{"id":105525,"date":"2026-10-08T10:58:52","date_gmt":"2026-10-08T08:58:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/?post_type=article&#038;p=105525"},"modified":"2026-10-08T11:22:06","modified_gmt":"2026-10-08T09:22:06","slug":"loi-malraux-avantages-inconvenients","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/blog\/fiscalites\/loi-malraux-avantages-inconvenients\/","title":{"rendered":"Loi Malraux : avantages, inconv\u00e9nients et points de vigilance"},"content":{"rendered":"\n<section class=\"block block-alert\" id=\"block--1\">\n  <div class=\"alert-block-body alert-color-green \">\n    \n        <h3 class=\"summary-ignore\">\n                L&rsquo;ESSENTIEL A RETENIR      <\/h3>\n        \n    \n          <div>\n        <ul>\n<li data-el-id=\"s0-li1\"><strong>Un dispositif con\u00e7u pour les contribuables fortement impos\u00e9s<\/strong> : il s&rsquo;adresse aux profils dont l&rsquo;<strong>imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> d\u00e9passe 10 000 \u20ac et dont la <strong>tranche marginale d&rsquo;imposition<\/strong> atteint 30 % ou plus, avec une capacit\u00e9 d&rsquo;\u00e9pargne \u00e9lev\u00e9e.<\/li>\n<li data-el-id=\"s0-li2\"><strong>Une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t de 22 % ou 30 %<\/strong> du montant des travaux de restauration, selon le zonage qui couvre le <strong>Site patrimonial remarquable<\/strong> o\u00f9 se situe l&rsquo;immeuble.<br \/>\n      <\/div>\n    \n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--2\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p>Le dispositif <strong>Malraux<\/strong> tra\u00eene une r\u00e9putation de placement r\u00e9serv\u00e9 aux tr\u00e8s gros patrimoines. Cette image date : les op\u00e9rateurs ont fait \u00e9voluer leurs montages pour ouvrir le dispositif \u00e0 un spectre plus large d&rsquo;investisseurs, et les tickets d&rsquo;entr\u00e9e ont sensiblement baiss\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n<p data-el-id=\"s0-p3\">Ce qui n&rsquo;a pas chang\u00e9, c&rsquo;est la nature de l&rsquo;op\u00e9ration : Malraux finance la <strong>restauration compl\u00e8te<\/strong> <strong>d&rsquo;un immeuble ancien<\/strong> situ\u00e9 dans un <strong>p\u00e9rim\u00e8tre patrimonial prot\u00e9g\u00e9<\/strong>. Cette caract\u00e9ristique d\u00e9termine la nature de l&rsquo;avantage fiscal, le calendrier de l&rsquo;op\u00e9ration et le type de bien que vous d\u00e9tenez \u00e0 l&rsquo;arriv\u00e9e. Retrouvez dans cet article une <strong>analyse de la loi Malraux, de ses avantages et inconv\u00e9nients.<\/strong><\/p>\n<h2><strong>Ce que le dispositif Malraux est<\/strong> \u2014 et ce qu&rsquo;il n&rsquo;est pas<\/h2>\n<h3>Origine et cadre l\u00e9gal<\/h3>\n<p data-el-id=\"s1-p1\">Cr\u00e9\u00e9e en 1962 sous l&rsquo;impulsion d&rsquo;Andr\u00e9 Malraux, alors ministre des Affaires culturelles, la loi initiale visait un objectif d&rsquo;int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral : conserver l&rsquo;int\u00e9grit\u00e9 des quartiers historiques en rendant leur r\u00e9habilitation \u00e9conomiquement viable.<\/p>\n<p data-el-id=\"s1-p2\">Le m\u00e9canisme fiscal actuel repose sur l&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000048806449\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 199 tervicies du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a><!-- LIEN L\u00c9GIFRANCE \u00c0 POSER --> et sur la <strong>l<\/strong>oi n\u00b0 2016-925 du 7 juillet 2016, qui a refondu les zonages d&rsquo;\u00e9ligibilit\u00e9. Les anciens secteurs sauvegard\u00e9s, ZPPAUP et AVAP ont \u00e9t\u00e9 fusionn\u00e9s dans une cat\u00e9gorie unique : le <strong><a href=\"https:\/\/www.culture.gouv.fr\/aides-demarches\/protections-labels-et-appellations\/protection-au-titre-des-sites-patrimoniaux-remarquables\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Site patrimonial remarquable<\/a> (SPR)<\/strong>.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s1-h32\"><strong>Les zones \u00e9ligibles :<\/strong> SPR avec PSMV, SPR avec PVAP<\/h3>\n<p data-el-id=\"s1-p3\">Seuls les immeubles situ\u00e9s dans un Site patrimonial remarquable ouvrent droit au dispositif. La France en compte plusieurs centaines, d\u00e9limit\u00e9s par arr\u00eat\u00e9 minist\u00e9riel et cartographi\u00e9s par le <strong>Minist\u00e8re de la Culture<\/strong>.<\/p>\n<p data-el-id=\"s1-p4\">\u00c0 l&rsquo;int\u00e9rieur de ce p\u00e9rim\u00e8tre, deux documents d&rsquo;urbanisme peuvent s&rsquo;appliquer, et le choix n&rsquo;appartient pas \u00e0 l&rsquo;investisseur :<\/p>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s1-li1\">le <strong>Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)<\/strong>, le plus contraignant, qui se substitue au PLU sur la zone concern\u00e9e ;<\/li>\n<li data-el-id=\"s1-li2\">le <strong>Plan de valorisation de l&rsquo;architecture et du patrimoine (PVAP)<\/strong>, plus souple, annex\u00e9 au PLU.<\/li>\n<\/ul>\n<p data-el-id=\"s1-p5\">Le taux de r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t d\u00e9coule m\u00e9caniquement de ce zonage. Dans la pratique, cette qualification est \u00e9tablie en amont par l&rsquo;op\u00e9rateur qui monte et commercialise le programme : elle fait partie des \u00e9l\u00e9ments du dossier qui vous est pr\u00e9sent\u00e9.<\/p>\n<h2 id=\"taux\" data-el-id=\"s2-h21\"><strong>Les taux de r\u00e9duction<\/strong> et leur base de calcul<\/h2>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s2-p1\">Le dispositif applique deux taux sur une assiette unique : le montant des <strong>travaux de restauration<\/strong> effectivement engag\u00e9s et pay\u00e9s au cours de l&rsquo;ann\u00e9e fiscale.<\/li>\n<li data-el-id=\"s2-p1\">La r\u00e9duction s&rsquo;applique donc <strong>d\u00e8s le d\u00e9but des travaux pay\u00e9s,<\/strong> sans attendre la livraison.<\/li>\n<\/ul>\n<p data-el-id=\"s2-p2\">Le prix d&rsquo;acquisition du foncier n&rsquo;entre jamais dans cette assiette. Une op\u00e9ration Malraux se lit en deux blocs distincts : la quote-part fonci\u00e8re, sans effet fiscal direct, et la quote-part travaux, qui porte l&rsquo;avantage.