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Nue-propriété : démembrement de propriété

Principe de la Nue-Propriété

Le principe de la Nue-Propriété est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code Civil.
La pleine propriété est en effet séparée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.

- L’usufruitier dispose du droit d’occuper le bien (usus) et de celui d’en percevoir les fruits (fructus)
- Le nu-propriétaire dispose lui du droit d’aliéner le capital (abusus)

En effectuant cette opération de démembrement de propriété dans un cadre d’un partenariat public-privé, les épargnants personnes privées et des bailleurs institutionnels se répartissent la pleine propriété d’un bien.

- L’épargnant acquiert la nue-propriété (les murs) d’un bien immobilier de qualité, pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété, se constituant ainsi un patrimoine à prix minoré et des revenus à terme.

-  Le bailleur institutionnel acquiert simultanément l’usufruit (l’usage) du bien qu’il louera pour une durée fixe (15 à 20 ans) à des ménages sous conditions de ressources.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement.

Il pourra alors choisir de vendre, louer ou reprendre le bien pour l’occuper en fonction de ses objectifs patrimoniaux. Les baux consentis par l’usufruitier sont en effet automatiquement échus au dernier jour de l’usufruit.

Principe du démembrement de propriété

Quels bénéficiaires pour quels objectifs ?

Le dispositif Nue-propriété est particulièrement adapté aux épargnants :

Avantages de la Nue-Propriété

 

Le démembrement de propriété, exemple de prix

La seule récupération automatique de l’usufruit équivaut à un placement à 3,47 % l’an net de fiscalité, ce qui équivaut aujourd’hui à un rendement brut très nettement  supérieur.

- La nue-propriété permet de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés et sans aléas.

- Economie sur les frais de notaire, puisque l’assiette est réduite de 40, à 50 %

- Pour les investisseurs ayant des revenus fonciers positifs : effet de levier du crédit et déductibilité des intérêts de l’emprunt

- Pour les investisseurs soumis à l’ISF : défiscalisation de l’ISF pour un investissement cash, ou non augmentation de l’ISF pour un achat à crédit

- Pas de gestion : pendant 15 ans, l’investisseur nu-propriétaire est déchargé du risque locatif, de l’entretien (y compris les gros travaux : articles 605 et 606 du code Civil), des charges (gestion locative, syndic, assurances) et de la fiscalité (taxe foncière) qui sont assumés par l’usufruitier.

 - Facilité de revente : pas de durée de détention imposée, possibilité de revendre la nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce, en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

Le conseil iSelection

iSelection vous guide pour faire un bon investissement, notamment quant au choix du bien immobilier et à l’analyse de son prix en pleine propriété. Ce dernier doit être cohérent avec le prix de marché pratiqué sur le secteur géographique, à emplacement et qualité de construction équivalents.

Voir les programmes correspondants