\u00e9fice fiscal<\/strong><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p>Tous les dispositifs immobiliers assortis d&rsquo;un avantage fiscal imposent un <strong>engagement locatif<\/strong> : dur\u00e9e minimale de location, nature du bail, parfois plafonds de loyer et de ressources du locataire.<\/p>\n<p><strong>Le non-respect<\/strong> de l&rsquo;une de ces conditions entra\u00eene la reprise de l&rsquo;avantage obtenu, r\u00e9int\u00e9gr\u00e9 \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t de l&rsquo;ann\u00e9e de la rupture. Ce n&rsquo;est pas une p\u00e9nalit\u00e9 th\u00e9orique : c&rsquo;est le premier risque, et le plus fr\u00e9quent, sur un montage mal calibr\u00e9.<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><strong>Risque locatif : <\/strong>vacance, impay\u00e9s, gestion<\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p><strong>Un plan de financement<\/strong> qui suppose douze mois de loyer par an sur toute la dur\u00e9e du cr\u00e9dit est un plan optimiste. Un mois de vacance ampute d&rsquo;environ 8 % le revenu annuel attendu.<br \/>\nS&rsquo;y ajoutent les impay\u00e9s, les d\u00e9gradations et les p\u00e9riodes de relocation entre deux baux. Ces al\u00e9as se couvrent partiellement (assurance loyers impay\u00e9s, gestion d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e) mais chaque couverture a un co\u00fbt qui p\u00e8se sur le rendement net.<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><strong>Risque de march\u00e9<\/strong> : immobilier, actions, taux<\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <ul>\n<li><strong>Sur les actions,<\/strong> la perte en capital est imm\u00e9diate et visible : le PEA ne comporte aucune garantie.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>Sur l&rsquo;immobilier<\/strong>, le risque est moins volatil mais moins liquide : la valeur d&rsquo;un bien d\u00e9pend du march\u00e9 local au moment de la cession, et un march\u00e9 baissier ne se contourne pas en attendant quelques jours.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>Sur les taux,<\/strong> une remont\u00e9e du co\u00fbt du cr\u00e9dit pour un nouvel acqu\u00e9reur p\u00e8se sur les prix, tandis qu&rsquo;un emprunteur d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9 \u00e0 taux fixe en est prot\u00e9g\u00e9. C&rsquo;est l&rsquo;une des rares situations o\u00f9 avoir agi t\u00f4t constitue en soi une protection.<\/li>\n<\/ul>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--18\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"\">\n        <span>\n          Contactez nos experts                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-faq\" id=\"block--19\">\n  <div class=\"faq-body\">\n    <div>\n      <h2 class=\"summary-h1\"><strong>FAQ &#8211;<\/strong> O\u00f9 investir en 2026<\/h2>\n      <div class=\"intro\">\n              <\/div>\n\n      <div class=\"faq-block-wrapper\">\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Quel placement rapporte le plus en 2026 ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p><strong>Il n&rsquo;existe pas de r\u00e9ponse unique.<\/strong> Le rendement locatif brut estim\u00e9 d&rsquo;un bien en LMNP, la performance d&rsquo;un PEA en actions ou le taux d&rsquo;un fonds euros en assurance-vie d\u00e9pendent de l&rsquo;horizon, du profil de risque et de la fiscalit\u00e9 personnelle de l&rsquo;investisseur. Un comparatif structur\u00e9 par profil est plus utile qu&rsquo;un classement universel : \u00e0 rendement brut \u00e9quivalent, deux placements peuvent produire des r\u00e9sultats nets tr\u00e8s diff\u00e9rents selon votre imposition.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Vaut-il mieux investir dans l&rsquo;immobilier ou en Bourse en 2026 ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>Il est toujours conseill\u00e9 d&rsquo;avoir un portefeuille diversifi\u00e9, r\u00e9parti entre plusieurs actifs. <strong>Les deux classes d&rsquo;actifs n&rsquo;ont pas le m\u00eame r\u00f4le patrimonial.<\/strong><br \/>\nL&rsquo;immobilier locatif direct offre l&rsquo;effet de levier du cr\u00e9dit et des dispositifs fiscaux que la Bourse ne propose pas.<br \/>\nLe PEA offre en contrepartie une liquidit\u00e9 imm\u00e9diate et une exon\u00e9ration d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu apr\u00e8s cinq ans.<br \/>\nL&rsquo;arbitrage d\u00e9pend de votre capacit\u00e9 d&rsquo;endettement, de votre horizon et de votre pression fiscale actuelle<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Le Livret A est-il encore pertinent en 2026 ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p><strong>Oui<\/strong>, le Livret A reste utile comme <strong>\u00e9pargne de pr\u00e9caution<\/strong> imm\u00e9diatement disponible, \u00e0 capital garanti et sur un horizon court. En revanche, il ne constitue pas un outil de strat\u00e9gie patrimoniale de long terme, et son taux est tr\u00e8s bas.