Des dispositifs fiscaux incitatifs jusqu’au 31 décembre 2018
Investir dans l’immobilier locatif permet d’obtenir des avantages fiscaux et de profiter des taux de crédit attractifs du moment. Il vous reste encore quelques mois pour investir !
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif
Rappel des conditions d’éligibilité d’un investissement Pinel*
- Vous achetez un bien neuf ou en VEFA, avec le label BBC 2005 ou RT 2012 (Réglementation Thermique).
- Vous investissez dans une zone géographique éligible : zones A, A bis ou B1, sauf agrément spécifique.
- Vous louez votre appartement ou votre maison à usage d’habitation principale pendant au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans), dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
- Votre locataire doit remplir des critères d’éligibilité. Son revenu fiscal doit respecter les plafonds de ressources de la loi Pinel.
- Votre loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret.
- Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient de l’opération, étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Ainsi vous pouvez acheter sans apport et réaliser jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôts sur une période de 12 ans, pour un logement neuf acheté 300 000 euros.
Bon à savoir : vous pouvez louer votre logement à vos parents ou à vos enfants. La loi Pinel permet la location aux ascendants et aux descendants qui ne font pas partie de votre foyer fiscal (en respectant les plafonds de loyers).
Consultez nos programmes Pinel
Principe d’un investissement Censi-Bouvard*
La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% du prix de revient de votre bien immobilier meublé. Cela peut vous permettre d’économiser 33 000 € en 9 ans si vous investissez dans un bien de 300 000 € (montant maximal d’investissement annuel).
- Investissement en résidences meublées avec services: résidences étudiantes et séniors.
- Le bien doit être loué meublé à usage d’habitation.
- Un bail commercial doit être consenti pour 9 ans minimum à un exploitant unique.
- Récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf (soit 20 %).
A noter : dès le 1er Janvier 2019, vous pourrez continuer à investir et bénéficier d’avantages fiscaux en achetant un appartement en résidence étudiante, séniors ou affaires, grâce au dispositif LMNP, dans son format Amortissement.
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Il est encore temps d’investir en Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2018
Dans le cadre de l’examen du Projet de Loi de Finances 2018, la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale a adopté un amendement pour proroger, jusqu’au 31 décembre 2018, le bénéfice de la réduction d’impôt liée au dispositif « Censi-Bouvard ». Le but est d’inciter à investir dans les résidences-services étudiantes ou destinées aux personnes âgées, dépendantes ou handicapées. Le dispositif Censi-Bouvard est donc prorogé jusqu’à la fin 2018 dans les mêmes conditions. A quelques mois de la date butoir de la fin de ce dispositif aux conditions actuelles, le timing est serré mais encore jouable pour boucler une opération dans de bonnes conditions. Vous devrez avoir signé l’acte authentique d’achat de votre bien immobilier chez le notaire avant le 31 décembre 2018.
- Ainsi, il vous faut chercher et trouver un bien avant la fin septembre, et vous occuper ensuite du financement qui prend toujours plusieurs semaines.
- Il faut compter environ 3 mois entre la signature de la promesse de vente et l’acte authentique – purge du délai de préemption et réalisation des conditions suspensives, le cas échéant.
Bon à savoir : Rappelons que le Pinel et le Censi-Bouvard ont un effet fiscal différé dans le temps. Un achat en 2018 ne commencera à gommer l’impôt que l’année de la livraison, point de départ de la réduction d’impôt. iSelection vous propose des appartements dans plus de 30 programmes livrés en 2018 et plus de 90 programmes livrés en 2019 !
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Crédits photos et visuels : shutterstock-iselection
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.