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s2-h31\"><strong>30 %<\/strong> dans les SPR couverts par un PSMV approuv\u00e9<\/h3>\n<p data-el-id=\"s2-p3\">Le taux de 30 % s&rsquo;applique aux immeubles situ\u00e9s dans un SPR couvert par un PSMV approuv\u00e9. C&rsquo;est le cas le plus favorable.<\/p>\n<p data-el-id=\"s2-p4\">Sur une quote-part travaux de 200 000 \u20ac, la r\u00e9duction atteint 60 000 \u20ac. Elle s&rsquo;impute au rythme des appels de fonds travaux, donc sur plusieurs ann\u00e9es fiscales selon le calendrier du chantier.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s2-h32\"><strong>22 %<\/strong> dans les autres SPR<\/h3>\n<p data-el-id=\"s2-p5\">Le taux de 22 % concerne les immeubles situ\u00e9s dans un SPR couvert par un PVAP approuv\u00e9 ou un dispositif assimil\u00e9. Sur la m\u00eame quote-part travaux de 200 000 \u20ac, la r\u00e9duction passe de 60 000 \u20ac \u00e0 44 000 \u20ac.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s2-h33\"><strong>Plafond de 400 000 \u20ac de travaux<\/strong> sur 4 ann\u00e9es cons\u00e9cutives<\/h3>\n<p data-el-id=\"s2-p6\">L&rsquo;assiette \u00e9ligible est plafonn\u00e9e \u00e0 <strong>400 000 \u20ac de travaux sur une p\u00e9riode de 4 ann\u00e9es cons\u00e9cutives<\/strong>. Ce plafond est appr\u00e9ci\u00e9 par contribuable, non par op\u00e9ration : un m\u00eame contribuable ne peut pas retenir plus de 400 000 \u20ac de d\u00e9penses \u00e9ligibles, m\u00eame s&rsquo;il r\u00e9alise plusieurs investissements Malraux au cours de cette p\u00e9riode.<\/p>\n<p><!-- \u2500\u2500\u2500 Encadr\u00e9 Data \/ chiffres cl\u00e9s \u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500\u2500 --><\/p>\n<aside class=\"is-box is-box--data\"><\/aside>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-pushs variant-1_default background_image-plain\" id=\"block--3\">\n  <div class='push-body'>\n    \n  <h3><strong>Les chiffres cl\u00e9s du dispositif Malraux<\/strong><\/h3>\n\n\n<div class=\"push-item-wrapper\">\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><strong>22 \u2013 30 %<\/strong><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p>de r\u00e9duction sur les travaux, selon le zonage<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><strong>400 000 \u20ac<\/strong><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p>de travaux \u00e9ligibles sur 4 ans<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><strong>120 000 \u20ac<\/strong><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p>de r\u00e9duction maximale cumul\u00e9e<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><strong>9 ans<\/strong><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p>de location nue apr\u00e8s ach\u00e8vement<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n      <div class=\"push-item\" role=\"group\" aria-roledescription=\"slide\">\n      <div class=\"content\">\n                <div class=\"title\"><strong>50 \u2013 70 %<\/strong><\/div>\n        <div class=\"description\">\n          <p>part de travaux vis\u00e9e pour un int\u00e9r\u00eat fiscal optimal<\/p>\n        <\/div>\n      <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--4\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h3><strong>Un exemple chiffr\u00e9<\/strong><\/h3>\n<p data-el-id=\"s2-p7\">Acquisition d&rsquo;un bien en <strong>VIR (Vente d&rsquo;Immeuble \u00e0 R\u00e9nover)<\/strong> dans un SPR couvert par un PSMV, pour un montant total de 350 000 \u20ac dont 250 000 \u20ac de travaux de restauration, au taux de <strong>30 %<\/strong>.<br \/>\nLe dispositif permet de g\u00e9n\u00e9rer une \u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t de<strong> 75 000 \u20ac, <\/strong>\u00e9tal\u00e9e sur trois exercices.<br \/>\n<span style=\"color: #008080;\"><strong>Le point \u00e0 retenir :<\/strong><\/span> l&rsquo;int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique du dispositif suppose un imp\u00f4t sur le revenu suffisant pour absorber la r\u00e9duction g\u00e9n\u00e9r\u00e9e, y compris en tenant compte du report sur 3 ans.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-image\" id=\"block--5\">\n  <div  class=\"image-body \" data-src=\"#\">\n                  <img class=\"\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/Exemple-invesstissement-Malraux.png\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"817\" height=\" 223\" alt=\"Exemple invesstissement Malraux\" style=\"\"\/>              <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--6\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2 id=\"atouts\" data-el-id=\"s3-h21\"><strong>Les atouts concrets<\/strong> du dispositif<\/h2>\n<p data-el-id=\"s3-p1\">Les avantages du dispositif Malraux se lisent sur deux plans : l&rsquo;efficacit\u00e9 fiscale imm\u00e9diate, et la qualit\u00e9 patrimoniale du bien d\u00e9tenu \u00e0 l&rsquo;issue de l&rsquo;engagement. Le second est le plus souvent sous-estim\u00e9.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s3-h32\"><strong>Valorisation patrimoniale<\/strong> d&rsquo;un bien restaur\u00e9 en secteur prot\u00e9g\u00e9<\/h3>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s3-p4\">Un immeuble situ\u00e9 dans un SPR b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une <strong>raret\u00e9 structurelle.<\/strong> Le p\u00e9rim\u00e8tre est d\u00e9limit\u00e9 par arr\u00eat\u00e9, le b\u00e2ti est contraint, et aucune construction neuve ne viendra augmenter l&rsquo;offre dans les m\u00eames conditions.<\/li>\n<li data-el-id=\"s3-p5\"><strong>La qualit\u00e9 de l&#8217;emplacement<\/strong> d&rsquo;un bien Malraux constitue un atout durable pour sa valorisation. Elle favorise sa liquidit\u00e9 \u00e0 la revente et son attractivit\u00e9 locative dans le temps. Comme tout investissement immobilier, son \u00e9volution de valeur d\u00e9pendra toutefois des conditions du march\u00e9 local au moment de la cession.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-el-id=\"s3-h33\"><strong>Des revenus locatifs non plafonn\u00e9s<\/strong> par le dispositif<\/h3>\n<p data-el-id=\"s3-p6\">Le dispositif Malraux n&rsquo;impose ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire, et vous laisse le libre choix du gestionnaire. Le loyer se fixe au niveau du march\u00e9 local, ce qui est coh\u00e9rent avec la nature des biens concern\u00e9s.