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Qu&rsquo;est-ce que l&rsquo;amortissement LMNP et en quoi cela change-t-il le rendement r\u00e9el ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>En r\u00e9gime r\u00e9el, le statut <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/lmnp-fiscalite-guide\/\">LMNP<\/a> permet de d\u00e9duire comptablement la d\u00e9pr\u00e9ciation du bien et des meubles des revenus locatifs : il s&rsquo;agit du <strong>principe de l&rsquo;amortissement<\/strong>. Ce m\u00e9canisme r\u00e9duit, voire annule, la base imposable sans g\u00e9n\u00e9rer de sortie de tr\u00e9sorerie \u2014 ce qui am\u00e9liore le rendement net apr\u00e8s fiscalit\u00e9 par rapport \u00e0 une location nue classique.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">La nue-propri\u00e9t\u00e9 est-elle un investissement risqu\u00e9 ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/nue-propriete-achat-guide-complet\/\">La nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a> repose sur un d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 : vous achetez le bien avec une d\u00e9cote, l&rsquo;usufruitier l&rsquo;occupe ou le loue pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, puis vous r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9 automatiquement \u00e0 son terme. L&rsquo;usufruitier est un bailleur institutionnel qui se charge d&rsquo;entretenir le bien. Il est m\u00eame possible de revendre \u00e0 tout moment, l&rsquo;accord de l&rsquo;usufruitier n&rsquo;est pas n\u00e9cessaire. Le nouvel investisseur pourra b\u00e9n\u00e9ficier des m\u00eames avantages fiscaux. La nue-propri\u00e9t\u00e9 est particuli\u00e8rement recommand\u00e9 dans une strat\u00e9gie de transmission patrimoniale.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Peut-on investir dans l&rsquo;immobilier sans apport en 2026 ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>Un financement sans apport reste possible sous conditions d&rsquo;octroi bancaire : patrimoine personnel existant, revenus tr\u00e8s stables et \u00e9lev\u00e9s, taux d&rsquo;endettement inf\u00e9rieur \u00e0 35 % assurance comprise, profil emprunteur solide. Cependant, un dossier de financement avec <strong>apport personnel de 10 % du bien<\/strong> sera plus facile \u00e0 obtenir.<br \/>\nPour une primo-accession en r\u00e9sidence principale uniquement, le <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/decouvrir-et-comprendre-le-ptz\/\">PTZ<\/a> peut couvrir une partie du financement.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n              <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-pushs variant-3_slider\" id=\"block--20\">\n  <div class='push-body'>\n    \n<div class=\"title-wrapper\">\n  <h2><strong>Glossaire<\/strong><\/h2>\n  <div class=\"tns-custom-controls\">\n    <button class=\"prev\"><\/button>\n    <button class=\"next\"><\/button>\n  <\/div>\n<\/div>\n\n\n<div class=\"carousel push-carousel light\" role=\"region\" aria-label=\"Slider\" aria-roledescription=\"carousel\">\n      <div class=\"homepage-push-carousel-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content wow fadeInUp\" data-wow-delay=\"0.2s\" data-wow-duration=\"2s\">\n        <div class=\"icon\">\n          <img src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/icon-list-3.svg\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"41\" height=\"40\" role=\"presentation\" \/>\n        <\/div>\n        <div class=\"title\"><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p><strong>Amortissement LMNP<\/strong><br \/>\nM\u00e9canisme comptable du r\u00e9gime r\u00e9el LMNP permettant de d\u00e9duire annuellement la d\u00e9pr\u00e9ciation du bien immobilier et des meubles des revenus locatifs. Il r\u00e9duit la base imposable sans sortie de tr\u00e9sorerie.<\/p>\n<p><strong>D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<br \/>\n<\/strong>S\u00e9paration juridique du droit d&rsquo;usage et de perception des loyers (usufruit) et du droit de propri\u00e9t\u00e9 sans jouissance (nue-propri\u00e9t\u00e9).<br \/>\n\u00c0 l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit, le nu-propri\u00e9taire recouvre la pleine propri\u00e9t\u00e9 de plein droit.<\/p>\n<p><strong>Rendement locatif brut estim\u00e9<br \/>\n<\/strong>Rapport entre les loyers annuels per\u00e7us et le prix d&rsquo;acquisition du bien, exprim\u00e9 en pourcentage.<br \/>\nDit \u00ab brut \u00bb car il ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalit\u00e9, ni de la vacance locative.<\/p>\n<p><strong>D\u00e9ficit foncier<br \/>\n<\/strong>Solde n\u00e9gatif r\u00e9sultant de la d\u00e9duction des charges \u2014 travaux, int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt \u2014 sur les revenus fonciers.<br \/>\nIl s&rsquo;impute sur le revenu global dans la limite annuelle fix\u00e9e par l&rsquo;article 156 du CGI.<\/p>\n<p><strong>Indice de R\u00e9f\u00e9rence des Loyers (IRL)<br \/>\n<\/strong>Indicateur publi\u00e9 trimestriellement par l&rsquo;INSEE, qui encadre la r\u00e9vision annuelle des loyers des locations \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale.<\/p>\n<p><strong>Plus-value immobili\u00e8re<br \/>\n<\/strong>Diff\u00e9rence positive entre le prix de cession et le prix d&rsquo;acquisition d&rsquo;un bien. Elle est soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu au taux de 19 % et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 %, avec des abattements progressifs selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n<p><strong>Nue-propri\u00e9t\u00e9<br \/>\n<\/strong>Droit de propri\u00e9t\u00e9 sur un bien sans en avoir la jouissance pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement.<br \/>\nL&rsquo;acheteur b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une d\u00e9cote, la r\u00e9partition entre usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tant fix\u00e9e par le bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI pour les besoins fiscaux.<\/p>\n<p><strong>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<br \/>\n<\/strong>Cotisations pr\u00e9lev\u00e9es sur les revenus du capital, soit 17,2 % en 2026 : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 7,5 %.<br \/>\nIls s&rsquo;appliquent aux revenus fonciers, aux plus-values immobili\u00e8res et \u00e0 la plupart des produits d&rsquo;\u00e9pargne.<\/p>\n<p><strong>Usufruit<br \/>\n<\/strong>Droit temporaire d&rsquo;utiliser un bien et d&rsquo;en percevoir les revenus sans en \u00eatre propri\u00e9taire. \u00c0 son extinction, le nu-propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Engagement locatif<br \/>\n<\/strong>Dur\u00e9e minimale pendant laquelle le propri\u00e9taire s&rsquo;engage \u00e0 louer le bien pour conserver le b\u00e9n\u00e9fice fiscal d&rsquo;un dispositif. Le non-respect entra\u00eene la reprise des avantages accord\u00e9s.<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--21\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2>Sources &amp; r\u00e9f\u00e9rences l\u00e9gales<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/strong> \u2014 article 39 et 39 C (amortissements, loueurs en meubl\u00e9), article 156 (d\u00e9ficit foncier et plafond d&rsquo;imputation sur le revenu global), article 669 (bar\u00e8me usufruit \/ nue-propri\u00e9t\u00e9), article 125-0 A (fiscalit\u00e9 de l&rsquo;assurance-vie). <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGITEXT000006069577\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">legifrance.gouv.fr<\/a><\/li>\n<li><strong>Banque de France<\/strong> \u2014 taux du Livret A et taux directeurs, r\u00e9visions par arr\u00eat\u00e9 minist\u00e9riel. <a href=\"https:\/\/www.banque-france.fr\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">banque-france.fr<\/a><\/li>\n<li><strong>INSEE<\/strong> \u2014 Indice des Prix \u00e0 la Consommation et Indice de R\u00e9f\u00e9rence des Loyers, publications trimestrielles. <a href=\"https:\/\/www.insee.fr\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">insee.fr<\/a><\/li>\n<li><strong>Impots.gouv.fr<\/strong> \u2014 bar\u00e8mes de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, fiscalit\u00e9 des plus-values immobili\u00e8res, r\u00e9gimes d&rsquo;imposition des revenus fonciers et des locations meubl\u00e9es. <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">impots.gouv.fr<\/a><\/li>\n<li><strong>ANIL<\/strong> \u2014 fiches pratiques investissement locatif, droits et obligations du bailleur. <a href=\"https:\/\/www.anil.org\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">anil.org<\/a><\/li>\n<li><strong>Autorit\u00e9 des March\u00e9s Financiers<\/strong> \u2014 cadre r\u00e9glementaire du PEA, des SCPI et des unit\u00e9s de compte, mises en garde investisseurs. <a href=\"https:\/\/www.amf-france.org\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">amf-france.org<\/a><\/li>\n<li><strong>Service-public.fr<\/strong> \u2014 synth\u00e8ses des dispositifs fiscaux immobiliers et du PTZ, \u00e0 jour des textes en vigueur. <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">service-public.fr<\/a><\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-legal-notice\" id=\"block--22\">\n  <div class='legal-body columns--1'>\n          <div class=\"legal-column\">\n        <p><strong>Le non-respect des engagements<\/strong> de location entra\u00eene la perte du b\u00e9n\u00e9fice des incitations fiscales. L\u2019attention de l\u2019acqu\u00e9reur est attir\u00e9e s<strong>ur les risques aff\u00e9rents \u00e0 un investissement locatif<\/strong> (ex. : non-respect des conditions d\u2019octroi de l\u2019incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impay\u00e9s, \u00e9volution d\u00e9favorable du march\u00e9 locatif) <strong>susceptibles d\u2019entra\u00eener la perte du b\u00e9n\u00e9fice des incitations fiscales et\/ou la remise en cause de l\u2019\u00e9quilibre financier de l\u2019investissement.<\/strong><\/p>\n      <\/div>\n    \n      <\/div>\n<\/section>","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":true},"categorie":[32690,32691],"ctag":[],"class_list":["post-108348","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v28.6 (Yoast SEO v28.6) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ 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