<\/p>\n<p><span style=\"color: #008080;\"><strong>Une r\u00e9serve s&rsquo;impose :<\/strong><\/span> l&rsquo;absence de plafond propre au dispositif ne dispense pas du respect des r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales applicables \u00e0 la location, notamment l&rsquo;encadrement des loyers en vigueur dans certaines agglom\u00e9rations.<\/p>\n<h3><strong>Hors plafonnement global<\/strong> des niches fiscales<\/h3>\n<p>La plupart des avantages fiscaux li\u00e9s \u00e0 l&rsquo;investissement locatif entrent dans le plafond global de 10 000 \u20ac par an pr\u00e9vu \u00e0 l&rsquo;article 200-0 A du CGI. Pass\u00e9 ce seuil, l&rsquo;euro suppl\u00e9mentaire investi ne produit plus d&rsquo;\u00e9conomie.<\/p>\n<p><strong>La r\u00e9duction Malraux est express\u00e9ment exclue de ce plafond.<\/strong> Pour un contribuable acquittant 40 000 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, une r\u00e9duction de 45 000 \u20ac reste pleinement mobilisable, l\u00e0 o\u00f9 un dispositif plafonn\u00e9 aurait \u00e9t\u00e9 brid\u00e9 \u00e0 10 000 \u20ac.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s3-h34\"><strong>Report de la r\u00e9duction<\/strong> et cumul avec d&rsquo;autres dispositifs<\/h3>\n<p data-el-id=\"s3-p8\">La r\u00e9duction n&rsquo;\u00e9tant pas un cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4t, elle ne peut pas exc\u00e9der l&rsquo;imp\u00f4t d\u00fb au titre de l&rsquo;ann\u00e9e. Depuis la loi de finances rectificative pour 2016, la fraction non imput\u00e9e est <strong>reportable sur les 3 ann\u00e9es suivantes<\/strong>.<\/p>\n<p data-el-id=\"s3-p9\">Le cumul avec d&rsquo;autres dispositifs reste possible sous conditions, par exemple avec le <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-deficit-foncier\/\"><strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong>.<\/a> Cette combinaison se construit au cas par cas, en fonction de la structure de vos revenus.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-table\" id=\"block--7\">\n  <div class=\"table-body\">\n    <h2><strong>R\u00e9sum\u00e9 : R\u00e9capitulatif des param\u00e8tres du dispositif<\/strong><\/h2>\n              <div class=\"table-block-wrapper\">\n                  <div class=\"table-block-row-header\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Crit\u00e8re              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                Valeur              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Nature du bien              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                Immeuble b\u00e2ti \u00e0 restaurer, location nue              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                SPR avec PSMV approuv\u00e9*              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                Taux de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t : 30 %              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Autres SPR              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                Taux de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t : 22 %              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Assiette de calcul              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                Montant des travaux de restauration              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Plafond de travaux              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                \t400 000 \u20ac sur 4 ann\u00e9es cons\u00e9cutives              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                R\u00e9duction maximale cumul\u00e9e              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                120 000 \u20ac               <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Report de r\u00e9duction              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                3 ann\u00e9es suivantes si l\u2019IR est insuffisant              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Dur\u00e9e d\u2019engagement locatif              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                9 ans minimum apr\u00e8s ach\u00e8vement              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                D\u00e9lai de mise en location              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                12 mois suivant l\u2019ach\u00e8vement des travaux              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Profil fiscal indicatif              <\/div>\n                          <div data-label=\"Valeur\" class=\"table-block-col \">\n                IR \u00e0 partir de 10 000 \u20ac, TMI 30 % ou plus              <\/div>\n                      <\/div>\n              <\/div>\n        <p>* SRP : Site Patrimonial Remarquable &#8211; PSMV : Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur<\/p>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--8\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"\">\n        <span>\n          Voir nos programmes Malraux                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--9\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2 id=\"contraintes\" data-el-id=\"s4-h21\"><strong>Les contraintes<\/strong> \u00e0 int\u00e9grer avant de s&rsquo;engager<\/h2>\n<p>Comme tout dispositif fiscal, Malraux s&rsquo;accompagne de conditions pr\u00e9cises. Les conna\u00eetre \u00e0 l&rsquo;avance permet surtout de v\u00e9rifier que l&rsquo;op\u00e9ration correspond \u00e0 votre situation.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s4-h31\"><strong>Un ticket d&rsquo;entr\u00e9e<\/strong> qui reste significatif<\/h3>\n<p data-el-id=\"s4-p2\">Une op\u00e9ration Malraux additionne une quote-part fonci\u00e8re et une quote-part travaux, la restauration portant sur un b\u00e2ti ancien soumis \u00e0 prescriptions architecturales.<\/p>\n<p data-el-id=\"s4-p3\">Les budgets peuvent donc \u00eatre sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux d&rsquo;un investissement locatif dans le neuf standard, ce qui est coh\u00e9rent avec la nature du bien : du patrimoine historique, en c\u0153ur de ville, \u00e0 forte valeur patrimoniale. Cependant, il reste possible de trouver des <strong><a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/programmes-immobilier\/?fiscalites=malraux&amp;tri=date\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">programmes Malraux<\/a> \u00e0 partir de 250 000 \u20ac<\/strong> sur les petites surfaces.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s4-h32\"><strong>Engagement locatif<\/strong> de 9 ans : conditions et sortie anticip\u00e9e<\/h3>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s4-p5\">Le bien doit \u00eatre <strong>lou\u00e9 nu<\/strong>, \u00e0 usage de <strong>r\u00e9sidence principale du locataire<\/strong>, pendant 9 ans minimum \u00e0 compter de l&rsquo;ach\u00e8vement des travaux. Il doit \u00eatre mis en location dans les 12 mois suivant cet ach\u00e8vement.<\/li>\n<li data-el-id=\"s4-p6\">Le locataire ne peut \u00eatre ni membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant. La location meubl\u00e9e est exclue.<\/li>\n<li data-el-id=\"s4-p6\">En cas de rupture de l&rsquo;engagement, l&rsquo;avantage fiscal obtenu est r\u00e9int\u00e9gr\u00e9 \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t de l&rsquo;ann\u00e9e concern\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-el-id=\"s4-h33\">Le r\u00f4le de l&rsquo;Architecte des B\u00e2timents de France<\/h3>\n<p data-el-id=\"s4-p7\">Les travaux n\u00e9cessitent une autorisation pr\u00e9alable du pr\u00e9fet avant leur d\u00e9marrage, et sont suivis par un <strong>Architecte des B\u00e2timents de France (ABF)<\/strong>, fonctionnaire d&rsquo;\u00c9tat rattach\u00e9 au Minist\u00e8re de la Culture. Son intervention porte sur les mat\u00e9riaux, les techniques, les menuiseries et les couvertures.<\/p>\n<p data-el-id=\"s4-p8\">Cette supervision est une <strong>garantie de qualit\u00e9 patrimoniale<\/strong>, et par cons\u00e9quent un facteur de valeur pour le bien restaur\u00e9. Elle peut aussi allonger certains d\u00e9lais lorsqu&rsquo;une prescription impose une reprise de lot.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s4-h34\"><strong>Le calendrier<\/strong> de chantier<\/h3>\n<p data-el-id=\"s4-p9\">La restauration d&rsquo;un immeuble ancien peut r\u00e9server des d\u00e9couvertes en cours d&rsquo;ex\u00e9cution, ce qui p\u00e8se d&rsquo;abord sur les d\u00e9lais. Les travaux doivent \u00eatre achev\u00e9s dans les 4 ans suivant la d\u00e9livrance du permis, et un d\u00e9calage de livraison d\u00e9cale m\u00e9caniquement le point de d\u00e9part de l&rsquo;engagement locatif.<\/p>\n<p data-el-id=\"s4-p10\"><strong>Cet al\u00e9a n&rsquo;est pas propre au Malraux :<\/strong> il existe aussi sur un programme neuf. Il est simplement plus sensible sur du b\u00e2ti ancien, ce qui rend l&rsquo;exp\u00e9rience de l&rsquo;op\u00e9rateur d\u00e9terminante.<\/p>\n<h2 id=\"profil\" data-el-id=\"s5-h21\"><strong>Pour quel profil<\/strong> investisseur le dispositif Malraux est-il adapt\u00e9 ?<\/h2>\n<p data-el-id=\"s5-p1\">Le dispositif Malraux s&rsquo;adresse avant tout aux contribuables fortement fiscalis\u00e9s qui souhaitent conjuguer r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t et investissement dans un bien immobilier de caract\u00e8re.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s5-h31\">Tranche marginale d&rsquo;imposition et <strong>montant d&rsquo;IR<\/strong><\/h3>\n<p>La cible du dispositif se d\u00e9finit par trois crit\u00e8res :<\/p>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s5-p2\">un <strong>imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> \u00e0 partir de 10 000 \u20ac,<\/li>\n<li data-el-id=\"s5-p2\">une <strong>tranche marginale d&rsquo;imposition<\/strong> de 30 % ou plus avec une capacit\u00e9 d&rsquo;\u00e9pargne \u00e9lev\u00e9e,<\/li>\n<li data-el-id=\"s5-p2\">et la recherche d&rsquo;un impact fiscal imm\u00e9diat.<\/li>\n<\/ul>\n<p data-el-id=\"s5-p3\">Le crit\u00e8re d\u00e9cisif n&rsquo;est donc pas la tranche marginale seule, <strong>mais le montant d&rsquo;imp\u00f4t effectivement d\u00fb<\/strong>. En effet, la r\u00e9duction ne peut pas exc\u00e9der l&rsquo;imp\u00f4t \u00e0 payer au titre de l&rsquo;ann\u00e9e concern\u00e9e : une r\u00e9duction de 45 000 \u20ac \u00e9tal\u00e9e sur deux exercices suppose une capacit\u00e9 d&rsquo;absorption d&rsquo;environ 22 500 \u20ac par an, report \u00e9ventuel mis \u00e0 part.<\/p>\n<p data-el-id=\"s5-p4\">Une projection chiffr\u00e9e sur la dur\u00e9e d&rsquo;imputation constitue donc un pr\u00e9alable. Elle se construit \u00e0 partir de votre avis d&rsquo;imposition et de vos revenus pr\u00e9visionnels, avec votre conseiller fiscal. La page <a href=\"\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-malraux\/\">Dispositif Malraux : comprendre &amp; investir<\/a> d\u00e9taille les conditions d&rsquo;acc\u00e8s et les modalit\u00e9s d&rsquo;accompagnement.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s5-h32\"><strong>Horizon patrimonial<\/strong> long terme<\/h3>\n<p data-el-id=\"s5-p5\">Un investissement Malraux <strong>se juge sur 12 \u00e0 15 ans<\/strong>, en cumulant la dur\u00e9e du chantier, l&rsquo;engagement locatif de 9 ans et le d\u00e9lai de cession \u00e9ventuel. Sur cette dur\u00e9e, la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t n&rsquo;est qu&rsquo;une composante du r\u00e9sultat.<\/p>\n<p data-el-id=\"s5-p6\">Le dispositif s&rsquo;adresse donc \u00e0 des investisseurs dont la <strong>strat\u00e9gie patrimoniale<\/strong> int\u00e8gre d\u00e9j\u00e0 une logique de d\u00e9tention longue : constitution d&rsquo;un actif de centre-ville, pr\u00e9paration d&rsquo;un compl\u00e9ment de revenus, ou <strong>transmission<\/strong>. \u00c0 l&rsquo;inverse, un besoin de liquidit\u00e9 \u00e0 moyen terme est peu compatible avec ce type d&rsquo;op\u00e9ration.<\/p>\n<h2>Malraux, Denormandie* et d\u00e9ficit foncier : <strong>lecture comparative<\/strong><\/h2>\n<p data-el-id=\"s5-p7\">Ces trois r\u00e9gimes portent sur l&rsquo;immobilier ancien avec travaux, mais leurs m\u00e9caniques diff\u00e8rent sur un point essentiel : la nature de l&rsquo;avantage.<\/p>\n<ul>\n<li>Une <strong>r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t<\/strong> diminue directement le montant d&rsquo;imp\u00f4t d\u00fb.<\/li>\n<li>Une <strong>d\u00e9duction <\/strong>, comme en d\u00e9ficit foncier, s&rsquo;applique \u00e0 la base imposable : son effet r\u00e9el d\u00e9pend de votre tranche marginale \u2014 10 000 \u20ac de charges d\u00e9duites repr\u00e9sentent 4 100 \u20ac d&rsquo;\u00e9conomie \u00e0 41 %, contre 3 000 \u20ac \u00e0 30 %, sous r\u00e9serve que la d\u00e9duction s&rsquo;impute int\u00e9gralement dans cette tranche.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Le d\u00e9ficit foncier<\/strong> r\u00e9duit vos r<strong>evenus<\/strong> imposables : les charges et travaux d\u00e9ductibles diminuent vos revenus fonciers puis, sous conditions, votre revenu global dans la limite habituelle de 10 700 \u20ac par an, hors int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt. Son int\u00e9r\u00eat d\u00e9pend notamment de votre tranche marginale d\u2019imposition.<\/p>\n<p><strong>La loi Malraux<\/strong> r\u00e9duit directement <strong>votre imp\u00f4t<\/strong>, \u00e0 hauteur de 22 % ou 30 % des d\u00e9penses de restauration \u00e9ligibles, retenues dans la limite de 400 000 \u20ac sur quatre ans. Elle concerne des op\u00e9rations encadr\u00e9es de restauration d\u2019immeubles dans certains secteurs patrimoniaux prot\u00e9g\u00e9s.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\"block block-text-image variant-1_default left\" id=\"block--10\">\n  <div class=\"text-image-body\">\n    <div class=\"content stretched mobile_top\">\n  <div class=\"lb\" style=\"\" data-src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/images\/image-lightbox\/109352-tableau-comparatif-denormandie-vs-malraux-fev2025.webp\">\n    <img class=\"\" src=\"https:\/\/www.iselection.com\/wp-content\/images\/text-image\/109352-tableau-comparatif-denormandie-vs-malraux-fev2025.jpg\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\" 1280\" alt=\"Denormandie versus Malraux\" style=\"\"\/>  <\/div>\n  <div>\n    <div>\n      <h3 data-el-id=\"s5-h33\">Malraux versus <strong>Denormandie<\/strong><\/h3>\n<p>Le <strong>Denormandie<\/strong> accompagne un projet locatif de <strong>r\u00e9novation<\/strong>, tandis que le <strong>Malraux<\/strong> r\u00e9pond \u00e0 une d\u00e9marche de restauration du <strong>patrimoine historique<\/strong>. Leurs taux ne se comparent pas seuls, puisqu\u2019ils s\u2019appliquent \u00e0 des d\u00e9penses diff\u00e9rentes.<\/p>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s5-p7\">La loi <strong>Denormandie<\/strong> impose des <strong>loyers<\/strong> et ressources du locataire <strong>encadr\u00e9s<\/strong>, ce qui plafonne le rendement locatif mais \u00e9largit la cible d&rsquo;investisseurs.<\/li>\n<li data-el-id=\"s5-p7\"><strong>Malraux<\/strong> se distingue par un fort <strong>impact fiscal imm\u00e9diat<\/strong>, l&rsquo;absence de plafond locatif et l&rsquo;exclusion du plafonnement des niches.<\/li>\n<li>Le <strong>Denormandie<\/strong> concerne l\u2019achat d\u2019un logement ancien \u00e0 r\u00e9nover dans un <strong>secteur \u00e9ligible, en revitalisation<\/strong>, avec des travaux repr\u00e9sentant au moins 25 % du co\u00fbt total de l\u2019op\u00e9ration. La r\u00e9duction atteint 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, achat et travaux compris, selon une dur\u00e9e de location de 6, 9 ou 12 ans, dans les plafonds pr\u00e9vus.<\/li>\n<li>Le <strong>Malraux<\/strong> vise la <strong>restauration compl\u00e8te d\u2019immeubles<\/strong> dans certains secteurs <strong>patrimoniaux prot\u00e9g\u00e9s.<\/strong> La r\u00e9duction est de 22 % ou 30 % des d\u00e9penses de restauration \u00e9ligibles, retenues dans la limite de 400 000 \u20ac sur quatre ans, sans inclure le prix d\u2019achat du bien.<\/li>\n<\/ul>\n\n          <\/div>\n  <\/div>\n<\/div>  <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--11\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h3>Et par rapport aux <strong>Monuments Historiques<\/strong> ?<\/h3>\n<p>La comparaison revient souvent, les deux dispositifs visant un patrimoine d&rsquo;exception. La diff\u00e9rence tient \u00e0 la nature de l&rsquo;avantage : Malraux ouvre une <strong>r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t<\/strong> plafonn\u00e9e, quand la <strong>loi <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/investir\/dispositif-fiscal-monuments-historiques\/\">Monuments Historiques<\/a><\/strong> permet une d\u00e9ductibilit\u00e9 des travaux sur le revenu imposable, sans limite de d\u00e9penses, mais avec une conservation du bien de 15 ans minimum.<br \/>\nChaque dispositif r\u00e9pond \u00e0 une situation fiscale diff\u00e9rente. <strong>Un conseiller peut vous aider \u00e0 identifier celui qui correspond \u00e0 la v\u00f4tre.<\/strong><\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--12\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/contact\/\" target=\"\">\n        <span>\n          Demandez une simulation gratuite                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--13\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2>Comment iSelection <strong>s\u00e9lectionne les programmes Malraux<\/strong><\/h2>\n<p>En Malraux, l&rsquo;avantage fiscal est fix\u00e9 par la loi : il est identique quel que soit le programme. Ce qui varie d&rsquo;une op\u00e9ration \u00e0 l&rsquo;autre, c&rsquo;est la ma\u00eetrise du montage et du chantier. C&rsquo;est la raison pour laquelle iSelection travaille avec un nombre restreint d&rsquo;op\u00e9rateurs sp\u00e9cialis\u00e9s, s\u00e9lectionn\u00e9s en amont de toute commercialisation.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s6-h31\"><strong>Des op\u00e9rateurs sp\u00e9cialis\u00e9s<\/strong> dans le montage d&rsquo;op\u00e9rations Malraux<\/h3>\n<p data-el-id=\"s6-p2\">La restauration en secteur prot\u00e9g\u00e9 est un m\u00e9tier distinct de la promotion immobili\u00e8re classique. Les crit\u00e8res retenus par nos \u00e9quipes portent sur :<\/p>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s6-li1\">l&rsquo;ant\u00e9riorit\u00e9 de l&rsquo;op\u00e9rateur sur le Malraux sp\u00e9cifiquement ;<\/li>\n<li data-el-id=\"s6-li2\">les op\u00e9rations livr\u00e9es, avec les d\u00e9lais r\u00e9ellement constat\u00e9s ;<\/li>\n<li data-el-id=\"s6-li3\">la solidit\u00e9 du montage juridique, notamment en <strong>VIR<\/strong>, et le niveau d&rsquo;engagement contractuel sur le prix des travaux ;<\/li>\n<li data-el-id=\"s6-li4\">les garanties associ\u00e9es au chantier ;<\/li>\n<li data-el-id=\"s6-li5\">la qualit\u00e9 des intervenants techniques, en particulier l&rsquo;architecte du patrimoine.<\/li>\n<\/ul>\n<p data-el-id=\"s6-p3\">Cette s\u00e9lection rigoureuse est men\u00e9e avant la mise en commercialisation. Un programme pr\u00e9sent\u00e9 par un conseiller d\u00e9di\u00e9 a donc d\u00e9j\u00e0 pass\u00e9 ces filtres \u2014 c&rsquo;est le cas par exemple des op\u00e9rations <a href=\"\/b2c\/bien-immobilier\/investissement-malraux-classique-17-saintes-17-16-rue-saint-michel-12506\/\">Malraux Saintes<\/a> et <a href=\"\/b2c\/bien-immobilier\/investissement-malraux-classique-33-bordeaux-33-arabesque-13812\/\">Malraux Bordeaux<\/a>.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s6-h32\">L&rsquo;\u00e9valuation du<strong> montant des travaux<\/strong><\/h3>\n<p data-el-id=\"s6-p4\">Les travaux constituant la base de la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t, leur \u00e9valuation conditionne directement l&rsquo;avantage obtenu. C&rsquo;est le point sur lequel l&rsquo;accompagnement par un op\u00e9rateur sp\u00e9cialis\u00e9 apporte le plus de valeur.<\/p>\n<p data-el-id=\"s6-p5\">Le stade auquel vous entrez dans l&rsquo;op\u00e9ration influe par ailleurs sur l&rsquo;\u00e9talement de votre r\u00e9duction. Une entr\u00e9e en amont offre davantage de souplesse pour r\u00e9partir la r\u00e9duction entre plusieurs exercices fiscaux ; une entr\u00e9e sur une op\u00e9ration d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9e resserre ce calendrier, avec une visibilit\u00e9 technique plus grande.<\/p>\n<h3 data-el-id=\"s6-h33\">La v\u00e9rification du <strong>zonage<\/strong> et du PSMV<\/h3>\n<p data-el-id=\"s6-p6\">Avant tout engagement, demandez le document attestant du r\u00e9gime de protection applicable \u00e0 l&rsquo;immeuble. Il s&rsquo;agit g\u00e9n\u00e9ralement de l&rsquo;arr\u00eat\u00e9 approuvant le plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou de tout document officiel confirmant le statut du Site patrimonial remarquable.<\/p>\n<p data-el-id=\"s6-p7\">Sur une assiette de 400 000 \u20ac, l&rsquo;\u00e9cart entre 22 % et 30 % repr\u00e9sente 32 000 \u20ac. Cette pi\u00e8ce figure syst\u00e9matiquement dans les dossiers de programme pr\u00e9sent\u00e9s par nos conseillers.<\/p>\n<h2><strong>Tableau r\u00e9capitulatif<\/strong> avantages \/ inconv\u00e9nients \/ points de vigilance<\/h2>\n<p>Les programmes Malraux sont peu nombreux et les lots partent vite. Consultez ceux qui sont actuellement ouverts \u00e0 la commercialisation.<\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-table\" id=\"block--14\">\n  <div class=\"table-body\">\n    <h2><\/h2>\n              <div class=\"table-block-wrapper\">\n                  <div class=\"table-block-row-header\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                AVANTAGES              <\/div>\n                          <div data-label=\"INCONVENIENTS\" class=\"table-block-col \">\n                INCONVENIENTS              <\/div>\n                          <div data-label=\"POINTS DE VIGILANCE\" class=\"table-block-col \">\n                POINTS DE VIGILANCE              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 22 % ou 30 % des travaux              <\/div>\n                          <div data-label=\"INCONVENIENTS\" class=\"table-block-col \">\n                Ticket d\u2019entr\u00e9e significatif              <\/div>\n                          <div data-label=\"POINTS DE VIGILANCE\" class=\"table-block-col \">\n                Zonage applicable et taux associ\u00e9              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Jusqu\u2019\u00e0 120 000 \u20ac de r\u00e9duction cumul\u00e9e              <\/div>\n                          <div data-label=\"INCONVENIENTS\" class=\"table-block-col \">\n                A r\u00e9partir sur 4 ans              <\/div>\n                          <div data-label=\"POINTS DE VIGILANCE\" class=\"table-block-col \">\n                Projeter sa capacit\u00e9 d\u2019absorption d\u2019IR sur la dur\u00e9e d\u2019imputation              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Pas de plafonnement des loyers et ressources              <\/div>\n                          <div data-label=\"INCONVENIENTS\" class=\"table-block-col \">\n                Engagement de location nue de 9 ans              <\/div>\n                          <div data-label=\"POINTS DE VIGILANCE\" class=\"table-block-col \">\n                V\u00e9rifier que le d\u00e9compte des 9 ans d\u00e9marre \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement              <\/div>\n                      <\/div>\n                  <div class=\"table-block-row\">\n                          <div data-label=\"\" class=\"table-block-col table-block-col-first\">\n                Actif rare en secteur patrimonial prot\u00e9g\u00e9              <\/div>\n                          <div data-label=\"INCONVENIENTS\" class=\"table-block-col \">\n                Horizon de d\u00e9tention long              <\/div>\n                          <div data-label=\"POINTS DE VIGILANCE\" class=\"table-block-col \">\n                Privil\u00e9gier un op\u00e9rateur sp\u00e9cialis\u00e9 sur le Malraux              <\/div>\n                      <\/div>\n              <\/div>\n              <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-button\" id=\"block--15\">\n  <div class='button-body normal'>\n          <a class=\"cta bleu-is-light\" href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/programmes-immobilier\/?fiscalites=malraux&#038;tri=date\" target=\"\">\n        <span>\n          Voir nos programmes Malraux                  <\/span>\n      <\/a>\n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--16\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <h2>Glossaire<\/h2>\n<p><strong style=\"font-size: 16px;\">Site patrimonial remarquable (SPR)<br \/>\n<\/strong>Zone d\u00e9limit\u00e9e par arr\u00eat\u00e9 minist\u00e9riel, regroupant depuis 2016 les anciens secteurs sauvegard\u00e9s, ZPPAUP et AVAP. Seuls les immeubles situ\u00e9s dans un SPR sont \u00e9ligibles au dispositif Malraux.<br \/>\n<strong><br \/>\nPlan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)<br \/>\n<\/strong>Document d&rsquo;urbanisme sp\u00e9cifique aux SPR, plus contraignant que le PLU. Lorsqu&rsquo;il est approuv\u00e9, le taux de r\u00e9duction Malraux est de 30 %.<\/p>\n<p><strong>Plan de valorisation de l&rsquo;architecture et du patrimoine (PVAP)<\/strong><br \/>\nDocument d&rsquo;urbanisme annex\u00e9 au PLU, applicable dans les SPR non couverts par un PSMV. Les immeubles concern\u00e9s rel\u00e8vent du taux de 22 %.<br \/>\n<strong><br \/>\nArchitecte des B\u00e2timents de France (ABF)<\/strong><br \/>\nFonctionnaire d&rsquo;\u00c9tat rattach\u00e9 au Minist\u00e8re de la Culture, charg\u00e9 de suivre et de valider les travaux de restauration dans les zones prot\u00e9g\u00e9es.<br \/>\n<strong><br \/>\nVente d&rsquo;Immeuble \u00e0 R\u00e9nover (VIR)<\/strong><br \/>\nContrat pr\u00e9vu \u00e0 l&rsquo;article L. 262-1 du Code de la construction et de l&rsquo;habitation, par lequel le vendeur s&rsquo;engage \u00e0 r\u00e9aliser des travaux sur l&rsquo;immeuble dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9. En VIR, les d\u00e9penses de restauration servent de base au calcul de la r\u00e9duction.<\/p>\n<h2 id=\"sources\" data-el-id=\"s9-h21\">Sources &amp; r\u00e9f\u00e9rences l\u00e9gales<\/h2>\n<ul>\n<li data-el-id=\"s9-li1\"><strong>Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts \u2014 article 199 tervicies<\/strong> : base l\u00e9gale du dispositif, taux, assiette, plafond et dur\u00e9e d&rsquo;engagement. <a href=\"#\">legifrance.gouv.fr<\/a><\/li>\n<li data-el-id=\"s9-li2\"><strong>Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts \u2014 article 200-0 A<\/strong> : plafonnement global des niches fiscales et liste des exclusions. <a href=\"#\">legifrance.gouv.fr<\/a><\/li>\n<li data-el-id=\"s9-li3\"><strong>Loi n\u00b0 2016-925 du 7 juillet 2016<\/strong> relative \u00e0 la libert\u00e9 de la cr\u00e9ation, \u00e0 l&rsquo;architecture et au patrimoine : cr\u00e9ation des Sites patrimoniaux remarquables. <a href=\"#\">legifrance.gouv.fr<\/a><\/li>\n<li data-el-id=\"s9-li4\"><strong>Code de la construction et de l&rsquo;habitation \u2014 article L. 262-1<\/strong> : contrat de Vente d&rsquo;Immeuble \u00e0 R\u00e9nover.<\/li>\n<li data-el-id=\"s9-li5\"><strong>Bulletin officiel des finances publiques<\/strong>, r\u00e9f\u00e9rence BOI-IR-RICI-200 : doctrine administrative sur l&rsquo;article 199 tervicies. <a href=\"#\">bofip.impots.gouv.fr<\/a><\/li>\n<li data-el-id=\"s9-li6\"><strong>Impots.gouv.fr<\/strong> : formulaires 2044 SPE et 2042 C, modalit\u00e9s d\u00e9claratives.<\/li>\n<li data-el-id=\"s9-li7\"><strong>Minist\u00e8re de la Culture<\/strong> : p\u00e9rim\u00e8tres des Sites patrimoniaux remarquables. <a href=\"https:\/\/www.culture.gouv.fr\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">culture.gouv.fr<\/a><\/li>\n<li data-el-id=\"s9-li8\"><strong>iSelection<\/strong>, fiche dispositif Malraux, juin 2026.<\/li>\n<\/ul>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-text\" id=\"block--17\">\n  <div class=\"text-body\">\n    <p><em>Temps de lecture : 10 min &#8211; Auteur : Isabelle BIARD &#8211; Mis \u00e0 jour le 2 octobre 2026<\/em><\/p>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-faq\" id=\"block--18\">\n  <div class=\"faq-body\">\n    <div>\n      <h2 class=\"summary-h1\"><strong>FAQ<\/strong> sur le dispositif Malraux<\/h2>\n      <div class=\"intro\">\n              <\/div>\n\n      <div class=\"faq-block-wrapper\">\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Quelle est la date limite pour investir en loi Malraux ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>\u00c0 ce jour, le dispositif Malraux ne comporte <strong>pas de date d&rsquo;extinction<\/strong> l\u00e9gislative fix\u00e9e. Chaque programme d\u00e9pend en revanche de la dur\u00e9e du chantier de restauration, limit\u00e9e \u00e0 4 ans apr\u00e8s d\u00e9livrance du permis. L&rsquo;engagement locatif de 9 ans court \u00e0 partir de l&rsquo;ach\u00e8vement des travaux : il convient donc de v\u00e9rifier le calendrier pr\u00e9visionnel du programme vis\u00e9 avant toute signature.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Qui peut b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif Malraux ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>Toute personne physique domicili\u00e9e fiscalement en France, imposable \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, qui acquiert un immeuble situ\u00e9 dans un Site patrimonial remarquable et s&rsquo;engage \u00e0 le restaurer puis \u00e0 le louer nu pendant 9 ans. Le dispositif cible les contribuables dont l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu d\u00e9passe 10 000 \u20ac et dont la tranche marginale d&rsquo;imposition atteint 30 % ou plus.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Quel est le montant maximal de r\u00e9duction Malraux ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>La r\u00e9duction est calcul\u00e9e sur une <strong>assiette de travaux plafonn\u00e9e \u00e0 400 000 \u20ac sur 4 ann\u00e9es<\/strong> fiscales cons\u00e9cutives. Le taux est de 30 % en SPR couvert par un PSMV approuv\u00e9, ou 22 % dans les autres SPR, soit respectivement 120 000 \u20ac et 88 000 \u20ac de r\u00e9duction maximale cumul\u00e9e sur la p\u00e9riode.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Le dispositif Malraux est-il soumis au plafonnement global des niches fiscales ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p><strong>Non<\/strong>. La r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t Malraux est express\u00e9ment exclue du plafond global des avantages fiscaux fix\u00e9 \u00e0 10 000 \u20ac par an (article 200-0 A du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts). C&rsquo;est l&rsquo;un des rares dispositifs patrimoniaux \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de cette exclusion, ce qui en fait un levier particuli\u00e8rement efficace pour les contribuables fortement impos\u00e9s.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Quelle diff\u00e9rence entre le dispositif Malraux et le Denormandie ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>Malraux cible les <strong>immeubles en Site patrimonial remarquable<\/strong> avec des travaux supervis\u00e9s par un Architecte des B\u00e2timents de France ; la r\u00e9duction est calcul\u00e9e <strong>sur le montant des travaux,<\/strong> sans plafond de loyer impos\u00e9.<br \/>\nDenormandie vise l&rsquo;ancien \u00e0 r\u00e9nover <strong>dans des quartiers \u00e0 revitaliser<\/strong>, plafonne loyers et ressources des locataires, et g\u00e9n\u00e8re une <strong>r\u00e9duction calcul\u00e9e sur le prix d&rsquo;acquisition<\/strong> global, travaux inclus.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Peut-on cumuler le dispositif Malraux avec un autre dispositif fiscal ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p><strong>Oui<\/strong>, sous conditions. Un cumul est notamment possible avec <strong>le d\u00e9ficit foncier<\/strong>. La combinaison se construit au cas par cas selon la structure de vos revenus, et suppose une analyse pr\u00e9alable avec un conseiller fiscal.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n                  <div class=\"faq-block-item\">\n            <div class=\"title\">Comment d\u00e9clarer la r\u00e9duction Malraux ?<\/div>\n            <div class=\"content\">\n              <div>\n                <p>Les d\u00e9penses de travaux se d\u00e9clarent via le formulaire 2044 SPE, qui permet de d\u00e9tailler les revenus fonciers et les charges. Le montant de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t est ensuite report\u00e9 sur la d\u00e9claration compl\u00e9mentaire 2042 C. Les justificatifs de travaux doivent \u00eatre conserv\u00e9s pour tout contr\u00f4le fiscal ult\u00e9rieur.<\/p>\n              <\/div>\n            <\/div>\n          <\/div>\n              <\/div>\n    <\/div>\n  <\/div>\n<\/section>\n\n\n\n<section class=\" block block-legal-notice\" id=\"block--19\">\n  <div class='legal-body columns--1'>\n          <div class=\"legal-column\">\n        <p>*Le dispositif \u00ab\u00a0Denormandie\u00a0\u00bb est une extension du dispositif d&rsquo;investissement locatif \u00ab\u00a0Pinel\u00a0\u00bb. Il est codifi\u00e9 \u00e0 <strong>l&rsquo;article 199 novovicies<\/strong> <strong>du Code g\u00e9n\u00e9ral<\/strong> des imp\u00f4ts. Il s&rsquo;adresse aux contribuables domicili\u00e9s en France qui acqui\u00e8rent, <strong>entre le 28 mars 2019 et le 31 d\u00e9cembre 2027<\/strong>, <strong>un logement ancien \u00e0 r\u00e9nover ou un local \u00e0 transformer en habitation<\/strong>, situ\u00e9 dans certaines communes \u00e9ligibles. Les travaux mentionn\u00e9s au 5\u00b0 du\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;idArticle=LEGIARTI000026876399&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\">B du I de l&rsquo;article 199 novovicies du code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts\u00a0<\/a>) am\u00e9liorant la performance \u00e9nerg\u00e9tique ou de cr\u00e9ation de surface habitable nouvelle doivent repr\u00e9senter au moins 25\u202f% du co\u00fbt total de l&rsquo;op\u00e9ration. Le bien doit \u00eatre lou\u00e9 nu \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale, avec des loyers et des ressources des locataires respectant des plafonds fix\u00e9s par d\u00e9cret.<\/p>\n<p>La r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t est calcul\u00e9e sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300\u202f000\u202f\u20ac par an et de 5\u202f500\u202f\u20ac par m\u00e8tre carr\u00e9, et varie en fonction de la dur\u00e9e de l&rsquo;engagement de location\u202f: <strong>12\u202f%<\/strong> pour <strong>six ans<\/strong>, <strong>18\u202f%<\/strong> pour <strong>neuf ans<\/strong> et<strong> 21\u202f%<\/strong> pour <strong>douze an<\/strong>s. Cette r\u00e9duction entre dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux pr\u00e9vu \u00e0 l&rsquo;article 200-0 A du CGI. Comme pour tout investissement immobilier, il est essentiel de consid\u00e9rer votre capacit\u00e9 d&#8217;emprunt et de prendre en compte les aspects fiscaux et \u00e9conomiques, tels que les taxes locales, le r\u00e9gime fiscal des revenus locatifs et les charges associ\u00e9es.<\/p>\n<p>Pour plus d\u2019informations, consultez le<strong> <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/F35011\">site officiel du gouvernement\u00a0<\/a><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n      <\/div>\n    \n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n<section class=\" block block-legal-notice\" id=\"block--20\">\n  <div class='legal-body columns--1'>\n          <div class=\"legal-column\">\n        <p><strong>Le non-respect des engagements<\/strong> de location entra\u00eene la perte du b\u00e9n\u00e9fice des incitations fiscales. L\u2019attention de l\u2019acqu\u00e9reur est attir\u00e9e s<strong>ur les risques aff\u00e9rents \u00e0 un investissement locatif<\/strong> (ex. : non-respect des conditions d\u2019octroi de l\u2019incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impay\u00e9s, \u00e9volution d\u00e9favorable du march\u00e9 locatif) <strong>susceptibles d\u2019entra\u00eener la perte du b\u00e9n\u00e9fice des incitations fiscales et\/ou la remise en cause de l\u2019\u00e9quilibre financier de l\u2019investissement.<\/strong><\/p>\n      <\/div>\n    \n      <\/div>\n<\/section>\n\n\n  <section id=\"carousel-program\" class=\"block block-carousel-programs\">\n    <div class=\"carousel-program-body\">\n      <div id=\"carousel-program-wrapper\">\n        <div class=\"title-wrapper\">\n          <h3><\/h3>\n          <div class=\"tns-custom-controls\">\n            <button class=\"prev\"><\/button>\n            <button class=\"next\"><\/button>\n          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